在經(jīng)濟下行壓力較大的情況下，“央媽”終于出手了。在央行降息之后，地產(chǎn)界普遍歡欣鼓舞，認為房?jì)r(jià)將可能迎來(lái)反彈。不過(guò)并不是所有的城市都會(huì )反彈，《第一財經(jīng)日報》研究發(fā)現，接下來(lái)，包括北上廣深四大一線(xiàn)城市和廈門(mén)、南京六城房?jì)r(jià)反彈的可能性最大。
9.4折房貸利息優(yōu)惠
11月21日晚，央行發(fā)布消息；自11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%；5年期以上貸款基準利率為6.15％（此前為6.55%），其他各檔次利率相應調整。
按照市場(chǎng)的分析，此次降息對于樓市來(lái)說(shuō)絕對是大利好。這種利好體現在心理預期和實(shí)際兩方面。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉分析，在降息通道開(kāi)啟后，樓市將獲益最大。以按揭20年貸款100萬(wàn)計算，如果按基準利率，購房者每個(gè)月可以減少月供234元，合計20年就可以減少5萬(wàn)多的利息支出。
專(zhuān)家分析指出，“9?30”新政（多部委發(fā)布房貸新政,首套房政策定義標準由"認房又認貸"改為"認貸不認房"，并放松利率折扣）出臺后，大多數銀行出于成本考慮，并未出現大幅下調貸款利率局面。此次央行直接一步降到位，相當于變相為全體購房者打出9.4折利率優(yōu)惠；對部分現行9折優(yōu)惠的銀行來(lái)說(shuō)，相當于在原有基準利率上打出8.5折的大優(yōu)惠。對購房者來(lái)說(shuō)，這種直接的信貸刺激影響非常大。
張大偉對《第一財經(jīng)日報》分析指出，目前已經(jīng)明顯企穩升溫的樓市，再次降息的影響難免出現再次的“暖上加暖”現象，雖然國家統計局公布的10月房?jì)r(jià)指數顯示房?jì)r(jià)依然在調整，但一線(xiàn)城市特別是北京的二手房?jì)r(jià)格已經(jīng)環(huán)比上行，這種情況下，降息降準將放大市場(chǎng)利好，購房者對市場(chǎng)的預期將明顯向好，入市的積極性也會(huì )繼續提高，房?jì)r(jià)難以再跌，量?jì)r(jià)齊漲的可能性非常大。
不過(guò)，降息后，房?jì)r(jià)有可能迎來(lái)反彈，但并不是所有城市都能迎來(lái)利好。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)對本報分析，降息后樓市的走勢會(huì )進(jìn)一步分化，一二線(xiàn)城市樓市資金面將明顯好轉，部分城市將迎來(lái)明顯反彈，但對三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，因為庫存絕對值過(guò)高，人口導入速度十分有限，因此即便有如此力度的信貸刺激，出現反彈的可能性也很小。
哪些城市將反彈？
那么哪些城市的房?jì)r(jià)將可能迎來(lái)反彈呢？這其中，最近土地市場(chǎng)的表現可謂是一個(gè)很好的風(fēng)向標。
在“9?30”新政后，熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)也開(kāi)始回暖，高溢價(jià)、地王頻現，這些城市包括了北上廣深四大一線(xiàn)城市和廈門(mén)、南京等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。
例如，11月18日上午，中民投聯(lián)合體以248.5億的價(jià)格奪得上海黃浦區董家渡地王，樓面價(jià)為35392元/平米，盡管單價(jià)不算高，但總價(jià)非常高，地塊對企業(yè)的要求非常高。
在廈門(mén)，10月29日舉行的一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì )上所拍賣(mài)的海滄馬鑾灣新城兩塊地塊均拍出了超過(guò)60%的高溢價(jià)。其中H2014P05地塊更加激烈，共吸引了萬(wàn)科、招商、中海等11家品牌房企的爭奪，最終該地塊由首次進(jìn)軍廈門(mén)市場(chǎng)的海爾地產(chǎn)和廈門(mén)海投地產(chǎn)組成的聯(lián)合體，以22.8億元競得，樓面價(jià)為15228元／平方米，溢價(jià)率達80%。該樓面價(jià)突破了此前廈門(mén)海投房地產(chǎn)創(chuàng )下的樓面價(jià)14310元／平方米的地王記錄，晉升海滄單價(jià)新地王。
在南京，10月23日，南京也迎來(lái)了限購取消后的首場(chǎng)土地拍賣(mài)。其中，河西宅地吸引了10家開(kāi)發(fā)商競拍，不僅“招保萬(wàn)金”四大房企悉數到場(chǎng)，華潤、朗詩(shī)、遠洋等大型房企也都參與競拍，最終被上海建工以31億元總價(jià)拿下。城東宅地吸引了9家房企爭搶?zhuān)罱K五礦地產(chǎn)以20億元的總價(jià)奪下，樓板價(jià)為15455元/平方米，成為新一任的“城東地王”。
張大偉說(shuō)，像北上廣深以及廈門(mén)南京等熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)高溢價(jià)、地王頻現的原因在于，相比目前三四線(xiàn)城市明顯可以看到的風(fēng)險，這些核心熱點(diǎn)城市的風(fēng)險要低很多，房企也會(huì )更加扎堆在這些熱點(diǎn)城市，因此這種競爭會(huì )更加激烈。
