摘要：分析人士指出，在房貸新政出臺之后，銀行在執行中仍謹慎，購房者并未獲得實(shí)質(zhì)性利率優(yōu)惠。未來(lái)房貸利率折扣和首付比例的下浮空間，都有可能在明年做出實(shí)質(zhì)性調整。
房地產(chǎn)市場(chǎng)持續回暖，也在悄然影響未來(lái)的政策走向。中國證券報記者日前從權威人士處獲悉，經(jīng)過(guò)長(cháng)時(shí)間調研后，智囊機構近期向主管部門(mén)提交了一份調整樓市政策的建議，涉及相關(guān)稅費調整、微調限購等措施。這些政策建議的共同指向，在于刺激市場(chǎng)需求，促進(jìn)成交量回升。
分析人士指出，這些政策是否真正落地，明年1月可能會(huì )有定論。理由在于：一方面，年度樓市數據出臺，將為監管層決策提供重要參考；另一方面，年末一系列重要會(huì )議召開(kāi)，在分析明年經(jīng)濟形勢作出判斷的基礎上，也將定調房地產(chǎn)政策。
一些機構指出，在數據向好的背后，一線(xiàn)城市面臨的供應缺口仍然較大，對政策利好有著(zhù)迫切需求。按照政策落地和企業(yè)決策周期，市場(chǎng)可能在明年3-4月才會(huì )真正有所體現。
一線(xiàn)城市樓市明顯升溫
經(jīng)過(guò)多月的平緩升溫之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖速度正在加快。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，11月，全國54個(gè)城市住宅合計簽約27萬(wàn)套，環(huán)比上漲8.9%，創(chuàng )年內最高月度成交記錄。一二線(xiàn)城市住宅成交環(huán)比均上漲13.2%，三四線(xiàn)城市漲幅相對較小。
一線(xiàn)城市升溫幅度較大，主因在于整體需求偏大所致。據北京市住建委數據，11月北京新建住宅網(wǎng)簽12279套，二手房網(wǎng)簽11180套，二者均創(chuàng )下今年以來(lái)月度新高。
9月末以來(lái)出臺的一系列利好政策，被認為是激活市場(chǎng)的主要因素。9月30日，兩部委出臺信貸新政，提出對于首套房“認房不認貸”的標準，并重申最低利率優(yōu)惠。10月中旬，三部門(mén)出臺政策，降低公積金貸款購房門(mén)檻。10月29日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出“穩定住房消費”的說(shuō)法。11月21日，央行[微博]宣布降息。
同時(shí)，在多數城市已經(jīng)對松綁或取消“限購令”的基礎上，各地陸續發(fā)布了多項產(chǎn)業(yè)和區域發(fā)展政策，其中不少條款對房地產(chǎn)業(yè)構成利好。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，上述政策措施帶有明顯的利好性質(zhì)，不僅對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期影響巨大，而且降低了購房成本。在雙重因素的作用下，很多購房者停止觀(guān)望，轉而積極入市。張大偉表示，在各項政策利好的疊加作用下，市場(chǎng)成交量緩慢回暖的形勢短期內或持續。
一系列托市政策的出臺，引發(fā)廣泛爭議。在房地產(chǎn)發(fā)展史上，每當市場(chǎng)陷入低迷，隨即便有政策層面的利好消息出臺，并最終挽救市場(chǎng)于危難。這種“低迷即救市”的邏輯，被不少業(yè)內人士所批評，認為其會(huì )繼續助長(cháng)土地財政依賴(lài)和“房地產(chǎn)獨大”現象。
住建部政策研究中心研究員王玨林認為，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量雖然無(wú)法超過(guò)去年的歷史高點(diǎn)，但按照當前的交易勢頭，基本上可以超過(guò)2010年和2011年水平。從最近十年來(lái)看，成交量仍然處于高位，因此并不存在“低迷”一說(shuō)。一系列托市政策的出臺，主要目的在于刺激經(jīng)濟，但在客觀(guān)上利好了房地產(chǎn)，尤其是提振了市場(chǎng)信心。
自住房貢獻不少成交量
據國家統計局數據，1-10月，全國商品房銷(xiāo)售面積88494萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。上述數據明顯高于2010年、2011年和2012年同期水平。
雖然上述數據相對樂(lè )觀(guān)，但在供需關(guān)系逆轉、區域分化嚴重的市場(chǎng)環(huán)境下，還隱藏另一重真相。
