中央編辦批復在國土部掛牌不動(dòng)產(chǎn)登記中心后，不動(dòng)產(chǎn)登記的步伐再次加快。近日，有消息稱(chēng)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行條例》)基本敲定，已由國務(wù)院簽發(fā)，定于年內頒布，自2015年3月1日起施行。
不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的敲定會(huì )大幅拉低房?jì)r(jià)嗎？會(huì )讓原本就庫存高企的樓市再添重負嗎？近日，記者走訪(fǎng)了部分房產(chǎn)業(yè)界人士，大家紛紛表示，短期內不動(dòng)產(chǎn)條例對樓市不會(huì )有太大影響。但是長(cháng)期來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記在一定程度上能夠提高房地產(chǎn)市場(chǎng)調控乃至宏觀(guān)調控的運作效率，如此一來(lái)，對房?jì)r(jià)有很大影響。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)告訴記者，從供應層面看，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)制度的推進(jìn)，等于給不動(dòng)產(chǎn)上了戶(hù)口，有利于對不動(dòng)產(chǎn)目前的存量和潛在供應有清晰把握。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不直接瞄準房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，更不能簡(jiǎn)單理解為房屋登記。住房買(mǎi)賣(mài)行為一直都在住建部門(mén)實(shí)行登記備案，新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度只是在信息系統方面的整合，不涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求，即使登記引起的少數拋房現象，也不會(huì )撼動(dòng)當前市場(chǎng)基本面。
困難重重
據了解，今年以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)工作進(jìn)展較快。3月，“不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì )議第一次會(huì )議”召開(kāi)，明確用3年左右時(shí)間全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度。5月，經(jīng)中央編辦批復，國土部掛牌成立不動(dòng)產(chǎn)登記局。8月，不動(dòng)產(chǎn)登記局“三定方案”印發(fā)。9月，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的公開(kāi)征求意見(jiàn)就已結束，并在進(jìn)一步修改后上報高層。11月28日，中央編辦已批復同意中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心更名為國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心。
而目前國務(wù)院提出，要建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規互通共享，消除“信息孤島”。另外，國務(wù)院提出推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢(xún)系統，保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護群眾合法權益。
然而，值得注意的是，有不少人士擔心，在不動(dòng)產(chǎn)登記的頂層設計完成后，可能在執行層面遭遇阻力。對此，一位不愿具名的業(yè)內人士告訴記者，從目前來(lái)說(shuō)，建立不動(dòng)產(chǎn)登記前的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題尚未解決。其中小產(chǎn)權房的界定和客觀(guān)真實(shí)的居民身份證信息系統是建立不動(dòng)產(chǎn)登記的前提，要想不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度真正發(fā)揮作用，要求不動(dòng)產(chǎn)登記系統與民政、公安、稅務(wù)及銀行等部門(mén)信息聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現各部門(mén)、地方數據的橫向整合和共享。
“截至目前，國土部尚未公布具體的不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)城市名單。各地不動(dòng)產(chǎn)登記恐存在多種登記標準與差異，各方如何實(shí)施、落實(shí)還是未知，總而言之，暫時(shí)一切還是‘未知數’�！痹撊耸空f(shuō)道。
與此同時(shí)，易居中國執行總裁丁祖昱也曾提到，不動(dòng)產(chǎn)登記真正難的是全國層面的聯(lián)網(wǎng)，即地方政府是否愿意將自己城市的不動(dòng)產(chǎn)登記信息放到全國層面。
除此以外，廣州某大型房地產(chǎn)公司人士也告訴記者，不動(dòng)產(chǎn)登記并非只是技術(shù)原因，更多在實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)統一登記，確認不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權歸屬，也面臨不少問(wèn)題。如何突破現有制度存在的重大缺陷，實(shí)現產(chǎn)權真正登記，或許還有很長(cháng)的路要走�！皣鴥壬写娴闹T多復雜現實(shí)問(wèn)題，尚需靜觀(guān)其變，切勿盲目樂(lè )觀(guān)�！�
