摘要：上周五央行降息無(wú)疑是一條重大利好信息，上周末各地樓市受到明顯提振，不僅售樓處、中介門(mén)店的上門(mén)量、咨詢(xún)量普遍增多，不少城市還出現了集中開(kāi)盤(pán)、趁機跑量的現象。

    作為與利息政策高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，上周五央行降息無(wú)疑是一條重大利好信息，上周末各地樓市受到明顯提振，不僅售樓處、中介門(mén)店的上門(mén)量、咨詢(xún)量普遍增多，不少城市還出現了集中開(kāi)盤(pán)、趁機跑量的現象，更有城市再度出現“日光盤(pán)”。

　　不過(guò)，與前幾輪政策利好刺激下樓市再度升溫不同的是，這一次在多重利好之下，房地產(chǎn)業(yè)內仍保持少有的謹慎樂(lè )觀(guān)，不少業(yè)內人士都表示，降息不是救樓市，并不能改變樓市基本面，雖然能夠短期提振市場(chǎng)信心，但供求失衡的格局不會(huì )改變，尤其在庫存壓力較大的三四線(xiàn)城市，降息等政策刺激也不會(huì )帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面反轉。

　　一線(xiàn)城市強勢回暖

　　針對降息后的樓市反應，中原地產(chǎn)對全國近40個(gè)城市調研結果顯示，主要城市客戶(hù)看房量均有明顯上漲，看房咨詢(xún)量環(huán)比上周上漲均在50%以上。其中表現最明顯的是一線(xiàn)城市，北京、上�？蛻�(hù)咨詢(xún)量上漲80%以上，二手房業(yè)主更是堅挺報價(jià)，小部分開(kāi)始有提價(jià)意向；?而三四線(xiàn)城市則對政策反應平淡，樓市依然冷清。

　　在北京，記者從我愛(ài)我家獲悉，就在降息后第二天的周六，業(yè)主到店咨詢(xún)量比上周增長(cháng)了140%，客戶(hù)到店咨詢(xún)量比上周增長(cháng)了95%，周六全天電話(huà)咨詢(xún)量比上周六增長(cháng)了17%。降息第二天，位于北京市海淀西三環(huán)的琨御府·玲瓏閣項目終于迎來(lái)開(kāi)盤(pán)，據統計，項目此次共推出200余套房源，吸引400余組客戶(hù)到場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)當日認購額超4億，認購率近80%。

　　在供應量相對稀缺的深圳，降息后的反應更是強烈。記者從當地了解到，降息第二天當地三個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)，個(gè)個(gè)上演搶房大戰，約1800套房吸引了5000名購房者，其中兩個(gè)樓盤(pán)推出的房源全部“日光”。從三個(gè)新盤(pán)此次開(kāi)盤(pán)的價(jià)格來(lái)看，均為98折或99折，尚未出現提價(jià)現象，但之前較流行的“1萬(wàn)抵數萬(wàn)”的優(yōu)惠促銷(xiāo)則不見(jiàn)蹤影。

　　而在上海，由于前一周上海剛剛調整了普通房標準，市場(chǎng)已“興奮”過(guò)一次，因此降息后的市場(chǎng)反應略有緩沖，整體反應不及普宅標準調整強烈。記者從多家二手門(mén)店的反饋來(lái)看，周末兩天咨詢(xún)量確有增加，但并未激發(fā)購房的意愿，門(mén)店帶看量與前一周基本持平。在一些剛需為主的區域板塊，二手房業(yè)主大多較為強勢，其中半數存在加價(jià)、跳價(jià)的情況；而客戶(hù)大多反應平淡，他們更關(guān)注首付成數的降低和利率優(yōu)惠。

　　在二線(xiàn)重點(diǎn)城市南京，上周末共有5家樓盤(pán)推新，其中4家為住宅項目。包括了江寧的招商依云郡和朗詩(shī)玲瓏嶼等。從銷(xiāo)售結果上看，4家樓盤(pán)全部熱銷(xiāo)，3盤(pán)收獲8-9成的成績(jì)。其中江寧祿口的招商依云郡昨日是首開(kāi)后第一次加推，售出8成多。
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　　樓市恐難出現大反轉
　　11月前三周，全國住宅市場(chǎng)成交量維持在今年的階段性高位。中原監測的40個(gè)重點(diǎn)城市數據顯示，新建住宅成交面積上周環(huán)比微升3%，較去年周均水平上升12%。其中，一線(xiàn)、二線(xiàn)周成交量較去年周均值分別上升8%、14%。隨著(zhù)近期政策環(huán)境的持續利好，以及房企沖刺全年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的影響，預計年末成交走勢有望保持當前的復蘇行情。

　　不過(guò)，在多重利好刺激、樓市成交回暖之下，業(yè)內人士對后市預期卻普遍謹慎。

　　克而瑞房地產(chǎn)信息集團研究中心分析師楊科偉表示，在限購取消、限貸放松雙重影響下，一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市成交量自三季度以來(lái)企穩回升，但諸多城市庫存依然高企，加上前期需求過(guò)度透支，市場(chǎng)筑底并不穩固，因此短期回暖可能不具可持續性,明年市場(chǎng)或仍將僵持。他認為，大多數的二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市，尤其是供求嚴重失衡的城市，開(kāi)發(fā)商的首要任務(wù)依然是積極營(yíng)銷(xiāo)、努力去庫存，而不是坐等政府政策等行政性手段的干預刺激，企業(yè)應積極迎合剛性需求和改善型需求購房心理，繼續以?xún)r(jià)換量。

　　而中原地產(chǎn)張大偉則認為，?對于購房者來(lái)說(shuō)，目前層出不窮的刺激政策難免會(huì )出現入市恐慌，購房積極性會(huì )有所提高，房?jì)r(jià)短期內難以再跌。但不能過(guò)分樂(lè )觀(guān)，銀行是否能將優(yōu)惠落地很難說(shuō)，?接近年底銀行額度本就相對緊張，購房者實(shí)際能夠享受到的利率優(yōu)惠還要看后續政策落實(shí)情況。如果額度不足，銀行很可能用提高房貸利率來(lái)彌補利潤，因此降息對樓市的推漲作用可能沒(méi)有想象的那么高。此外，市場(chǎng)分化將愈加嚴重?，一二線(xiàn)城市樓市資金面將明顯好轉，房?jì)r(jià)再跌的可能性很��；而三四線(xiàn)因為庫存絕對值過(guò)高，即使信貸政策刺激，出現全面回暖的可能性也不大。