已至年尾，這一年，北京樓市可以說(shuō)的太多。從年初的開(kāi)年不利到三四月的“陽(yáng)春難現”、“金九銀十”慘淡收場(chǎng)再到如今年底收官略顯暖色�；厥走@一年，也許這是房地產(chǎn)史上最難預測始末的一年，但是這也是最波瀾不驚的一年。
　　在接連半年多慘淡之勢后，政府終于采取了大刀闊斧的救市之舉，從“930認貸不認房”到“1122央行降息”，這些條款背后對于購房人群來(lái)講是實(shí)實(shí)在在的利好。根據市場(chǎng)反饋，在央行降息后，各大樓盤(pán)看房人數明顯增多，購房者購房預期逐步看漲。

　　大幅度真金白銀減負

　　北京樓市前8個(gè)月的銷(xiāo)售態(tài)勢在頻現冰點(diǎn)之后，央行終于沒(méi)有抵擋住房地產(chǎn)下滑的壓力，在國慶節前一天發(fā)布“央行930房貸新政”。一石激起千層浪，瞬間“最強救市政策刺激樓市回暖”之聲不絕于耳。根據該項政策，首套房貸款最低首付款比30%，貸款利率最低7折；認房不認貸，對已結清購房貸款的按首套房政策；在已取消或未限購城市，購買(mǎi)第三套房可貸款。
　　在“930新政”話(huà)題熱度依舊高漲，北京商品房成交開(kāi)始出現遞增之勢時(shí)，11月21日，央行再出救市重招，央行發(fā)表降息申明：自11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調04%至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25%至2.75%的利率；同時(shí)將金融機構存款利率浮動(dòng)區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。
　　從以上兩次政策出臺的時(shí)間來(lái)看，分別在“十一”前一天和11月下旬，政府救市意向十分明確，畢竟，房地產(chǎn)是拉動(dòng)經(jīng)濟的重要手段，通過(guò)這兩項政策主要目的在于引導房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的恢復，從而促進(jìn)房地產(chǎn)投資由落轉升。業(yè)內人士表示，央行降息是在930新政基礎上，進(jìn)行了一次房貸大優(yōu)惠，對于開(kāi)發(fā)商和購房者來(lái)講都是極大的利好。而這兩項政策對于購房人群來(lái)講究竟有哪些實(shí)實(shí)在在的好處呢？以名下已有一套房的北京市民新貸款購買(mǎi)一套200萬(wàn)總房款住宅為例。同樣是買(mǎi)房，按首套房認定，只要交60萬(wàn)元首付，可貸款140萬(wàn)元，而按二套房認定，首付60%計算，首付則需要120萬(wàn)元，足足多出60萬(wàn)元首付款。
　　以商業(yè)貸款100萬(wàn)元30年貸款為例：首套享受6.55%的基準利率，每月月供6354元；而按二套房認定，基準利率的1.1倍，每月月供6792元；如果真能享受基準利率7折的優(yōu)惠利率，月供只需5118元。對比基準利率，7折優(yōu)惠利率月差額1236元，年差額14832元，30年差額444960元；對比按二套房1.1倍，月差額1674元，年差額20088元，30年差額602640元。
　　除此之外，央行降息之舉對于廣大購房者來(lái)講亦是實(shí)惠頗豐，同樣以商業(yè)貸款100萬(wàn)元30年為例，調整前每月還貸6353.60元，30年利息總和為128.73萬(wàn)元。調整后每月還貸為6092.28元，30年利息總和為119.32萬(wàn)元。每月還貸減少261.32元，總共可節省9.41萬(wàn)元。
　　從目前北京樓市第四季度的回暖來(lái)看，無(wú)疑這兩項救市政策的疊加作用已經(jīng)逐步顯現。業(yè)內人士認為，這兩項政策對于購房者來(lái)講是真金白銀的優(yōu)惠，而對于整個(gè)北京樓市來(lái)講可以說(shuō)是一劑強心劑。

