在樓市整體萎靡的境況下，難受的除了房企還有政府。過(guò)去一年中，全國總體土地出讓金同比下降了近三成。
不過(guò)，一線(xiàn)城市去年賣(mài)地收入則高達5068億元，為僅次于2013年的歷史第二高。在庫存高企、市場(chǎng)風(fēng)險加大的背景下，房企更愿意選擇相對保險的一線(xiàn)城市拿地，土地市場(chǎng)分化加劇。
而在限購放開(kāi)、“930”房貸新政、公積金政策調整以及央行降息等一系列利好政策下，全國樓市開(kāi)始回暖，年末翹尾行情明顯。在此帶動(dòng)之下，2015年樓市開(kāi)局也似乎變得敞亮。但多家機構的數據顯示，今年去庫存仍是市場(chǎng)的主基調。房地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入“新常態(tài)”。
房企扎堆一線(xiàn)城市搶地
春江水暖鴨先知。2014年樓市下行，土地市場(chǎng)也隨之變得冷清起來(lái)。
中國指數研究院的數據顯示，2014年全國300個(gè)城市共推出土地135714萬(wàn)平方米，同比減少24%，成交102830萬(wàn)平方米，同比減少31%。其中，住宅用地降幅高于整體，成交面積35377萬(wàn)平方米，同比減少36%。
交易低迷致使2014年全國土地出讓金同比下降28%，總額為23060億元。全國40個(gè)大中城市中，僅9個(gè)城市高于前一年同期。
整體來(lái)看，2014年，全國土地市場(chǎng)先熱后冷，土地市場(chǎng)分化現象明顯。年初全國300個(gè)城市土地出讓金以44%的同比漲幅取得良好開(kāi)局。隨后樓市下行，土地市場(chǎng)也迅速降溫。二三線(xiàn)城市受樓市調整沖擊較大，房企拿地熱情趨冷，土地出讓金下降幅度達到三成以上。
不過(guò)，一線(xiàn)城市全年需求強勁，樓面均價(jià)漲幅顯著(zhù)，地王頻現，總體出讓金5068億元，僅比2013年減少3%。這也是一線(xiàn)城市出讓金總額連續第二年達到5000億元以上，并以3438億元的宅地出讓金創(chuàng )造歷史紀錄。
其中，北京和上海作為僅有的破千億城市高居前兩位，北京更是以1916.9億元刷新年度出讓金紀錄，廣州和深圳均進(jìn)入前十。
在年中的供需低迷后，得益于房貸新政及央行降息等利好，一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)于四季度率先復蘇，并在歲末再次成為房企競爭的“主戰場(chǎng)”。中原集團研究中心監測十家標桿房企在一線(xiàn)城市購地占比為2009年以來(lái)的歷史第二高位。
例如，去年11月18日，中民投以聯(lián)合體的身份用248.5億元的價(jià)碼摘得董家渡地塊，創(chuàng )造了上�？偟貎r(jià)新高。
12月末，上海迎來(lái)土地交易高峰——3天出讓25幅土地。其中，12月24日，三湘股份以18.61億元競得浦東新區黃浦江南延伸段前灘地區一地塊，溢價(jià)率113.8%，樓板價(jià)66629元/平方米，刷新全國單價(jià)地王紀錄。
在深圳，龍光地產(chǎn)以46.8億元拿下龍華新區一居住用地，樓面地價(jià)25094元/平方米，成為深圳宅地新地王。
11月10日，廣州牛奶廠(chǎng)8宗地塊以及天河東圃地塊正式出讓?zhuān)吮＠�、華潤置地、金地、龍湖、合景以及平安等21家房企及非房企參與競爭。兩小時(shí)的爭奪之后，8宗地成功出讓?zhuān)婕巴恋爻鲎尶偨痤~156.87億元。而龍湖更是憑借38.7億元的總代價(jià)首次進(jìn)駐廣州。
中原集團研究中心認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)由高速增長(cháng)逐漸進(jìn)入平穩發(fā)展的“新常態(tài)”的背景下，房企對土地的選擇和購買(mǎi)將更為謹慎。同時(shí)，在多數的發(fā)展中城市，新房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的高存量短期內難以消化。而從地方政府角度來(lái)看，地方債也為土地財政找到了短期替代，預計明年的土地市場(chǎng)將維持目前水平，很難有大幅回升。
“而在城市層面，分化仍將持續。一線(xiàn)城市需求穩定、存量壓力小，未來(lái)仍將受開(kāi)發(fā)商青睞，強者恒強;而大多數的二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市中，去庫存仍將是2015年的主要任務(wù)，土地市場(chǎng)短期不會(huì )復蘇�！敝性瘓F研究中心表示。
去庫存仍是今年大勢
隨著(zhù)“930”房貸新政、央行降息等利好政策的出臺，樓市在去年四季度開(kāi)始回暖。
中國指數研究院的數據顯示，11月成交量年內首次同比增長(cháng)，12月隨著(zhù)房企沖刺年度目標，成交量同環(huán)比上漲。
其中，一線(xiàn)城市12月的成交面積環(huán)比增長(cháng)為36%，同比亦回升52%。環(huán)比漲幅北京最大，為48.17%，同比漲幅則深圳最大，達到156.25%。二線(xiàn)代表城市成交面積環(huán)比上漲18%，較上月增幅有所加大，同比亦上漲9%。
盡管四季度成交量回暖，但難挽全年樓市下行趨勢。2014年樓市總體成交量較2013年下降10.36%。其中，一線(xiàn)城市樓市總體成交量相比2013年下降15.36%，二線(xiàn)城市樓市總體成交量同比下降6.99%
價(jià)格方面，根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數對100個(gè)城市新建住宅的全樣本調查數據，2014年12月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10542元/平方米，環(huán)比下跌0.44%，為連續第8個(gè)月下跌，跌幅擴大0.06個(gè)百分點(diǎn)。
中國指數研究院分析認為，2015年全國市場(chǎng)仍面臨高庫存壓力，消化庫存仍是市場(chǎng)主基調，房?jì)r(jià)仍存下行壓力�；诟鞯厝セ瘔毫Φ牟町�，未來(lái)不同城市價(jià)格走勢將繼續呈現分化。一線(xiàn)城市和少數二線(xiàn)城市對政策反應敏感，潛在需求旺盛，房?jì)r(jià)仍面臨一定的上漲壓力;多數二線(xiàn)城市將相對平穩;大多數三、四線(xiàn)城市需求透支，庫存壓力大，未來(lái)房?jì)r(jià)將繼續下行。
