土地浪費和粗放利用以及由此導致的高“地耗”已經(jīng)成為當前中國發(fā)展的突出問(wèn)題。專(zhuān)家指出，企業(yè)是占比最大的用地主體，在“成本約束”不強的情況下，企業(yè)浪費土地幾乎難以避免。
《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)獲悉，由于土地緊缺，一些企業(yè)開(kāi)始自想辦法提高存量土地利用效率，在沒(méi)法平面鋪開(kāi)的情況下，立體發(fā)展向空間要地。然而，有這樣意識的企業(yè)還比較少，多數企業(yè)仍將節約集約用地看作政府的事、與自己無(wú)關(guān)的事，主動(dòng)節地意識仍待培養。
“多數企業(yè)還是習慣拿地”
記者在走訪(fǎng)中發(fā)現，一些企業(yè)對土地節約集約十分陌生，還有的企業(yè)直接說(shuō)，節約用地跟自己沒(méi)關(guān)系，“這事兒歸政府管”。與企業(yè)喜歡標榜的“轉型升級”、“節能降耗”這些“熱詞”相比，“土地節約集約”在不少企業(yè)眼里還是個(gè)生僻詞匯。
位于浙江永康的群升集團引人注目的是其在建的10層廠(chǎng)房。該幢廠(chǎng)房占地面積1655平方米，總建筑面積卻達到16674平方米，并且將在樓頂搭建30多米高的電梯檢測塔，以前這種檢測都是橫在地上完成的。僅此一項對原有低效廠(chǎng)房的改造，令其廠(chǎng)房建筑面積擴容了1.5萬(wàn)平方米，大大增加了企業(yè)生產(chǎn)有效空間，而且其整個(gè)廠(chǎng)房屋頂還將建設光伏電站，每年可發(fā)電100萬(wàn)度。
“要是能拿到地皮，企業(yè)也不會(huì )費這么大勁改造舊廠(chǎng)房�！比荷瘓F副總經(jīng)理呂文喜說(shuō)，現在當地用地實(shí)在太緊張，因此個(gè)別企業(yè)開(kāi)始想辦法加高廠(chǎng)房來(lái)解決用地不足的難題了，但多數企業(yè)還是習慣拿地，如果當地拿不到地，就搬遷到中西部去，那邊土地便宜，可以隨便建。
江西水晶光電有限公司是浙江企業(yè)在江西鷹潭投資建設的新廠(chǎng)，占地150余畝，有部分土地是預留的發(fā)展用地。
該企業(yè)負責人告訴記者，這塊地是從一個(gè)“圈地”企業(yè)手里轉讓過(guò)來(lái)的，用了100畝，還有50畝等二期工程上馬。
這位負責人表示，企業(yè)到一個(gè)地方投資，都希望多拿點(diǎn)地，可以為企業(yè)發(fā)展預留出空間，但是也不排除一些企業(yè)借預留發(fā)展用地“圈占”土地。
盡管自己企業(yè)已經(jīng)將廠(chǎng)房從一層加高到五層，但浙江紹興恒元紡織有限公司總經(jīng)理茅元根認為，多數企業(yè)對節約用地并無(wú)動(dòng)力。
“土地一旦到了企業(yè)手里，怎么用就完全取決于經(jīng)營(yíng)者了，因為這是企業(yè)的資產(chǎn)，至于土地的資源屬性，很多企業(yè)沒(méi)有考慮�！泵┰f(shuō)，只有企業(yè)擴張確實(shí)拿不到地，他們才可能想辦法加高廠(chǎng)房、立體發(fā)展，但現在各地以土地為籌碼的招商引資競爭，又給了企業(yè)“圈地”、粗放擴張的機會(huì )。
“地皮倒一下手就能賺錢(qián)”
“土地市場(chǎng)是一個(gè)不斷上漲的市場(chǎng)，而且倒騰土地的企業(yè)都賺到了錢(qián)，大家都知道拿到地就是資產(chǎn)增值，就能賺錢(qián)，所以大家都愿意多拿地�！焙贾菀患移髽I(yè)的負責人說(shuō)，絕大多數企業(yè)都有這樣的認識，他們哪有動(dòng)力少占地？
他舉例說(shuō)，自己的企業(yè)2013年從其他企業(yè)手里轉讓獲得一塊地，該企業(yè)當時(shí)是15萬(wàn)元/畝拿到的，賣(mài)出是60萬(wàn)元/畝，今年自己企業(yè)轉讓出去是83萬(wàn)元/畝。
