2014年末，一直處于頹勢的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一陣躁動(dòng)：CREIS中指最新數據顯示，2014年12月主要城市成交面積迎來(lái)新高，環(huán)比增長(cháng)21.22%，同比2013年也增長(cháng)9.79%。這一爆發(fā)性增長(cháng)，被外界認為本輪房地產(chǎn)行業(yè)調整筑底結束。但也有業(yè)內人士指出，此次上升只是因部分特殊原因造成，并不能看做完成筑底。
　　不管筑底是否完成，2015年將在2014年樓市大轉折之后，進(jìn)入一個(gè)相對平靜的新常態(tài)，在這種新常態(tài)之下，行政性管制政策將全面退出、地方救市政策也將續演松綁的故事，房地產(chǎn)企業(yè)的去庫存和跨界轉型將貫穿這一年，市場(chǎng)也將在全面分化中進(jìn)入中速增長(cháng)。同時(shí)，二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險將明顯上升。

　　政策　恢復常態(tài)忙松綁

　　2014年，房地產(chǎn)政策一改過(guò)去限購、限貸、限價(jià)等全面束縛，回歸市場(chǎng)主導常態(tài)。截至目前，僅北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個(gè)城市仍存限購政策外，其余全面解除。值得注意的是，去年年底召開(kāi)的全國住房和城鄉建設系統工作會(huì )更加確定了政策“空擋”，首次在2015年重點(diǎn)工作中，也是8年來(lái)首次未提“房地產(chǎn)調控”、“限購”兩個(gè)牽動(dòng)行業(yè)命運的關(guān)鍵詞，意味著(zhù)2015年中央層面不會(huì )對樓市進(jìn)行大力度調控。
　　但值得注意的是，“空擋”不意味著(zhù)政策缺失。在為避免房地產(chǎn)硬著(zhù)陸的背景下，地方政府將加速推出更多的救市政策。
　　中國社科院財經(jīng)戰略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，“一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的繼續下滑將是大概率事件。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣及調控政策的主方向向支持住房消費轉變，仍在堅守限購的五個(gè)城市有望全面放開(kāi)。中央和地方也有望繼續推出救市政策�！�
　　的確，在2014最后一天，北京就發(fā)布從2015年1月1日起，北京住房公積金實(shí)行新政，購買(mǎi)政策性住房或套型建筑面積在90平方米(含)以下的首套自住住房，貸款最高額度上調至120萬(wàn)元。這意味著(zhù)，基準利率下，與商貸相比，公積金貸款120萬(wàn)30年總共可少繳利息三十余萬(wàn)。
　　業(yè)內人士認為，這是一線(xiàn)城市首個(gè)明顯救市政策，也更為一線(xiàn)松綁行政性限制政策開(kāi)了口子。
　　事實(shí)上，中央在市場(chǎng)繼續下探的背景下，早已開(kāi)始有了動(dòng)作。2014年9月30日央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，扶植購房剛性需求，首套認定實(shí)行“認貸不認房”，不再以家庭擁有的房屋數量來(lái)認定，二套房購買(mǎi)家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房。10月9月，住建部、財政部、央行三部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放松公積金貸款條件，今后職工連續繳存6個(gè)月即可申請公積金貸款，公積金將實(shí)現異地互認。2014年10月29日國務(wù)院再次強調促進(jìn)住房消費，放松公積金支付房租條件。11月21日，中國人民銀行宣布，自22日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構人民幣貸款和存款基準利率下調0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%，一年期存款基準利率下調0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。
　　與此同時(shí)，地方也采用補貼、減稅、落戶(hù)等政策救市。
　　原華遠地產(chǎn)任志強認為，地方政府財政在短時(shí)間內難以擺脫對房地產(chǎn)的依賴(lài)，降息、降準等金融政策再次放松指日可待。例如，鋼鐵、水泥、玻璃等是房地產(chǎn)上游，家電、家裝、建材等是房地產(chǎn)下游，相關(guān)40個(gè)行業(yè)中在房地產(chǎn)下滑中都處于下滑趨勢�！巴顿Y在GDP之中所占的比重仍然是最大的，大概占到48%，但房地產(chǎn)的下滑，大約影響了GDP至少0.3個(gè)百分點(diǎn)�！�

