房地產(chǎn)市場(chǎng)在2014年末出現企穩跡象之后，2015年能否繼續回暖受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注。由中國社科院發(fā)布的住房綠皮書(shū)《中國住房發(fā)展報告（2014-2015）》指出，2015年房?jì)r(jià)將以軟著(zhù)陸為主，限購政策可能全面退出，一線(xiàn)樓市有望在下半年出現復蘇。從長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現時(shí)間更長(cháng)、速度更慢、程度更深的L形調整，中速增長(cháng)或將成為樓市未來(lái)發(fā)展的新常態(tài)。

　　調整仍是樓市主基調

　　中國樓市的全面下行趨勢在2014年逐步得到確認，一二線(xiàn)和三四線(xiàn)樓市走勢分化顯著(zhù)。中國指數研究院發(fā)布報告指出，2014年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調整期。受早期拿地、新開(kāi)工量較大影響，市場(chǎng)供應量增加，需求入市放緩，在供大于求的壓力下，房?jì)r(jià)結束2013年的上漲趨勢，大多數城市住宅均價(jià)出現下跌，不同城市價(jià)格走勢分化明顯。

　　在當前整體呈現疲軟的大背景下，繼續調整將是今年樓市的主基調，房?jì)r(jià)很難在短時(shí)間內大幅反彈。城市與競爭力研究中心主任、住房綠皮書(shū)主編倪鵬飛表示，今年住房市場(chǎng)將呈現雙重分化的趨勢：首先，一二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市的分化調整，一二線(xiàn)城市需求旺、消化快，調整時(shí)間較短；三四線(xiàn)城市需求弱、供給多、消化慢，調整時(shí)間較長(cháng)。其次，短期調整和長(cháng)期調整的分化。從目前的局勢來(lái)看，仍存在短期調整的可能性，而長(cháng)期的調整則需要很長(cháng)一段時(shí)間。在雙重分化的狀態(tài)下，調整難以走出衰退的態(tài)勢，整體呈現出乏力表現。不過(guò)，部分一二線(xiàn)城市，特別是一線(xiàn)城市的調整和回暖在2015年有可能實(shí)現。

　　去庫存仍是首要任務(wù)

　　事實(shí)上，在系列政策微調的推動(dòng)下，一線(xiàn)樓市成交量在2014年四季度迎來(lái)“暖冬”。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，去年12月，全國54城市合計住宅簽約套數達到31.8萬(wàn)套，創(chuàng )下2014年全年的單月最高紀錄，其中一線(xiàn)城市達到5.37萬(wàn)套，環(huán)比上漲幅度達到38%。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭表示，樓市自去年10月份成交量開(kāi)始反彈之后，12月份更是創(chuàng )下新高。因此，可以認為整個(gè)大城市的成交量已經(jīng)開(kāi)始明顯復蘇，最低迷的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。

　　然而，樓市成交量在2014年底出現的“翹尾”，并未完全緩解市場(chǎng)存量巨大的庫存壓力，樓市基本面尚未出現實(shí)質(zhì)性好轉。從2014年12月份全國36個(gè)大中城市存銷(xiāo)比指標來(lái)看，一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市去庫存化周期回落至合理區間，但庫存壓力仍然較大，市場(chǎng)去庫存化周期在15個(gè)月以上，市場(chǎng)基本面表現欠佳的城市仍占大多數。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，2014年最后兩個(gè)月的沖刺，大部分企業(yè)完成年度目標情況并不理想。預計后續公布業(yè)績(jì)的房企完成年度任務(wù)的比例更低，全年完成年度任務(wù)的企業(yè)占比較少。2015年大部分房企的銷(xiāo)售任務(wù)制定將非常謹慎，房企在今年的經(jīng)營(yíng)策略將以平穩去庫存為主。

　　限購政策或將全面退出

　　在樓市低迷之際，全國各地陸續給限購限價(jià)的調控政策松綁，46個(gè)曾經(jīng)出臺限購令的城市，如今僅剩北上廣深及三亞5個(gè)城市仍在堅守。而去年底有關(guān)上海即將放松限購政策的傳言，更讓市場(chǎng)對一線(xiàn)城市全面退出限購令產(chǎn)生期待。

　　在倪鵬飛看來(lái)，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)今年繼續下滑將是大概率事件。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣及調控政策的主方向向支持住房消費轉變，仍在堅守限購的5個(gè)城市有望在年內全面放開(kāi)。有專(zhuān)家指出，樓市將更多地通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格而非行政手段調節市場(chǎng)供求。

　　“今年一線(xiàn)城市放松限購的可能性是存在的，但全面取消的可能性不大�！� 偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，即使北上廣深等一線(xiàn)城市取消限購，這一政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的影響也是微乎其微的。

　　事實(shí)上，即使限購令全面實(shí)現松綁，樓市也難再現過(guò)去“黃金10年”的高速增長(cháng)。倪鵬飛認為，密集救市政策的推出雖然對緩解市場(chǎng)恐慌、避免房?jì)r(jià)硬著(zhù)陸有積極的作用。但是在住房投資收益過(guò)低、住房供給相對過(guò)剩的大環(huán)境下，即便政府強力刺激，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將風(fēng)光不再。因此，為應對住房市場(chǎng)的調整，政府首先需引導市場(chǎng)預期，加強宏觀(guān)調控，穩定住房消費；其次，要加快改革，為市場(chǎng)發(fā)揮決定性的調節作用創(chuàng )造環(huán)境；最后，要培育新的增長(cháng)點(diǎn)，發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長(cháng)的促進(jìn)作用。