“什么也沒(méi)干，地皮倒一下手就能賺錢(qián)，誰(shuí)不愿意多拿地？”他說(shuō)，只有當“圈地”不賺錢(qián)，反而要付出持有成本的時(shí)候，土地才會(huì )節約集約利用。
浙江紹興市索密克汽車(chē)配件有限公司總經(jīng)理沈百慶認為，當前一些發(fā)達地區工業(yè)用地價(jià)格相對還是較低，沒(méi)有真實(shí)反映資源的稀缺程度，政府本來(lái)為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展而低價(jià)把土地出讓給企業(yè)，不少企業(yè)卻利用一、二級市場(chǎng)的價(jià)差來(lái)牟利，土地實(shí)際在“空轉”，沒(méi)有發(fā)揮其效用。
“真正做產(chǎn)業(yè)的不會(huì )去打這種主意，靠土地賺錢(qián)的情況政府應該強化管理�！鄙虬賾c說(shuō)。
盡管是招商引資的受益者，但江西光輝食品有限公司總經(jīng)理閔林輝認為，要規范企業(yè)用地，關(guān)鍵要進(jìn)一步規范當前過(guò)度、無(wú)序競爭的招商引資。
他舉例說(shuō)，現在地方都想當工業(yè)用地“價(jià)格洼地”，而不是“價(jià)格高地”，甚至有的縣明確，我們的地價(jià)就是要比隔壁縣低100元/畝，這樣才好跟企業(yè)推介。在此情況下，土地市場(chǎng)便成為一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)，只要企業(yè)能“落地”，多占點(diǎn)地又算什么。
一些地方正試行提高工業(yè)用地價(jià)格，以便讓企業(yè)形成內在成本約束，提高土地使用效率。
杭州中能汽輪動(dòng)力有限公司行政事業(yè)部部長(cháng)曾亦兵表示，杭州提高工業(yè)用地價(jià)格，確實(shí)讓企業(yè)拿地成本大幅攀升，更重要的是讓一、二級市場(chǎng)的價(jià)格基本均衡，企業(yè)多占地的成本太高，就會(huì )“做存量的文章”，想辦法提高土地使用效率。
不過(guò)，一些企業(yè)負責人認為，盡管成本約束可以激發(fā)企業(yè)節地的動(dòng)力，但是當前提高工業(yè)用地價(jià)格還是要慎重，以免給制造業(yè)企業(yè)帶來(lái)負擔。
他們建議，盡快啟動(dòng)集體建設用地入市等制度改革，改變當前的供地格局，同時(shí)搭建二級市場(chǎng)信息平臺，通過(guò)市場(chǎng)化的流轉讓土地利用更有效率。
“節約用地得靠制度創(chuàng )新”
“土地節約集約是個(gè)長(cháng)期過(guò)程，要穩步推進(jìn)，不能搞‘大干快上’，關(guān)鍵得靠制度�！焙先A翔翔龍電氣股份有限公司總經(jīng)理曾智的話(huà)代表了多數企業(yè)的看法。當前既要落實(shí)最嚴格的節約集約用地制度，又要保障發(fā)展必需的用地。
杭州�？低晹底旨夹g(shù)股份有限公司是全球最大的安防設備企業(yè)，2013年營(yíng)業(yè)收入達到107億元，其總占地不足100畝。公司技術(shù)總監于亮認為，像�？低曔@樣畝均稅收高、土地利用效率也高的企業(yè)，政府應該有獎勵措施，引導其他企業(yè)提高土地利用效率。
他建議，工業(yè)畝產(chǎn)或畝均稅收達到一定程度之后，可以減免一些規費，如城市基礎設施配套費（220元/平方米），這樣企業(yè)就有節地積極性，長(cháng)期堅持下來(lái)，企業(yè)也會(huì )按需拿地。
針對縮短年期、分批出讓等節地措施，企業(yè)建議細化政策、明確預期。珀萊雅化妝品股份有限公司湖州分公司總經(jīng)理王建榮認為，土地20年出讓期的確可以防止“圈地”，但20年之后怎么辦？如何續期、如何補差價(jià)，這些都應該有明確的規定，否則企業(yè)不敢去拿這樣的地。
