近日，發(fā)改委下發(fā)文件，決定放開(kāi)“非保障性住房物業(yè)服務(wù)”“住宅小區停車(chē)服務(wù)”等7項服務(wù)價(jià)格。價(jià)格“松綁”后，小區物業(yè)費是漲是跌？市場(chǎng)化的定價(jià)機制能否提升小區物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量？長(cháng)期存在的物業(yè)管理糾紛能否迎刃而解？
記者調查發(fā)現，“政府限價(jià)”下我國物業(yè)收費標準長(cháng)期偏低，是導致物業(yè)管理水平不高、物業(yè)糾紛不斷的重要原因。定價(jià)機制“松綁”后，高端住宅物業(yè)管理費將有望上漲。業(yè)內人士同時(shí)表示，要真正實(shí)現我國物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，還需要完善的法律機制配合，讓市場(chǎng)化的選擇機制充分運行。
收費標準普遍偏低
據業(yè)內人士透露，正是由于“政府指導價(jià)”這一限制的存在，我國小區物業(yè)費收費標準普遍偏低。比如，依據上海市2005年發(fā)布的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費標準》，包括綜合管理服務(wù)等4項基本物業(yè)管理服務(wù)的總費用最高標準不超過(guò)1.2元/建筑平方米×月；而北京市2005年出臺的《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》則明文規定，住宅物業(yè)服務(wù)收費基準價(jià)標準為0.9元/建筑平方米×月。
記者進(jìn)一步查閱資料顯示，其他城市如青島、大慶等的物業(yè)收費基準還要更低。即使收費標準較高的深圳，在2008年制定的新規中將高層住宅的最高物業(yè)收費標準定為3.9元/建筑平方米×月，也比此前的標準降低了13％。
業(yè)內人士指出，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了土地供應環(huán)節之外都已經(jīng)完全市場(chǎng)化運作，然而物業(yè)管理作為房地產(chǎn)在長(cháng)期存續過(guò)程當中的重要環(huán)節，卻一直還受到政府的嚴格限制�！芭で亩▋r(jià)機制往往導致市場(chǎng)行為的扭曲，不利于行業(yè)的健康發(fā)展�！睆偷┐髮W(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授范劍勇認為。
與此同時(shí)，記者調查發(fā)現，在一些城市，物業(yè)費的定價(jià)權已經(jīng)存在“雙軌制”。比如依據《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行辦法》，已成立業(yè)主大會(huì )的住宅小區，其物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，即由業(yè)主大會(huì )和物業(yè)管理公司協(xié)商決定；而沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì )且容積率高于0.5的小區，其物業(yè)服務(wù)收費則實(shí)行政府指導價(jià)。比如滬上一些相對高端的社區，其物業(yè)費可以達到3.2元/建筑平方米×月，遠遠超出政府制定的基準。
低收費導致低水平管理
國內某大型物業(yè)管理公司相關(guān)負責人告訴記者，物業(yè)公司在做定價(jià)時(shí)，前期會(huì )根據社區的大小、戶(hù)數等具體情況，配備一定的安保人員、綠化技術(shù)人員，再通過(guò)成本的核算制定相應的物業(yè)管理收費標準�！暗怯捎谡迌r(jià)的存在，企業(yè)還是不得不在政府允許的范圍內做出調整�！边@位負責人坦言，資金實(shí)力雄厚、特別是有地產(chǎn)商背景的物業(yè)公司，為了維護自身的品牌形象，會(huì )進(jìn)行虧本經(jīng)營(yíng)，但是對于一些中小型的物業(yè)管理企業(yè)，則會(huì )以提供更低質(zhì)量服務(wù)的方式來(lái)應對管理費的不足。
