摘要：目前中國城鎮家庭戶(hù)均已擁有一套房，需求峰值出現，供求關(guān)系發(fā)生變化。任興洲解釋?zhuān)谛枨蟮挠绊懴�，投資增速也持續下滑，出現換檔。
房地產(chǎn)市場(chǎng)持續一年的降溫和調整讓人們越來(lái)越清楚地認識到樓市“換擋”已經(jīng)開(kāi)始，房?jì)r(jià)波動(dòng)、增長(cháng)減速都是新的常態(tài)。
17日在中國指數研究院舉辦的“2014第十一屆中國數字地產(chǎn)節”上，多位專(zhuān)家對這種房地產(chǎn)的新常態(tài)進(jìn)行了解析。
中國國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所所長(cháng)任興洲表示，過(guò)去因為住房供給短缺，消費饑渴帶來(lái)的大規模住房需求和消費快速增長(cháng)階段基本結束。今年限購、信貸等政策的松動(dòng)并未使樓市出現如2008-2009年般的爆發(fā)式上漲就是例證。其深層次原因在于樓市供需的基本面已經(jīng)發(fā)生了變化。
目前中國城鎮家庭戶(hù)均已擁有一套房，需求峰值出現，供求關(guān)系發(fā)生變化。任興洲解釋?zhuān)谛枨蟮挠绊懴�，投資增速也持續下滑，出現換檔。
官方數據顯示，今年前11個(gè)月，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(cháng)11.9%，這一數據創(chuàng )下近5年多的新低。任興洲表示，明年如果沒(méi)有更強刺激，投資增速恐怕很難維持在10%以上。
除了投資增速下滑外，樓市新常態(tài)也包含產(chǎn)業(yè)組織方式的調整。任興洲表示，一方面，隨著(zhù)整體樓市減速，部分資金鏈脆弱的企業(yè)會(huì )被逐步淘汰，企業(yè)兼并重組頻繁，行業(yè)集中化程度提高。另一方面，住宅產(chǎn)業(yè)化、智能化、專(zhuān)業(yè)化將成為房地產(chǎn)發(fā)展的新特征。
此外，伴隨著(zhù)樓市增長(cháng)的放緩，以往高增長(cháng)時(shí)房地產(chǎn)各類(lèi)隱性風(fēng)險，將逐步顯性化。任興洲認為，從泡沫化的角度來(lái)看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)需要提高風(fēng)險等級。這種風(fēng)險主要表現在一是房?jì)r(jià)過(guò)高，購房人無(wú)法支付，出現斷供等，形成大量“爛資產(chǎn)”；二是產(chǎn)能過(guò)剩，中國樓市的區域發(fā)展很不平衡，產(chǎn)能過(guò)剩危機可能從局部開(kāi)始，蔓延到全國。因此，樓市亟待建立健全化解房地產(chǎn)風(fēng)險的體制機制。
住房和城鄉建設部政策研究中心研究員周江也認同房地產(chǎn)市場(chǎng)這種發(fā)展階段的轉變。在同一論壇上，周江指出，今年以來(lái)樓市的下行調整源于短期供求關(guān)系的逆轉。
在供應端，由于2010年以來(lái)流動(dòng)性充裕、地方依賴(lài)土地財政快速推地等原因，商品房的供給快速上升；但在需求端，由于近年來(lái)樓市旺銷(xiāo)透支需求、保障性住房分流需求、有投資性需求轉型等原因，有效需求卻有所減少，于是樓市供過(guò)于求，開(kāi)始下行調整。
但他指出，樓市調整和換擋的深刻原因在于其主要矛盾發(fā)生了變化：整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)由過(guò)去總量絕對短缺的階段，轉變?yōu)橐粋�(gè)結構性的相對過(guò)剩和相對不足并存階段。
從長(cháng)期看，周江指出，目前樓市進(jìn)入一個(gè)平臺期，也就是增速仍然處在一個(gè)比較高的位置，但是保持一個(gè)比較平穩的速度。這個(gè)時(shí)期的延續時(shí)間取決于人口出現峰值的時(shí)點(diǎn)，城鎮化率超過(guò)70%的時(shí)點(diǎn)以及人口紅利消失的時(shí)點(diǎn)，這三個(gè)時(shí)點(diǎn)之后，樓市又會(huì )進(jìn)入另一個(gè)新的階段。
在平臺期的新發(fā)展階段中，周江指出，政府需要解決三個(gè)問(wèn)題：一是不同城市之間的分化，新城建設、住房供應與人口需求錯位問(wèn)題；二是，擺脫經(jīng)濟增長(cháng)對房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)；三是，住房不平衡以及隨之帶來(lái)的財產(chǎn)不平衡問(wèn)題。(完)