他建議，當前各地在探索節約用地的措施時(shí)，應跟企業(yè)多做溝通，考慮得更細致一些，以便政策能落地、有實(shí)效。
與此同時(shí)，一些企業(yè)建議政府在某些領(lǐng)域放松管制，對節約集約用地做邊際改進(jìn)。杭州一位企業(yè)負責人認為，工業(yè)園區不需要建寬馬路和所謂的“園林工業(yè)”，可對開(kāi)發(fā)區的道路、綠化進(jìn)行適當改造，這樣便能提高利用率，但這種改造目前規劃、建設部門(mén)仍有一些限制。
曾亦兵建議，在工業(yè)園區推行輔助用地社會(huì )化，就是對每個(gè)企業(yè)都有的后勤服務(wù)用地、食堂、倉儲用地等，探索社會(huì )化管理，統一規劃、集約使用。
專(zhuān)家指出，節約集約用地的推進(jìn)必須考慮當前的發(fā)展階段、產(chǎn)業(yè)層次、地區差異，要綜合考慮、逐步推進(jìn)，既要激發(fā)起企業(yè)動(dòng)力，又不至于給企業(yè)造成太大負擔。
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節地探索：以經(jīng)濟杠桿撬動(dòng)土地集約 |
日益趨緊的土地剛性約束正在“倒逼”各地試點(diǎn)節地新規。浙江、上海、江西等多地探索用經(jīng)濟杠桿撬動(dòng)節地內驅力，一方面通過(guò)適當提高工業(yè)用地價(jià)格、實(shí)施合同管束，扎牢籬笆把好“增量關(guān)”；另一方面，通過(guò)差別稅收、支持企業(yè)“零增地技改”等方式向存量土地要效益。
把“圈地”者擋在門(mén)外
以前出讓合同約定不明，企業(yè)對土地“圈而不用”的情況多有發(fā)生。杭州、上海目前推行土地“全生命周期管理”，工業(yè)用地出讓時(shí)在合同里約定好后續開(kāi)發(fā)周期、轉讓限制等要求，對土地做到全過(guò)程管理。上海市規劃和國土資源管理局局長(cháng)莊少勤告訴記者，目前上海已經(jīng)啟用新的出讓合同，加入了政府對企業(yè)節地的要求，而且將盡快建立一個(gè)電子信息系統，監督企業(yè)按照合同利用土地。
“根據大樣本調查，絕大多數企業(yè)的生命周期在20年以?xún)��！薄∏f少勤說(shuō)，通過(guò)縮短工業(yè)用地出讓年期，可以減少企業(yè)倒賣(mài)土地，到期之后，真正做得好的企業(yè)還可續期。從今年8月起，上海全面實(shí)施工業(yè)用地20年期出讓制，只有個(gè)別重大、重點(diǎn)項目年期仍為50年。作為中小企業(yè)集聚區的浙江，也正在部署彈性年期出讓方式。
上海市奉賢區委書(shū)記周平認為，工業(yè)用地出讓期限由50年減少到20年，對全社會(huì )有利�，F在一般的企業(yè)壽命只有十幾年，而上海等長(cháng)三角地區的土地資源又很稀缺，期限太長(cháng)導致大量土地沉淀在企業(yè)手里�？s短年期便是發(fā)揮市場(chǎng)的調節作用，讓每一寸土地都發(fā)揮價(jià)值。
在招商引資“爭搶”下，很多企業(yè)向地方要地都是“獅子大開(kāi)口”，但“圈占”之后，不少土地長(cháng)期“曬太陽(yáng)”�！氨M管很多都是‘影子項目’，但國土部門(mén)不得不當‘真項目’來(lái)辦�！苯魇→椞妒袊辆指本珠L(cháng)童年茂說(shuō)，為了既留下項目，又防止企業(yè)“圈地”，現在不少地方都對這些“大項目”實(shí)行分批出讓?zhuān)?jiàn)了兔子再撒鷹，有效避免了一次性出讓帶來(lái)的閑置問(wèn)題。與分批出讓類(lèi)似，一些地方還采取先租后讓的方式，先等企業(yè)“落地”投產(chǎn)之后，再出讓土地。
成本約束激發(fā)節地動(dòng)力
工業(yè)用地“攤大餅”的一個(gè)主要原因是企業(yè)拿地成本低，在二級市場(chǎng)轉讓有利可圖。為解決這一問(wèn)題，杭州在今年初將工業(yè)用地最低價(jià)由過(guò)去的32萬(wàn)元/畝提高到90萬(wàn)元/畝�！艾F在二級市場(chǎng)的價(jià)格也就八九十萬(wàn)元每畝，對企業(yè)來(lái)說(shuō)，一、二級市場(chǎng)之間的比價(jià)基本均衡，‘圈地’牟利的空間沒(méi)有了，土地利用自然而然就節約集約了�！本W(wǎng)易杭州公司公共事務(wù)總監劉正俊說(shuō)。
高成本正在對企業(yè)節約用地形成內在約束。浙江紹興恒元紡織有限公司總經(jīng)理茅元根告訴記者，企業(yè)2011年在當地拿到24畝工業(yè)用地，每畝110萬(wàn)元，因為成本高，所以企業(yè)加班加點(diǎn)6個(gè)月就建好了廠(chǎng)房，一年內就安裝好生產(chǎn)線(xiàn)正式投產(chǎn)�！耙驗橘I(mǎi)地貴，所以廠(chǎng)房都建成了5層，容積率是2.7�！泵┰f(shuō)，成本在那里擺著(zhù)，不得不想盡辦法提高利用率。
上海也在考慮提高工業(yè)用地價(jià)格。莊少勤表示，上海要通過(guò)價(jià)格來(lái)引導工業(yè)用地走向�！敖窈�，上海工業(yè)用地出讓價(jià)格要覆蓋成本，其實(shí)政府不鼓勵每個(gè)企業(yè)都以出讓方式獲得土地，而是鼓勵企業(yè)先租賃、后拿地�！鼻f少勤說(shuō)，下一步上海將根據產(chǎn)業(yè)情況逐步提升土地價(jià)格。
浙江大學(xué)副教授楊遴杰認為，任何資源的價(jià)格低于成本價(jià)，都會(huì )被濫用。工業(yè)用地價(jià)格長(cháng)期低于成本價(jià)，這是造成浪費、閑置的根源，提升價(jià)格顯然能激勵企業(yè)少用地、有效利用存量土地。但他同時(shí)指出，由于各地在招商中相互競爭，土地成為籌碼，單邊提高土地價(jià)格會(huì )讓企業(yè)、項目外流，因此很多地方?jīng)]有提價(jià)的積極性�！伴L(cháng)三角地區工業(yè)用地提價(jià)主要是形成了產(chǎn)業(yè)集聚效應、有黏性，提價(jià)了企業(yè)也不會(huì )走�！睏铄嘟苷f(shuō)，其他地區工業(yè)用地提價(jià)仍需一個(gè)過(guò)程。
差別稅收倒逼集約用地
為讓多占地的企業(yè)多付出成本，浙江探索試點(diǎn)差別化征收土地使用稅，通過(guò)稅收手段促進(jìn)企業(yè)節約用地，以“畝產(chǎn)論英雄”倒逼企業(yè)盤(pán)活存量，提高使用效率。
紹興市柯橋區是浙江差別化土地使用稅政策最早的試點(diǎn)。這項政策的核心是以“畝產(chǎn)稅收”來(lái)確定土地使用稅征繳。具體辦法為“高征高返”，即先把1平方米的平均稅額標準從7.3元提高到9.83元，然后分行業(yè)根據畝均稅收給企業(yè)排名，排名靠前的土地使用稅有返還，排名靠后的全額征收�！斑@樣，企業(yè)低效利用土地的成本增大了，在拿地的時(shí)候就會(huì )有所考量�！笨聵騾^地稅局稅政科科長(cháng)包關(guān)云說(shuō)。
紹興市索密克汽車(chē)配件有限公司是生產(chǎn)汽車(chē)轉向桿的“打單冠軍”。2013年公司畝均稅收73萬(wàn)元，200多萬(wàn)的土地使用稅全額返還。公司總經(jīng)理沈百慶說(shuō)，企業(yè)是講求效益的，因此要滿(mǎn)負荷運轉，把所有土地利用起來(lái)，而節地能得到稅收優(yōu)惠，這將促使企業(yè)更加注重提升土地使用效率。
在試點(diǎn)基礎上，浙江近期已在全省全面推行差別化土地使用稅政策，倒逼企業(yè)集約用地，向存量土地要效益。浙江要求各地建立科學(xué)的畝產(chǎn)效益評價(jià)體系，每個(gè)企業(yè)有張“成績(jì)單”，根據“成績(jì)單”確定要素配置優(yōu)先次序，實(shí)施差別化要素價(jià)格，獎優(yōu)汰劣，給企業(yè)節地帶上“緊箍咒”。
