進(jìn)入2015年，全國棚戶(hù)區改造迎來(lái)攻堅之年。
　　2014年12月，住房和城鄉建設部相關(guān)負責人在全國住房城鄉建設工作會(huì )議上披露，2014年城鎮保障性安居工程的任務(wù)目標已全面完成，2015年我國將新開(kāi)工建設保障性安居工程700萬(wàn)套，基本建成480萬(wàn)套，并啟動(dòng)棚戶(hù)區改造的攻堅戰。
　　《經(jīng)濟參考報》記者在調研中注意到，當前一些城市在舊城改造、棚戶(hù)區改造等方面正在進(jìn)行一些切合實(shí)際且具創(chuàng )新性的探索。尤其是山東省青島市膠州市，當地政府和企業(yè)在二里河“融成”棚改項目中采取的社會(huì )融資模式，既解決了棚改項目中的資金難題，也兼顧了多方利益，無(wú)疑給當前的棚戶(hù)區改造樹(shù)立了良好典范。

山東膠州市二里河片區棚戶(hù)區改造前后對比  （資料照片）

　　在中央和各地政府的積極推進(jìn)下，全國的棚戶(hù)區改造工作正迎來(lái)一波新浪潮。
　　2014年3月，國務(wù)院總理李克強就強調，要更大規模加快棚戶(hù)區改造，決不能一邊高樓林立，一邊棚戶(hù)連片。此外，在城鎮化建設中，要以國家新型城鎮化規劃為指導，做好相關(guān)規劃的統籌銜接。提高城鎮建設用地效率，優(yōu)先發(fā)展公共交通，保護歷史文化和自然景觀(guān)，避免千城一面。加強小城鎮和村莊規劃管理。探索建立農業(yè)轉移人口市民化成本分擔、多元化城鎮建設投融資登記制。
　　2014年4月，曾大舉倡導“棚戶(hù)改造”工程的遼寧省省長(cháng)陳政高擔任住建部新任部長(cháng)之后，更是釋放出新的信號：“繼續大規模推進(jìn)棚戶(hù)區改造，這不僅是重大民生工程，也是拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的重要途徑�！庇袑�(zhuān)家分析指出，這意味著(zhù)“棚戶(hù)區改造”可能是未來(lái)住建部要重點(diǎn)推進(jìn)的一項工作。
　　但不容忽視的是，在這新一輪棚改攻堅戰中，資金問(wèn)題仍是許多城市繞不過(guò)去的一道坎兒。記者在山東省青島市膠州了解到，當地政府和企業(yè)在棚戶(hù)改造項目中采取了城投模式和社會(huì )融資模式，為打破棚改資金瓶頸進(jìn)行了有益的探索。

　　創(chuàng )新融資模式解資金之渴

　　在膠州市區核心地段中云街道轄區的二里河畔，幾棟嶄新的住宅樓拔地而起。幾十米寬的樓間綠化帶上，分布著(zhù)修剪整齊的綠色植被，園區周?chē)�環(huán)繞著(zhù)小橋流水、花園和涼亭，一些老人在園區散步、下棋。作為剛剛從原址建成并回遷結束的棚改社區“融城項目”，如此成果不能不引人矚目。
　　據悉，這只是膠州市棚戶(hù)改造工作的一部分成果而已。如果將新老城區進(jìn)行對比，會(huì )更讓人驚訝。
　　繞過(guò)新建設的融城社區，記者看到新社區后面一墻之隔的地方還有幾排尚在規劃拆遷的老社區。一排排低矮老舊的老房子密集排列，這些在上世紀八九十年代建成的老房子還保留著(zhù)當年的模樣，土墻斑駁，木制大門(mén)上掛著(zhù)被磨亮的鐵環(huán)。當地老百姓告訴《經(jīng)濟參考報》記者，這片老社區原來(lái)名叫“蜈蚣街”，因為鱗次櫛比的老房子和蜿蜒曲折的小胡同而得名。這里面聚集了一排排低矮的平房，平房不僅低矮，周?chē)�的距離也很小，有的胡同只能容許一輛手推車(chē)經(jīng)過(guò)。不僅房屋破舊，而且基礎配套設施落后，生產(chǎn)、生活環(huán)境比較差，老百姓生活很不方便。
　　但新建設的社區不一樣。舊城區在原址改造回遷之后，由于老居民區密集，社區成熟，所以這里配套完善、交通發(fā)達，學(xué)校、醫院、銀行、大型超市都一應俱全。大部分老百姓選擇了原地搬遷住進(jìn)新蓋好的回遷房。
　　事實(shí)上，“融城項目”已成為膠州市棚戶(hù)區改造項目的一個(gè)縮影，尤其在解決資金問(wèn)題方面頗具創(chuàng )新性。
　　記者了解到，在棚戶(hù)區改造等保障性安居工程中，資金問(wèn)題往往是瓶頸所在。尤其在當前階段，全國范圍的棚戶(hù)改造項目面臨著(zhù)更復雜的局面：項目建造成本大幅提升、拆遷難度加大，棚改資金壓力更為凸顯。同時(shí)地方政府財政收入增長(cháng)放緩，地方政府和融資平臺累計債務(wù)明顯加重，償債能力受到考驗。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，土地市場(chǎng)降溫，以未來(lái)土地出讓和財政收入作為支撐的一些地方政府在棚改融資中受到不小的考驗。
　　2014年6月4日，住房和城鄉建設部總經(jīng)濟師馮俊在介紹棚戶(hù)區改造和保障性住房建設工作進(jìn)展情況表示，棚戶(hù)區改造現在面臨最大的難題是資金壓力，解決方法是通過(guò)制度創(chuàng )新進(jìn)一步籌集資金。馮俊提出，解決棚戶(hù)區改造的資金問(wèn)題可以從多方面著(zhù)手，加大各級財政的支持力度；通過(guò)信貸資金支持棚戶(hù)區改造；鼓勵和吸引民間資金投入棚戶(hù)區改造；此外，還可以發(fā)企業(yè)債，以及商業(yè)運作模式來(lái)創(chuàng )新資金籌集方式，解決棚改過(guò)程中的資金難題。
　　讓民間資本進(jìn)入成為一些地方政府的選擇。公開(kāi)資料顯示，很多地方政府都在探索不同平臺的融資模式。例如，2014年3月份安徽省專(zhuān)門(mén)打造棚戶(hù)區改造省級融資平臺，計劃向國家開(kāi)發(fā)銀行統一進(jìn)行不低于400億元的融資。此外，在北京的棚改工作中，國家開(kāi)發(fā)銀行北京分行與市住建委等合作，探索政府回購模式、市場(chǎng)化運作、發(fā)型私募債以及REITs募集等相適應的系列融資模式。
　　就山東省而言，2013年山東省開(kāi)工各類(lèi)棚改安置房17.3萬(wàn)套，基本建成11.2萬(wàn)套。2014年山東省棚戶(hù)區改造任務(wù)31.2萬(wàn)戶(hù)，同時(shí)盡快成立省級棚改融資平臺，爭取貸款額度。而膠州的棚戶(hù)改造項目則主要采取城投模式和社會(huì )融資模式。融成項目的相關(guān)負責人告訴記者，融成在棚戶(hù)改造過(guò)程，除了企業(yè)自有資金，還有一筆由四川信托有限公司發(fā)起的信托融資。

