今天，國家統計局發(fā)布了10月份的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格的變動(dòng)情況。和上個(gè)月相比，我們看到新建商品房住宅價(jià)格的是下降的城市有69個(gè)，持平的城市只有1個(gè)。同比來(lái)看，價(jià)格下降的城市是67個(gè)，上漲的3個(gè)。那么，這組數據到底折射出樓市哪些新的變化?我們如何看待這些新的變化?根據這些數字，我們如何來(lái)判斷未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著(zhù)名財經(jīng)評論員馬光遠、劉戈共同評論。

　　數據折射樓市哪些新動(dòng)向?穩定住房消費多地新政試水，樓市走勢再度惹人關(guān)注，買(mǎi)房是否考慮出手?

　　馬光遠：9月的房貸新政對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期改變非常明顯

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　從9月份到10月份，一個(gè)最大的變化就是9月30號人民銀行的房貸新政，房貸新政對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，預期的改變非常明顯。我們看一線(xiàn)城市二手房，4個(gè)城市全部止跌，上個(gè)月，70個(gè)大中城市全部下跌，現在只有64個(gè)下跌，兩個(gè)上漲，一個(gè)是北京，一個(gè)是杭州。第二個(gè)是4個(gè)一線(xiàn)城市全部已經(jīng)停跌，這說(shuō)明政策本身的效應已經(jīng)傳導到市場(chǎng)上面了。大家認為最起碼一線(xiàn)城市、熱點(diǎn)城市，現在可以出手買(mǎi)房子，可能對很多人來(lái)講，我們從銷(xiāo)量上也能看出來(lái)。

　　我覺(jué)得9月份跟10月份的這種變化，讓我們看到了，市場(chǎng)本身對政策的敏感，但同時(shí)也看到，除了一線(xiàn)城市之外，剩下的絕大多數的城市仍然沒(méi)有止跌，而且我們看到同比，10月份跟9月份比，那是下跌的城市大幅度增加，為什么大幅度增加?一方面是因為去年的基數特別高，因為去年到第四季度，房?jì)r(jià)加速上漲的態(tài)勢沒(méi)有結束。我記得當時(shí)我舉了一個(gè)例子說(shuō)，我發(fā)現全國所有的空投都死掉了，所有的空投都轉向說(shuō)，我也看好房地產(chǎn)，我說(shuō)這可能是一個(gè)信號�，F在我們看到的整個(gè)的同比下跌，可能到11月份更加嚴重。到12月份，我預計可能所有的城市，比如說(shuō)70個(gè)城市，你從同比來(lái)看，都是全部下跌的，但是這并不意味著(zhù)這個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有變化。

　　劉戈：現在政策對于樓市的影響已經(jīng)不那么明顯

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　對于二手房，大家往往把它當成一個(gè)先行指標，這么一點(diǎn)點(diǎn)上漲到底是一個(gè)什么信號?我覺(jué)得很難通過(guò)這樣一個(gè)指標來(lái)判斷。我們再看一下其他更重要的指標，看土地購置，1—9月一直還在跌，但到1—10月份的時(shí)候，往上有一個(gè)拐點(diǎn)，同比上漲了1.2%，所以對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，又有更多的開(kāi)發(fā)商投入到土地市場(chǎng)里面，可能也是一個(gè)信號，對他們來(lái)說(shuō)，覺(jué)得今后這買(mǎi)賣(mài)還能夠做下去，所以對于整個(gè)市場(chǎng)的信心來(lái)說(shuō)的話(huà)，可能又產(chǎn)生了一點(diǎn)點(diǎn)變化。

　　現在的分化非常大，現在在北上廣深這幾個(gè)城市，可能相對而言對于政策，因為這些城市本來(lái)相對就比較堅挺，所以政策對于整個(gè)二手房的影響，應該有一定的關(guān)系，但是對于全國大部分其他城市來(lái)說(shuō)，這種影響，我現在看不那么明顯。

　　馬光遠：整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng) 現在分化得非常明顯

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　我覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)的變化首先是量的變化，而且量的變化從一線(xiàn)城市、熱點(diǎn)城市來(lái)看，非常明顯。比如說(shuō)10月份，北京銷(xiāo)量整個(gè)是八千一百九十一套，環(huán)比暴漲了63%，這個(gè)量跟9月份來(lái)講非常明顯，明顯的關(guān)鍵是什么?就是這個(gè)政策變化了，但是劉老師剛才講，大量的城市從政策本身還看不出它的變化，說(shuō)明什么?說(shuō)明我們整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，至少我們現在來(lái)講分化得非常明顯。

