■2014熱點(diǎn)透視·樓市轉折

　　2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未像人們預期的那樣春暖花開(kāi)。一貫強勢的賣(mài)方感受到了樓市的陣陣寒意，出臺各種優(yōu)惠政策吸引買(mǎi)家；而近期漲勢如虹的股市風(fēng)頭蓋過(guò)樓市，甚至有股民打出賣(mài)房炒股的旗號。從2013年的暴漲之后意外遇冷，到政策調整后迅速回暖，再到開(kāi)發(fā)商琢磨漲價(jià)；從中央明確分類(lèi)調控，到逐步取消限購，放松限貸，再到降息，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷著(zhù)過(guò)山車(chē)般的行情。
　　業(yè)內人士認為，雖然隨著(zhù)政策的調整，房地產(chǎn)市場(chǎng)已顯露回暖跡象。但是2015年如果貨幣政策沒(méi)有發(fā)生大的變化，房地產(chǎn)投資下降趨勢仍會(huì )繼續。此外，在高庫存影響下，樓市底部運行將持續至2015年四季度。

趙乃育/繪

　　轉變　房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”

　　2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)調整不同于往年：沒(méi)有明顯的政策觸發(fā)因素，沒(méi)有政府的強制干預。
　　國內主要城市房?jì)r(jià)在經(jīng)歷一年多的“狂飆突進(jìn)”后，房?jì)r(jià)于2月首現同環(huán)比“雙收窄”。截至目前，統計局發(fā)布的70大中城市房?jì)r(jià)數據顯示，環(huán)比上漲城市數量已從年初的64個(gè)下降至11月的無(wú)一上漲。價(jià)格變動(dòng)幅度，已從1月的最高1.2%漲幅，變?yōu)樽钚〗捣?.1%。
　　在市場(chǎng)下滑的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度有所減緩。數據顯示，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已從年初1至2月的19.3%，下降至1至11月的11.9%。對于綜合反映我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的國房景氣指數為94.3，也再次回落0.46點(diǎn)。原華遠集團董事長(cháng)任志強表示，自從國房景氣指數發(fā)布以后，2008年是一個(gè)低潮，2012年又出現一個(gè)低潮，但是這次還沒(méi)有止住，94.3已經(jīng)超過(guò)歷史最低點(diǎn)，而且還在繼續下滑。
　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生日前在中國寫(xiě)字樓綜合體發(fā)展論壇上便用“嚴峻”一詞形容現階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)局面，“當前樓市從市場(chǎng)層面來(lái)看依然嚴峻，房地產(chǎn)整體行業(yè)負增長(cháng)的情況回到了2008年至2009年的低點(diǎn)�！�
　　值得一提的是，國房景氣指數可以從土地、資金、開(kāi)發(fā)量、市場(chǎng)需求等角度顯示全國房地產(chǎn)業(yè)基本運行狀況、波動(dòng)幅度，并預測未來(lái)趨勢。國房景氣指數降至歷史最低意味著(zhù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢遠不如人們的預期。
　　對于這次因預期改變而發(fā)生的自發(fā)性下調，郁亮認為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。只不過(guò)，人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代結束了，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了“白銀時(shí)代”�！啊�黃金時(shí)代’如少年青春期，而步入‘白銀時(shí)代’即進(jìn)入壯年期，行業(yè)將會(huì )更加成熟。但‘白銀時(shí)代’跟‘黃金時(shí)代’相比，毛利下降，競爭壓力大，庫存壓力大，地價(jià)更高�！彼�表示。

　　調控　樓市政策逐漸“去行政化”