短期影響有限
然而，除了是否能夠真正實(shí)施以外，不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的敲定會(huì )大幅拉低房?jì)r(jià)嗎？會(huì )讓原本就庫存高企的樓市再添重負嗎？
嚴躍進(jìn)告訴本報記者，不動(dòng)產(chǎn)登記條例對樓市的影響并不是如普通老百姓想的那樣，會(huì )有大量的房源進(jìn)入市場(chǎng)，從而將目前的市場(chǎng)價(jià)格拉低。從房?jì)r(jià)來(lái)看，部分多套房源持有者可能會(huì )在短時(shí)間內將持有房源拋售，但這部分房源多集中在基礎設施、配套相對完善的地段，這部分房源價(jià)格一直都屬于市場(chǎng)“硬通貨”，很難降低房?jì)r(jià)。
與此同時(shí)，中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛也表示，至于不動(dòng)產(chǎn)登記對樓市的影響，恐怕還不是那么直接。就基本消息來(lái)看，該消息的分量并不是很足�！霸摋l例為《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例》，還處在試點(diǎn)階段，而且試點(diǎn)范圍不確定。這種模式的范圍，無(wú)疑在弱化不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)際影響力�！�
“而另外一方面，從市場(chǎng)供應量來(lái)看，無(wú)論是房企建設項目還是預存房源，成熟地段的房源都更受購房者歡迎，短時(shí)間內并不會(huì )造成市場(chǎng)供應量增加�！眹儡S進(jìn)說(shuō)道。
對此，中國社科院城市與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟室主任王業(yè)強認為，不動(dòng)產(chǎn)登記對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更多體現在對未來(lái)市場(chǎng)的規范運行方面，而影響市場(chǎng)的主要因素依然是供求關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記本身不會(huì )引起市場(chǎng)波動(dòng)。
此外，不動(dòng)產(chǎn)登記條例前期呼聲較高是為了抑制樓市過(guò)快瘋長(cháng)，如今樓市已經(jīng)處于供過(guò)于求的現狀。2014年前三季度樓市可謂量?jì)r(jià)齊跌，樓市已經(jīng)顯出不景氣的情況，央行[微博]降息、樓市限購、限貸松綁無(wú)一不是為了緩解樓市壓力，再加上宏觀(guān)經(jīng)濟持續承壓，樓市下滑跡象明顯。因此可以看出，此時(shí)打壓樓市不合時(shí)宜，那么此時(shí)出臺的不動(dòng)產(chǎn)登記條例恐怕也會(huì )遇到更多的阻礙與束縛，對樓市的實(shí)際影響也會(huì )弱很多。
二手房市場(chǎng)價(jià)格下降
那么長(cháng)期來(lái)看呢？“從長(cháng)期來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)統一登記是可以對房?jì)r(jià)上漲起抑制作用的，針對未來(lái)的房?jì)r(jià)調控會(huì )更有針對性�！眹儡S進(jìn)說(shuō)道。
更為重要的是，有不少房地產(chǎn)人士表示，如果不動(dòng)產(chǎn)登記制度真的出臺，若再跟進(jìn)住房信息公開(kāi)和房產(chǎn)稅，持有多套房產(chǎn)的成本就將上升，這將帶來(lái)的一種可能就是，買(mǎi)房人對投資房地產(chǎn)熱情下降，可能會(huì )促使一部分人拋售房產(chǎn)，將很多房源可以釋放到二手房市場(chǎng)，帶來(lái)供應量的增加，進(jìn)而帶來(lái)房?jì)r(jià)下降，從而帶動(dòng)二手房市場(chǎng)的繁榮。
記者從中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等多家中介獲悉，目前樓市消化期比較長(cháng)，而高端市場(chǎng)短期有不少大戶(hù)型入市。預計隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)登記的加速，大戶(hù)型二手房供應將繼續增加。
根據最新數據顯示，2014年11月，15城市二手房成交總量為60029套，環(huán)比上月上漲25.99%，同比去年10月為下降5.55%。另?yè)逊烤W(wǎng)二手房數據監控中心數據顯示，26城市二手房掛牌價(jià)格環(huán)比16升10降，共21個(gè)城市環(huán)比漲跌幅在1%內。
“不排除有些家庭或個(gè)人由于不愿進(jìn)行登記，而對部分房產(chǎn)做些處置。這雖然會(huì )使部分存量房源加速進(jìn)入市場(chǎng)流通，有可能在局部區域出現供應增加導致的房?jì)r(jià)下行�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強指出。
對此，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，預計隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)登記的開(kāi)啟，大戶(hù)型二手房供應將繼續增加，特別是最近在各地都出現放松調控政策預期的時(shí)間點(diǎn)發(fā)出這一信號，全國二手房市場(chǎng)價(jià)格降溫時(shí)期或被進(jìn)一步延長(cháng)。