“政府限價(jià)表面上看是降低了居民生活的成本，實(shí)際上卻給小區業(yè)主造成了更多的隱性損失�！笔腊钗豪硎酥袊鴧^資產(chǎn)服務(wù)部資深區域董事吳沂城表示，一個(gè)小區并不是建好了銷(xiāo)售出去就完事了，更重要的是不斷地保養和維護，如果沒(méi)有有效的物業(yè)管理，小區的折損速率將大大加快。
事實(shí)上，發(fā)達國家的很多房產(chǎn)歷經(jīng)百年風(fēng)雨仍然能夠良好使用，與精心的物業(yè)管理不無(wú)關(guān)聯(lián)。專(zhuān)家認為，反觀(guān)國內，盡管最近二十多年房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，但是物業(yè)管理水平卻始終處于低水平的循環(huán)當中，一些樓宇甚至建成不到十年就顯現出衰敗的跡象，很大程度上就是因為物業(yè)管理的不到位，造成對資源的浪費。
高端住宅物業(yè)費將上漲
前述大型物業(yè)管理公司相關(guān)負責人指出，市場(chǎng)化的定價(jià)機制下，因為需要業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商定價(jià)，將促使業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )更為積極地關(guān)注所在小區的物業(yè)管理，參與到社區治理當中�！岸殡S著(zhù)物業(yè)費的提高，物業(yè)公司將有更多的資金用于社區的管理和維護，從長(cháng)期來(lái)看，將影響住宅小區的品質(zhì)，影響到房產(chǎn)的保值增值�！�
吳沂城指出，盡管政府指導價(jià)也劃分了多個(gè)層級，但是仍然難以滿(mǎn)足不同層次的市場(chǎng)需求，仍然存在將市場(chǎng)需求“一刀切”的弊端。業(yè)內人士預計，政府部門(mén)取消價(jià)格限制之后，通過(guò)市場(chǎng)化的定價(jià)方式，將逐步形成業(yè)主和物業(yè)公司雙向選擇、自由協(xié)商的定價(jià)機制，高端客戶(hù)對于物業(yè)管理的需求將得到釋放，高端小區的物業(yè)管理費將出現一定幅度地提升。
然而，專(zhuān)家同時(shí)指出，提高小區物業(yè)費談何容易，頻頻發(fā)生的物業(yè)管理糾紛無(wú)不與物業(yè)費漲價(jià)密切相關(guān)�！皹I(yè)主和物業(yè)公司互不信任，業(yè)主認為物業(yè)公司收了錢(qián)沒(méi)提供服務(wù)，而物業(yè)公司抱怨管理費不足虧損經(jīng)營(yíng)�！眳且食潜硎�。此外調查顯示，一些居民繳納管理費意識不足，物業(yè)費欠繳現象仍然嚴重。
范劍勇認為，發(fā)改委給物業(yè)費定價(jià)機制“松綁”，是讓市場(chǎng)在物業(yè)管理的資源配置當中發(fā)揮決定性作用。盡管物業(yè)管理行業(yè)還有很多待解的“疑難雜癥”，但是市場(chǎng)化的定價(jià)機制無(wú)疑為很多問(wèn)題的解決邁開(kāi)步伐�！昂芏鄦�(wèn)題都不能政府部門(mén)設想一個(gè)方案再讓市場(chǎng)照此解決，而是通過(guò)市場(chǎng)的自由競爭實(shí)現均衡�！狈秳τ抡f(shuō)。
然而，吳沂城認為，當前業(yè)主大會(huì )的法律地位還不夠明確，影響了居民、業(yè)主大會(huì )和物業(yè)公司之間的有效溝通�，F實(shí)來(lái)看，業(yè)主大會(huì )對物業(yè)公司以行使權利為主，而較少對物業(yè)公司承擔義務(wù)，而在業(yè)主大會(huì )的內部，委員會(huì )成員對小區其他業(yè)主只有服務(wù)的義務(wù)，而較少能夠享受到相應的權利�！笆袌�(chǎng)化的定價(jià)機制更要求業(yè)主的積極參與，但這種狀況又導致打擊了業(yè)主的積極性�！�
