“只要能成交，房?jì)r(jià)怎么做都行”“交易中心有朋友，打點(diǎn)就能少繳稅”……在買(mǎi)房時(shí)，不少中介都會(huì )拋出“內部公關(guān)”的噱頭來(lái)吸引買(mǎi)房者。記者調查發(fā)現，避稅“陰陽(yáng)合同”確實(shí)存在，并針對房產(chǎn)交易形成了一條灰色產(chǎn)業(yè)鏈。
借“陰陽(yáng)合同”避稅近20萬(wàn)元
近日，上海某中心城區基層稅務(wù)所一副所長(cháng)因犯玩忽職守罪被判刑，涉及73套利用虛假材料進(jìn)行申報的二手房交易稅收征免，造成大量國家稅費損失。而在上海市青浦區檢察院近期破獲的一起稅務(wù)人員瀆職案件中，該區房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)征收人員張某也應允為別墅“降低交易稅費”，向中介提供“專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)”，修改合同將成交價(jià)格做低。
“不僅假房產(chǎn)證、假合同、假離婚證都能制作，還能操縱房屋前次交易價(jià)格，甚至可以將交易不滿(mǎn)一年的房子做成交易滿(mǎn)五年來(lái)逃避營(yíng)業(yè)稅�！鄙虾z方一位辦案人員說(shuō)。以上海市某中心城區的一套房屋為例，2011年6月實(shí)際成交價(jià)508萬(wàn)元，2004年1月前次交易實(shí)際價(jià)格為130萬(wàn)元，黃牛偽造前次交易價(jià)格為475萬(wàn)元。也就是說(shuō)，將本應378萬(wàn)元的差價(jià)人為縮小到33萬(wàn)元。本應繳稅20余萬(wàn)元，實(shí)際繳稅1.7萬(wàn)余元，逃避稅費達18萬(wàn)余元。
盡管這筆交易少向國家交了稅費，購房者卻沒(méi)有獲得多少“好處”。購房者據實(shí)繳納的部分稅費通過(guò)避稅手法，進(jìn)入了中介和部分黃牛的腰包。當事人說(shuō)，繳稅當天，她在房產(chǎn)交易中心按照較高的稅費標準給了中介十幾萬(wàn)元，但自己在門(mén)口看見(jiàn)中介和黃牛去稅務(wù)窗口完稅后，“錢(qián)卻基本被他們原封不動(dòng)地拿走了”。
交易避稅層層繞過(guò)調控
事實(shí)上，各地房產(chǎn)交易避稅現象十分普遍。記者近期走訪(fǎng)了多家房產(chǎn)中介公司，咨詢(xún)如何降低房產(chǎn)交易稅費。包括中原地產(chǎn)等知名房產(chǎn)經(jīng)紀在內的銷(xiāo)售人員均回應稱(chēng)，可以指導交易雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，將房產(chǎn)交易登記價(jià)格大比例做低，從而實(shí)現稅負大幅減輕。
據上海市青浦區檢察院介紹，目前有些房產(chǎn)中介公司圍繞合同做文章、運作避稅的手段之一，就包括誘使買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”：一份為實(shí)際成交合同，另一份為在房管部門(mén)登記辦理相關(guān)稅費時(shí)的合同。做低房產(chǎn)交易價(jià)格。一般將房產(chǎn)交易的登記價(jià)格做到地區普通住宅指導價(jià)附近。上海市民潘女士介紹，2012年10月，她在上海南站附近購買(mǎi)了一套面積58.9平方米的二手住宅，房屋總額為165萬(wàn)元，應繳契稅1.65萬(wàn)元。經(jīng)太平洋房屋中介公司操作，該房產(chǎn)在房管部門(mén)登記時(shí)，房款總額被做低為120萬(wàn)元，直接省去契稅4500元。
對于房款總額“做低”前后45萬(wàn)元的差額，在房產(chǎn)經(jīng)紀人指導下，潘女士與賣(mài)房者簽訂了一份補充合同，以裝修等補償費用的形式出現在補充合同中，中介費用也按照原標準收取。減少與前次交易差價(jià)。按照相關(guān)規定，轉讓出售購買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的非普通住宅，按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅。做高前次交易價(jià)格，往往能大幅降低房產(chǎn)實(shí)際交易稅費。二手房變新房、“以租代售”等多種方式避稅。比如，對新購買(mǎi)的住房未辦理產(chǎn)權證就再次轉讓?zhuān)苟址哭D讓變成新房銷(xiāo)售；對不足兩年進(jìn)行上市交易的房屋實(shí)施“以租代售”，即房屋中介在為買(mǎi)賣(mài)雙方代理時(shí)，將原購房合同改簽為租賃合同等，用這些方式達到避稅的目的。
“上述多種方式作假，都少不了基層監管部門(mén)工作人員的‘配合’�！敝袊▽W(xué)會(huì )財稅法學(xué)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)賈紹華指出，依法納稅不僅是公民的義務(wù)，由于多數房產(chǎn)稅種采取“總價(jià)高稅負則高”的原則，還有調控高價(jià)住宅市場(chǎng)的目的，個(gè)別人的不法“避稅”客觀(guān)上是對多數納稅人的不公平。
標準亟待完善
據介紹，針對上述避稅手段，目前多地稅務(wù)機關(guān)已著(zhù)手加強監管或整改。但也有專(zhuān)家和購房者認為，不少個(gè)案在一定程度上也反映了標準有待完善。此外，房地產(chǎn)交易環(huán)節稅費項目較多，可適當合并、簡(jiǎn)化，減少操作空間。比如，許多地方采取普通住宅價(jià)格指導線(xiàn)作為征稅標準，但與住宅市價(jià)往往相差甚遠，調整顯得相當滯后。據了解，上海最新的普通住宅標準是2012年3月做出的，如今已沿用了兩年半�，F實(shí)卻是在過(guò)去的兩年半里，上海地區房?jì)r(jià)又經(jīng)歷了一輪上漲。
住建部政策研究中心研究員王玨林認為，隨著(zhù)市場(chǎng)進(jìn)入調整期，精細化是房地產(chǎn)調控的方向，無(wú)論是抑制住房投機，還是保障房建設管理，都需要更為精細化的政策。據介紹，對房產(chǎn)中介“陰陽(yáng)合同”“截留”稅費的處罰也有待加強。例如，目前《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)監管辦法》規定，中介機構幫助買(mǎi)賣(mài)雙方操作“陰陽(yáng)合同”將受到5萬(wàn)元處罰。盡管這是地方性房地產(chǎn)監管法規率先對“陰陽(yáng)合同”作出明確的處罰規定，但與數十萬(wàn)的不法所得相比依然較輕。