　　告別“黃金時(shí)代”進(jìn)入下降通道

　　2014年已接近尾聲，雖然有央行“9?30房貸新政”以及降息等政策刺激，但從全年的市場(chǎng)成交量來(lái)看，多數項目可能無(wú)法完成今年的銷(xiāo)售目標。據中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計數據顯示：截至12月9日，北京新建商品房住宅合計簽約57995套，但其中有13958套為自住房等帶有保障房性質(zhì)的商品房，如果剔除這部分，實(shí)際上網(wǎng)簽的純商品房只有4.4萬(wàn)套，創(chuàng )造歷史最低紀錄。
　　然而，這種“以?xún)r(jià)換量”的策略并未改變市場(chǎng)整體趨冷的態(tài)勢，甚至在央行降息的刺激下，雖然10-11月價(jià)格出現了輕微反彈，但從最近2個(gè)月的實(shí)際成交量看，北京樓市還處于調整期，后市走勢依然不明朗。而2014年北京樓市已告別了“黃金時(shí)代”，成為了業(yè)內普遍的認知。
　　“按照樓市的變化規律，一般先是價(jià)格暴漲，然后銷(xiāo)售放緩，接著(zhù)出現銷(xiāo)售兩極分化、部分樓盤(pán)滯銷(xiāo)，隨后部分項目打折促銷(xiāo)，最后樓市進(jìn)入下降通道。但另一部分，表現穩健的高端項目將進(jìn)入一個(gè)良性發(fā)展通道�！敝袊鴩�有經(jīng)濟研究中心主任助理王文成博士表示。
　　記者發(fā)現，有些剛需樓盤(pán)在降價(jià)30%后能獲得銷(xiāo)量的提升，而定價(jià)相對較高的高端項目多數并未有價(jià)格調整。受整體市場(chǎng)影響，今年北京高端項目的市場(chǎng)波動(dòng)也十分大。數據顯示，2014年1-7月，除3月份之外，北京千萬(wàn)級以上高端項目在其余6個(gè)月的成交量均在200套以?xún)�。一份高端市�?chǎng)研究報告則分析指出：“從市場(chǎng)的波動(dòng)調整和北京樓市銷(xiāo)售排行榜中，可以看到供應結構正在發(fā)生根本性變化。未來(lái)這一趨勢或將更加明顯�！�
　　千萬(wàn)級豪宅由于較高的總價(jià)，成交周期相對較慢，如何消化高端項目扎堆入市，將是擺在每個(gè)項目面前的難題�！澳軌驖M(mǎn)足終極置業(yè)需求的改善型樓盤(pán)，目前市場(chǎng)上依然非常稀缺，尤其是在戶(hù)型、園區、配套、交通等各方面均能滿(mǎn)足改善居住要求的產(chǎn)品，未來(lái)相當長(cháng)時(shí)間都將是市場(chǎng)主角�！眮喓罊C構市場(chǎng)總監郭毅表示。

　　利好政策激活價(jià)值新洼地

　　今年以來(lái)，受多重因素影響，全國樓市特別是二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)成交下滑趨勢明顯，更有眾多城市解除限購政策，以期提振市場(chǎng)信心。日前，位于珠海橫琴的華融琴海灣項目，推出開(kāi)盤(pán)以來(lái)的三期產(chǎn)品持續熱銷(xiāo)。據記者了解，該項目去年底開(kāi)盤(pán)至今，均價(jià)由2.5萬(wàn)元/平方米，上漲至4.2萬(wàn)元/平方米，每平方米漲幅達1.7萬(wàn)元。
　　位于橫琴的中海名鉆項目，開(kāi)盤(pán)當時(shí)幾近售罄，熱銷(xiāo)15億元；橫琴總部大廈推盤(pán)當日去化率近百分百，270套單價(jià)在3-5萬(wàn)元的房源搶購一空。橫琴華發(fā)首府項目?jì)r(jià)格尚未公布，僅在登記階段，首推的1000余套房源基本已所剩無(wú)幾。幾個(gè)項目熱銷(xiāo)的同時(shí)，土地價(jià)格也開(kāi)始逐級上漲。對此，業(yè)內人士認為：“盡管全國樓市普遍受到調控政策長(cháng)遠影響稍顯萎靡，但部分具備政策扶持的區位，仍舊擁有極好的發(fā)展前景，備受投資者青睞。以剛剛獲批的3個(gè)新自貿區之一的廣東自貿區為例，粵港澳深度協(xié)作的效應，帶動(dòng)了珠海橫琴樓市。
　　據悉，日前國務(wù)院批準了福建、廣東、天津三個(gè)自貿區政策。、其中，廣東省近期的動(dòng)作格外明顯，橫琴新區、翠亨新區、大廣海灣等三大平臺打造促粵澳合作的舉措，在有序推進(jìn)中。記者注意到，以天津自貿園區為例，在新自貿區名單公布后，搜房網(wǎng)天津數據監控中心顯示，僅12月8日至-12月14日，天津共成交商品住宅1781套，環(huán)比增加2.71%；成交面積200867.7平方米，環(huán)比增加2.13%；商品住宅均價(jià)12244元/平方米，環(huán)比上漲3.79%。
　　同樣，燕郊、永清、涿州等區域，也是近來(lái)受政策利好帶動(dòng)的樓市代表，受環(huán)京津冀大發(fā)展政策的影響，尤其燕郊樓市一直平穩向上發(fā)展；而廊坊也成為了受惠新機場(chǎng)開(kāi)工輻射影響的重點(diǎn)區域，樓市快速發(fā)展。
　　市場(chǎng)分析人士指出，政策利好的影響，首先會(huì )帶動(dòng)區域板塊內部及外聯(lián)的經(jīng)濟貿易發(fā)展，其次將促進(jìn)區域內基礎設施建設、生活配套等發(fā)展完善，并在此基礎上帶來(lái)大量居住需求，樓市的價(jià)值洼地屬性將更加凸顯，發(fā)展前景可期。