　　房企　抓緊去庫存　轉型求生機

　　CRIC研究中心最新數據顯示，截至三季度末，A股139家房企存貨達2.23萬(wàn)億元，環(huán)比上升5%。其中，4家大房企存貨環(huán)比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分庫存消化周期超18個(gè)月、同比漲幅超1倍的房企包括：大名城漲128%至26.36個(gè)月，蘇寧環(huán)球漲154%至22.57個(gè)月，深振業(yè)同比增長(cháng)135%至18.53個(gè)月。
　　與此同時(shí)，中金公司近期研究報告顯示，目前很多房企的土地儲備規模較大。例如，萬(wàn)科的土地儲備規模為10000萬(wàn)平方米，保利為7660萬(wàn)平方米，恒大為15100萬(wàn)平方米。
　　住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為，目前房產(chǎn)預售的面積占施工面積的比例是近幾年最低的水平，不到10%。最高點(diǎn)的時(shí)候，大體預售和銷(xiāo)售的房屋的比例是16%，說(shuō)明在建房屋中90%未賣(mài)出去。
　　“另外，截至去年10月份商品房的銷(xiāo)售，包括現房和預售商品房和賣(mài)出去的面積，占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的。這就意味著(zhù)當前商品房整體的供應量是比較大的，賣(mài)得少，建得多�！鼻睾缯f(shuō)。
　　“在庫存高企的背景下，2015年重點(diǎn)仍是去庫存�！敝性�地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，在去庫存的同時(shí)，房企開(kāi)啟了轉型之路。
　　作為房企龍頭的萬(wàn)科率先轉型，定位“城市配套服務(wù)商”。萬(wàn)科集團高級副總裁、北京公司總經(jīng)理毛大慶表示，在今年目前170億元的銷(xiāo)售額中，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)占比比較復雜，大概有130億元來(lái)自住宅及部分散售型物業(yè)，其次是政府回購15億到16億元的保障房，剩下的則是來(lái)自零星的社區商業(yè)銷(xiāo)售。
　　恒大地產(chǎn)也在房地產(chǎn)之外，開(kāi)啟了賣(mài)水、賣(mài)奶粉，進(jìn)軍農業(yè)，甚至是醫院。與此同時(shí)，當代地產(chǎn)，遠洋地產(chǎn)聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)玩起了眾籌。
　　同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉表示，房企規�；�達到一定階段，勢必會(huì )面臨多元化轉型的問(wèn)題，尤其是在傳統住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的大背景下，房企面臨多元化轉型，包括以分享城鎮化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”、以分享老齡化為核心的養老地產(chǎn)、以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)等各種業(yè)務(wù)布局，甚至積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作。

　　市場(chǎng)　續演分化　二三線(xiàn)城市風(fēng)險增加

　　6日，房地產(chǎn)板塊告別前一日的癲狂，整體下挫2.02%至1610點(diǎn)，這距前一日最高1718點(diǎn)下跌超100點(diǎn)。而這劇烈的波動(dòng)就如同房地產(chǎn)市場(chǎng)一般讓人看到潛在的波瀾。的確，樓市成交量逐月大幅上漲，庫存壓力大為緩解的同時(shí)，部分城市卻面臨風(fēng)險。
　　CREIS中指最新數據顯示，2014年12月主要城市成交面積迎來(lái)新高，環(huán)比增長(cháng)21.22%，較2013年同期也增長(cháng)9.79%。具體來(lái)看，監測的重點(diǎn)城市中，34個(gè)城市環(huán)比上漲，惠州上漲幅度最大，達101.46%，昆明增幅也高達84.37%，同比方面，韶關(guān)增幅高達314.35%，福州也增長(cháng)169.35%。
　　但值得注意的是，在部分城市成交量井噴暴漲的同時(shí)，也有部分城市繼續下探。其中降幅最多的城市為南充，環(huán)比減少46.81%，天津下降4.33%。同比方面，泉州下滑60.94%，合肥下滑50.77%，西安下滑43.57%。
　　對此，CRIC研究中心研究員朱一鳴認為，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)因地方需求不同繼續加劇分化，在政策放松下，供求結構性失衡的一線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)上漲壓力依然存在，但市場(chǎng)需求提前透支，人口吸附能力較弱的部分二三線(xiàn)城市，面對較大的庫存壓力，或面臨系統性風(fēng)險。
　　對此，倪鵬飛表示，2015年住房市場(chǎng)可以預見(jiàn)的是不會(huì )再現2008年、2011年調整之后價(jià)量齊飛的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現“V”型反轉的可能也微乎其微。與此同時(shí)，調整與之前相比，時(shí)間會(huì )更長(cháng)，速度會(huì )更慢，程度會(huì )更深，未來(lái)住房市場(chǎng)將進(jìn)入減速的常態(tài)。
　　他同時(shí)表示，該類(lèi)市場(chǎng)也會(huì )出現兩種層面的分化。首先是一、二線(xiàn)城市和三、四線(xiàn)城市的分化調整，一、二線(xiàn)城市需求比較旺，消化比較快，調整的時(shí)間比較短。三、四線(xiàn)城市需求比較弱，供給比較多，消化比較慢，時(shí)間比較長(cháng)。其次是短期調整和長(cháng)期調整的分化。按照過(guò)去的經(jīng)驗，只要貨幣資金一松，短期調整就會(huì )回升。因此，從目前的局勢來(lái)看，仍存在短期調整的可能性。而長(cháng)期的調整則需要很長(cháng)一段時(shí)間，有升的因素也有降的因素。