　　近日，定調下一年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的全國住房和城鄉建設系統工作會(huì )召開(kāi)，但在2015年重點(diǎn)工作中，“房地產(chǎn)調控”、“限購”兩個(gè)牽動(dòng)行業(yè)命運的關(guān)鍵詞并未出現，值得注意的是，這是近8年來(lái)，住建部首次在新一年工作部署中，房地產(chǎn)領(lǐng)域沒(méi)有提及具體的政策或措施，也被外界解讀為，2015年中央層面不會(huì )對樓市進(jìn)行大力度調控。
　　“去行政化”是2014年房地產(chǎn)調控取向的關(guān)鍵詞。自進(jìn)入2014年以來(lái)，中央層面對于房地產(chǎn)調控便只字未提。對于已經(jīng)持續三年的樓市限購政策，地方政府在經(jīng)濟下滑的背景下，再次蠢蠢欲動(dòng)，頻繁試探中央的底線(xiàn)。截至9月底，隨著(zhù)珠海放開(kāi)限購，全國除北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個(gè)城市外，其余所有城市全部解除限購。同時(shí)，解除限價(jià)、加大購房支持力度、調整落戶(hù)條件，地方政府再次為支持房地產(chǎn)開(kāi)了政策口子。
　　隨后，在市場(chǎng)繼續下探的背景下，中央開(kāi)始有了動(dòng)作。9月30日央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，扶植購房剛性需求，并加大對保障性安居工程建設的金融支持；積極支持居民家庭合理的住房貸款需求；增強金融機構個(gè)人住房貸款投放能力；繼續支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求。首套認定實(shí)行“認貸不認房”，不再以家庭擁有的房屋數量來(lái)認定，二套房購買(mǎi)家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房。
　　10月9月，住建部、財政部、央行三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放松公積金貸款條件，今后職工連續繳存6個(gè)月即可申請公積金貸款，公積金將實(shí)現異地互認。10月29日國務(wù)院再次強調促進(jìn)住房消費，放松公積金支付房租條件。
　　11月21日，中國人民銀行宣布，自22日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構人民幣一年期貸款基準利率下調0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%，一年期存款基準利率下調0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。這是央行時(shí)隔兩年再次降息。
　　任志強認為，地方政府在短時(shí)間內難以擺脫對房地產(chǎn)的依賴(lài)，降息、降準等金融政策再次放松指日可待。鋼鐵、水泥、玻璃等是房地產(chǎn)上游，家電、家裝、建材等是房地產(chǎn)下游，相關(guān)40個(gè)行業(yè)中在房地產(chǎn)下滑中都處于下滑趨勢�！巴顿Y在GDP之中所占的比重仍然是最大的，大概占到48%，但房地產(chǎn)的下滑，大約影響GDP至少0.3個(gè)百分點(diǎn)�！�

　　預判　房地產(chǎn)仍以“去庫存”為主

　　雖然今年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議再度對房地產(chǎn)只字未提，但在全國住房和城鄉建設系統工作會(huì )上，住建部部長(cháng)陳政高卻再次肯定了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位和作用沒(méi)有改變。在此背景下，住建部要求，2015年準確把握市場(chǎng)運行中出現的新情況、新問(wèn)題，注意地區間的差異，跟蹤市場(chǎng)走勢，積極應對，主動(dòng)作為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
　　“明年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以‘去庫存’為主�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，央行降息及地方政府“救市”只能解決“去庫存”的燃眉之急，但無(wú)法改變樓市總體供大于求的情況。未來(lái)市場(chǎng)自身調節作用還是會(huì )暴露出樓市庫存偏大、去化周期偏長(cháng)的問(wèn)題。
　　“截至今年10月份商品房的銷(xiāo)售，包括現房和預售商品房賣(mài)出去的面積，占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的。這就意味著(zhù)當前商品房整體供應量是比較大的，賣(mài)得少，建得多�！弊》亢统青l建設部政策研究中心主任秦虹表示，目前房地產(chǎn)預售面積占施工面積的比例是近幾年最低的水平，不到10%。最高點(diǎn)時(shí)這個(gè)比例為16%，說(shuō)明在建房屋中90%未賣(mài)出去。
　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)已從過(guò)去的總體偏緊，發(fā)展到目前的總體偏松，部分過(guò)剩�！鼻睾缰赋�，到目前為止，供求關(guān)系并沒(méi)有得到改善。從2014年6月開(kāi)始計算，全國供求關(guān)系需要兩年才能恢復正常，這意味著(zhù)，即使出臺有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策，因為庫存的影響，價(jià)格大幅度上升還是有難度。
　　任志強也表示，現階段高庫存不但在二三四線(xiàn)城市出現，一線(xiàn)大城市也存在。因此，如果底部運行周期較長(cháng)，將有部分企業(yè)面臨資金周轉、銀行信貸、高利貸等問(wèn)題。如果貨幣政策和財政政策不改變的話(huà)，這個(gè)周期將會(huì )延長(cháng)�！耙虼似髽I(yè)不能因為降息等利好政策過(guò)度樂(lè )觀(guān)，因為這輪調整可能會(huì )持續較長(cháng)時(shí)間，希望所有的企業(yè)做好長(cháng)期思想準備�！�
　　但任志強也指出，2015年將是房地產(chǎn)的小年，隨著(zhù)房企穩定去庫存，房地產(chǎn)市場(chǎng)或將在2015年四季度回暖。