“地王頻現說(shuō)明企業(yè)看好這些城市的需求�！睆埓髠フf(shuō)，這些城市通常都具有對周?chē)鷱姶蟮妮椛淠芰�，人口還在不斷向這些熱點(diǎn)中心城市聚集，土地與人口相比還是很稀缺的，所以開(kāi)發(fā)商也會(huì )更加看好。
一方面是人口的不斷聚集，另一方面有限的土地供應。以廈門(mén)為例，這幾年廈門(mén)土地市場(chǎng)一直存在類(lèi)似小米手機的“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”，土地供應明顯不足。尤其是今年，在土地市場(chǎng)行情不好的情況下，廈門(mén)土地出讓節奏也比較慢，今年前九月，廈門(mén)的土地出讓寥寥無(wú)幾。
大城市供地趨緊
本月20日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調整城市規模劃分標準的通知》，對城市劃分標準進(jìn)行調整，并要求各地區、各部門(mén)出臺的與城市規模分類(lèi)相關(guān)的政策、標準和規范等要按照新標準進(jìn)行相應修訂。這也意味著(zhù)，未來(lái)超大城市、特大城市的用地規模將會(huì )受到嚴格限制。
此前11月3日，國土資源部、農業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好永久基本農田劃定工作的通知》提出，北京、沈陽(yáng)、上海、南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都、貴陽(yáng)、西安14個(gè)城市周邊永久基本農田劃定工作將先行展開(kāi)，全國永久基本農田劃定和成果完善工作將于2016年底前全面完成。這也意味著(zhù)，年初全國國土資源工作會(huì )議提出為500萬(wàn)人口以上大城市擴張“劃界”工作開(kāi)始“動(dòng)真格”。在這種情況下，未來(lái)大城市的土地供應將更加趨緊。
除了“地王”指標，一個(gè)城市對周?chē)Y源尤其是人口的吸引力也十分重要。一般而言，經(jīng)濟發(fā)達的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會(huì )公共資源和良好的就業(yè)機會(huì )對流動(dòng)人口形成了強大的吸引力，大量的流動(dòng)人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強烈�！坝惺裁礃拥漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展水平就有什么樣的收入水平，進(jìn)而影響到當地的房?jì)r(jià)水平�！睆B門(mén)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)系副教授丁長(cháng)發(fā)告訴本報。
有媒體曾對2013中國公共財政收入最高的50個(gè)城市對城市的人口吸引力進(jìn)行排名。其中人口凈流入超過(guò)100萬(wàn)的城市共有22個(gè)，包括了北上廣深以及天津、蘇州、廈門(mén)等沿海中心城市�；旧�，目前中國房?jì)r(jià)最高的城市都出現在這22個(gè)城市里面。
張大偉說(shuō)，人口凈流出的城市，房?jì)r(jià)肯定不會(huì )漲。尤其是三四線(xiàn)城市，即便是給了杠桿，也不會(huì )反彈。而人口凈流入的地方，要看土地的價(jià)格。像一線(xiàn)城市，嚴格控制人口，說(shuō)明人口的集聚能力最強，因此土地也最貴。
即便是此前庫存壓力較大的二線(xiàn)城市如杭州，其樓市也將因此輪降息迎來(lái)大利好�！安煌某鞘袔齑娌灰粯�，但只要有大量的人口進(jìn)入就會(huì )有需求�！睆埓髠フJ為，杭州對周?chē)妮椛浜臀搅σ脖容^強，此前杭州房?jì)r(jià)已經(jīng)下探較多，在此次降息后，有相當一部分的超低需求會(huì )進(jìn)入，未來(lái)杭州樓市也會(huì )企穩回暖。
不過(guò)，人口凈流入并不是影響投資價(jià)值的唯一要素，一個(gè)城市房?jì)r(jià)是否堅挺也跟該城市的行政地位、在區域板塊中的位置、產(chǎn)業(yè)結構、教育醫療等公共資源水平密切相關(guān)。通常而言，政級別等級較高的城市，比如直轄市、省會(huì )城市和計劃單列市的公共資源優(yōu)勢比較大，對有效購買(mǎi)力的吸引也就比較大。
一定時(shí)期內的庫存也會(huì )明顯影響到城市房?jì)r(jià)的反彈走勢，上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報告稱(chēng)，截至10月底，該院監測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存數據顯示，包括溫州、茂名、煙臺、天津和西安在內的幾個(gè)城市存銷(xiāo)比數值偏大，此類(lèi)城市房?jì)r(jià)下跌的概率也較大。相比而言，大連、南昌、重慶、太原和合肥的存銷(xiāo)比較小。
總體來(lái)看，在央行降息后，房?jì)r(jià)反彈可能性最大的城市首先是北上廣深四大一線(xiàn)城市和廈門(mén)、南京等土地市場(chǎng)高溢價(jià)、地王頻出的城市。此外像一些人口吸引力較大，庫存壓力較小的沿海中心城市和中西部人口大省的省會(huì )，如福州、蘇州、青島、大連以及武漢、鄭州、合肥、成都等城市也很有可能迎來(lái)反彈。