　　2015:北京頂級豪宅將跨10萬(wàn)門(mén)檻

　　融創(chuàng )農展館項目以單價(jià)16.5萬(wàn)/平方米被放行，業(yè)內分析認為，這將掀起北京頂豪市場(chǎng)兩個(gè)效應，一方面，促使市場(chǎng)中頂豪項目提價(jià)，加速北京頂級豪宅市場(chǎng)進(jìn)入10萬(wàn)時(shí)代；另一方面，包括融創(chuàng )農展館項目、中赫萬(wàn)柳書(shū)院、保利首開(kāi)東壩項目和佳兆業(yè)廣場(chǎng)等十數個(gè)項目的扎堆入市，2015年背景頂級豪宅市場(chǎng)的競爭將異常慘烈。
　　12月14日，北京市住建委官網(wǎng)掛出消息，融創(chuàng )農展館項目一期房源于12月13日獲得預售許可證。其中40套住宅、11套商業(yè)。住宅均價(jià)16.5萬(wàn)元/平方米，預售單價(jià)最高的19萬(wàn)元/平方米，總價(jià)超過(guò)7000萬(wàn)元，最低的總價(jià)也接近4000萬(wàn)元。據了解，融創(chuàng )農展館項目的地價(jià)款為21億，同時(shí)異地配建27.8萬(wàn)平方米的醫院，后者實(shí)際上是直接以每平方米8000元付給了有關(guān)部門(mén)，因此，其實(shí)際總地價(jià)約43.22億元。據知名房地產(chǎn)研究機構攸克地產(chǎn)的報道，融創(chuàng )為此進(jìn)行一筆巨額融資，付出的利息高達15%，如果按全額地價(jià)款計算的話(huà)，那每年的利息就是6.48億元。而所有費用平均分攤下來(lái)，農展館項目成本是14萬(wàn)元/平方米左右。
　　2014年11月下旬，萬(wàn)柳書(shū)院、北河沿甲柒拾柒號、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、泛海國際、保利海德公園、遠洋劉娘府地塊的主要營(yíng)銷(xiāo)負責人參加一個(gè)業(yè)內沙龍上，提到了有關(guān)于北京頂豪市場(chǎng)價(jià)格的兩個(gè)問(wèn)題。一個(gè)是北京頂豪市場(chǎng)的整體均價(jià)，當時(shí)六位項目營(yíng)銷(xiāo)負責人一致認為，今年北京頂豪的均價(jià)門(mén)檻在8萬(wàn)，2015年應該在10萬(wàn)；另一個(gè)是現場(chǎng)各個(gè)項目的定價(jià)，無(wú)論是明年才入市的純新盤(pán)，還是已經(jīng)入市推二期三期的老盤(pán)，都表示要“隨行就市”。
　　“明年，北京頂豪市場(chǎng)展開(kāi)肉搏戰�！薄≈性�地產(chǎn)分析師張大偉告訴記者。根據張大偉的研究，2011年~2014年，北京均價(jià)10萬(wàn)以上的頂豪項目，年成交量均只有20多套，2011年最高，28套，2014年到目前只有21套；均價(jià)8萬(wàn)~10萬(wàn)的項目，年成交量最低的是2012年，67套，成交量最高的是2013年，157套。如果維持前四年的年均20多套的去化速度，2015年，僅僅是農展館項目、萬(wàn)柳書(shū)院和佳兆業(yè)廣場(chǎng)三個(gè)售價(jià)鐵定超10萬(wàn)的項目，再血戰死拼也沒(méi)戲，平均一家只分得10套，指標全給一家占了也不過(guò)30套，何況還有保利東壩項目、中央公園廣場(chǎng)這些鐵定單價(jià)過(guò)10萬(wàn)的純新盤(pán)項目。再加之北河沿甲柒拾柒號，霄云路8號、保利海德公園、泛海國際等“巨量”在售盤(pán)。