一方面，整體市場(chǎng)供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉，供大于求形勢明顯。據統計局數據，自2012年4月以來(lái)，全國商品房庫存連續31個(gè)月上漲。與最低點(diǎn)時(shí)相比，最近兩年多來(lái)，全國商品房整體庫存上漲接近9成。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生此前就表示，庫存龐大的貴陽(yáng)、昆明，可能成為下一個(gè)鄂爾多斯(8.73,
-0.02, -0.23%)。
今年以來(lái)，住建部經(jīng)過(guò)多輪調研，已經(jīng)對整體房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了“供大于求”的判斷，已出臺的政策方向也以“去庫存”為主。
另一方面，一線(xiàn)城市的成交量背后，有一定“水分”支撐。一位不愿具名的官員指出，北京房地產(chǎn)成交量雖然維持在高位，但相當一部分成交量由自住型商品房所貢獻。
今年北京入市的自住型商品房已超過(guò)5萬(wàn)套。與2013年北京商品房成交28萬(wàn)套的峰值相比，占比約為18%。上述官員表示，按照今年成交量，自住房將可能占據北京商品房成交近1/4的比重，成為支撐北京樓市的重要力量。
他表示，若單看數據，決策者可能會(huì )得出“市場(chǎng)平穩”的結論，且沒(méi)有動(dòng)力對現有政策作出進(jìn)一步調整。事實(shí)上，由于地塊多是以“捆綁”方式出讓?zhuān)ⅰ俺缘簟逼髽I(yè)的大部分土地成本，因此房地產(chǎn)企業(yè)的積極性并不高。
他指出，大規模的自住房建設不僅難以持續，而且會(huì )影響到企業(yè)的投資熱情。對于供需關(guān)系緊張、商品房投資相對不足的北京來(lái)說(shuō)，并非真正利好。其他的很多熱點(diǎn)城市，多少也都存在以保障房來(lái)“充數”的問(wèn)題。
統計局數據還顯示，自2月以來(lái)，全國房地產(chǎn)投資增速已連續9個(gè)月下滑，且均低于同期的固定資產(chǎn)投資增速。
“政策窗口期”有望開(kāi)啟
政策措施固然會(huì )影響市場(chǎng)，但市場(chǎng)變化同樣會(huì )對政策制定產(chǎn)生反作用。中國證券報記者獲悉，相關(guān)智囊機構近期向主管部門(mén)提交一份調整樓市政策的建議，涉及相關(guān)稅費的調整、微調限購等策略。此前，該智囊機構曾對各地樓市進(jìn)行了長(cháng)時(shí)間調研。
在稅費方面，上述機構建議降低二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限。此前業(yè)內人士曾呼吁，該年限應由五年調整至兩年。同時(shí)，2013年初出臺的“不滿(mǎn)五年或非唯一二手房交易需繳納20%個(gè)人所得稅”一項，也被建議廢除。該項政策隨“新國五條”而出臺，被認為極大地提高了二手房市場(chǎng)的交易成本。
權威人士透露，上述機構還建議對一線(xiàn)城市的限購政策進(jìn)行微調，賦予外地戶(hù)籍人口購買(mǎi)二套房的權利。上述政策的共同指向，在于刺激市場(chǎng)需求，促進(jìn)成交量回升。
分析人士指出，一線(xiàn)城市的真實(shí)情況要低于數據反映的標準。因此，在樓市政策“持續寬松”的通道中，需要更大的政策支持力度。
短期來(lái)看，政策利好恐不會(huì )很快落地。上述人士透露，真正的“政策窗口期”將可能出現在2015年1月。一方面，年度樓市數據出臺，將為監管層決策提供重要參考；另一方面，年末一系列重要會(huì )議召開(kāi)，在為明年經(jīng)濟形勢作出判斷的基礎上，也會(huì )給房地產(chǎn)政策的制定奠定基本原則。
王玨林認為，房地產(chǎn)政策有放松空間，比如可以通過(guò)降低首付比例的方式，進(jìn)一步撬動(dòng)資金杠桿，也可以將獲取購房資格的年限降低，釋放消費能力。但他并不建議對一線(xiàn)城市取消限購。
另有分析人士指出，在房貸新政出臺之后，銀行在執行中仍謹慎，購房者并未獲得實(shí)質(zhì)性利率優(yōu)惠。未來(lái)房貸利率折扣和首付比例的下浮空間，都有可能在明年做出實(shí)質(zhì)性調整。
就市場(chǎng)表現而言，雖然多數機構認為回暖勢頭仍將延續。但從長(cháng)期來(lái)看，按照正常的政策落地和企業(yè)決策周期，在上述“窗口期”過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在明年3、4月真正做出反映。