　　事實(shí)上，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是鐵板一塊，全國沒(méi)有一個(gè)市場(chǎng)叫中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，應該說(shuō)每個(gè)城市都不同，一線(xiàn)城市本身去看庫存其實(shí)價(jià)值并不大，為什么?因為一旦大家預期改變以后，需求在，大量的需求。永遠是需大于供，而不是供大于求，但是剩下的大量的城市是什么?是現在供大于求。我們看到無(wú)論是總的數字，還有不斷增加的數字來(lái)講，房地產(chǎn)投資增速在下降，但是畢竟它還有12.4%，這12.4%，而且我們的總共也是7.8%，10月份，就是總共完成比去年增長(cháng)了7.8%，最后都會(huì )形成庫存，所以對大量的城市來(lái)講，未來(lái)消化庫存仍然是主要。千萬(wàn)不要說(shuō)，一看到一個(gè)量的變化就以為又要沖上天上去了，我認為這是不現實(shí)的，因為畢竟大量的庫存在那地方放著(zhù)，我們有時(shí)候算有些庫存，真的非常嚇人。

　　馬光遠：政策的信號必須明確 千萬(wàn)不要誤導市場(chǎng)

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　無(wú)論從中央還是到地方，事實(shí)上，政策體現出的信號是什么?就是房地產(chǎn)很重要，房地產(chǎn)本身如果說(shuō)處在一個(gè)暴漲暴跌這么一個(gè)狀態(tài)的話(huà)，肯定無(wú)論對房地產(chǎn)自身還是對經(jīng)濟肯定是不利的。我覺(jué)得這種信號必須給它明確，就是說(shuō)你千萬(wàn)不要誤導市場(chǎng)，讓市場(chǎng)覺(jué)得說(shuō)，你看現在的政策又讓我要回到以前的狀態(tài)。我覺(jué)得目前整個(gè)房地產(chǎn)，用現在最時(shí)髦的說(shuō)法，就是進(jìn)入了一個(gè)新的常態(tài)。這個(gè)新的常態(tài)，比如說(shuō)從投資來(lái)講，我們現在說(shuō)以前的投資增速都在20%多，現在回到百分之十幾，其實(shí)非常正常，包括銷(xiāo)量，包括這種價(jià)格的漲跌。比如說(shuō)以前只有上漲沒(méi)有下降，價(jià)格一旦下降，大家感覺(jué)到不正常，未來(lái)價(jià)格的漲跌會(huì )成為一個(gè)非常正常的事兒。

　　我覺(jué)得國務(wù)院提出的穩定住房消費，里邊重點(diǎn)兩個(gè)字是消費，也就是說(shuō)讓住房回到什么?第一回到居住狀態(tài)，第二，未來(lái)的整個(gè)市場(chǎng)對于開(kāi)發(fā)商、對于地方政府來(lái)講都要正確判斷，正確判斷是什么?第一，你一定要搞清楚供求關(guān)系，如果這個(gè)地方的住房供應過(guò)大，一定要想辦法消化庫存，價(jià)格的調整是消化庫存最好的辦法;第二，一定要意識到未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)像過(guò)去十年一樣，那樣大漲幾乎沒(méi)有可能，所以我們會(huì )看到一個(gè)完全分化的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。第一，大的城市可能仍然需求比較旺盛，但是大量的城市未來(lái)十年，跟過(guò)去十年完全不同;第二我們的政策層面也在轉向，從以前比如說(shuō)，可能在消費層面著(zhù)力不多，到現在主要轉向消費。也就是說(shuō)，主要滿(mǎn)足你的居住需求，那么這樣的話(huà)，我想我們的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠從過(guò)去的火熱狀態(tài)轉入一個(gè)比較正常溫度。我認為現在的市場(chǎng)真的很正常，漲漲跌跌，讓大家回歸，我不再去投資房子，投資房子不一定能賺錢(qián)。

　　劉戈：在新常態(tài)下 更多的是改善型的需求

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　按老馬的說(shuō)法，進(jìn)入到一個(gè)新的常態(tài)，進(jìn)入到新的常態(tài)這種需求是什么?更多的是改善型的需求。也就是說(shuō)，原來(lái)我可能住著(zhù)一個(gè)60平米的房子，現在我想住90平米的房子。那原來(lái)90平米的房子，現在生孩子，又少了一間房子，我能不能再加一些錢(qián)，把原來(lái)的這個(gè)賣(mài)掉，再換一個(gè)新的，那么這和原來(lái)為了投資、為了增值的需求，發(fā)生了一個(gè)大的變化，這樣才真正的能夠實(shí)現良性的新常態(tài)。

　　馬光遠：現在是在熱點(diǎn)城市買(mǎi)房的時(shí)機

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我覺(jué)得正確的判斷市場(chǎng)，就是每個(gè)人現在應該完成從市場(chǎng)變化到心理變化的這么一個(gè)轉化�，F在很多人的心理沒(méi)有轉化過(guò)來(lái)，認為一旦政策出來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì )起來(lái)，又會(huì )大熱，我覺(jué)得這種狀況不會(huì )出現。每一個(gè)人購房不同的目的，選擇不同，比如說(shuō)，你現在要在一些大城市、熱點(diǎn)城市買(mǎi)居住的房子，我覺(jué)得現在時(shí)機還可以。但是說(shuō)你要投資，比如說(shuō)你到大量的三、四線(xiàn)城市去進(jìn)行投資，這可能不是最好的投資。這個(gè)市場(chǎng)本身現在已經(jīng)很正常了，那么意味著(zhù)什么?意味著(zhù)你的思維，你對房地產(chǎn)的看法也應該回歸正常。