　　舊城改造造福當地百姓

　　據了解，2010年，青島融成置業(yè)有限公司進(jìn)駐膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)，耗資50億元投資開(kāi)發(fā)建設膠州市響嘡、二里河片區棚戶(hù)區改造項目，即融城項目，并先期啟動(dòng)了對項目的拆遷建設工作。在這期間，融成置業(yè)一直在全力推進(jìn)安居工程建設。
　　融成置業(yè)負責人告訴記者，提到老城區，在任何一個(gè)城市大家都會(huì )聯(lián)想到一些面貌，如老舊、臟亂，然而通過(guò)精心的打造和營(yíng)建，在全國的一些城市中也出現了成功的老城區新項目，并成為地標和標志性建筑。
　　建設中的融城項目正在驗證這一觀(guān)點(diǎn)。從2010年投資開(kāi)始，經(jīng)過(guò)三四年建設，這一個(gè)棚戶(hù)改造項目被打造成了膠州老城區首座百萬(wàn)平方米超級大盤(pán)，總占地423畝，總規劃6000余戶(hù)，3萬(wàn)余業(yè)主，內含20萬(wàn)平方米多種業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體及特色商業(yè)街區。
　　資料顯示，僅僅規劃中的融城二期項目，總建筑面積就達17萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積15.5萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積1.5萬(wàn)平方米，車(chē)庫車(chē)位1270個(gè)，共計1380套房源。小區公共服務(wù)設施配置齊全，配備兒童主題商業(yè)街、濱河餐飲、休閑風(fēng)情商業(yè)街、物業(yè)管理中心、幼兒園、泛會(huì )所等，將最大限度地滿(mǎn)足業(yè)主們的生活需要。
　　《經(jīng)濟參考報》記者在采訪(fǎng)中了解到，融城周邊交通四通八達，10余條公交線(xiàn)路匯聚于此；東接世紀商圈，西鄰西湖農貿市場(chǎng)；距中心醫院和人民醫院僅5分鐘車(chē)程；膠州市排名前列的中小學(xué)教育資源近在咫尺。
　　此外，融城內部擁有24小時(shí)生活服務(wù)的高端綜合商業(yè)，有望成為膠州新的核心商圈。其20萬(wàn)平方米頂級主題商業(yè)區可容納4000余戶(hù)商家，涵蓋濱河餐飲、休閑風(fēng)情商業(yè)街、精品超市、風(fēng)情餐飲、酒店、影院、KTV等多種業(yè)態(tài)，建成后將成為膠州市老城區最大、最高端的復合型商業(yè)中心。
　　項目成功，消費者也買(mǎi)賬。據當地人士介紹，融成棚戶(hù)改造項目回遷安置區已經(jīng)于2013年下半年開(kāi)始交付入住。記者了解到，在2013年12月9日該棚戶(hù)區改造簽約首天，簽約率高達60%多。據介紹，這一棚戶(hù)區共涉及600多戶(hù)居民，首天共有近400戶(hù)居民簽約支持這一棚戶(hù)區改造項目。
　　“回遷首日，不少居民凌晨3點(diǎn)就過(guò)來(lái)排隊了�！比诔煞矫嬉晃还ぷ魅藛T介紹，盡管當地老百姓對原來(lái)的生活環(huán)境充滿(mǎn)感情，但能這么快便住上便利嶄新的房子仍然讓他們喜出望外。
　　同時(shí)，以往都比較棘手的拆遷工作也基本沒(méi)有出現問(wèn)題，當地街道辦負責人和融成企業(yè)負責人都表示，老城區的拆遷比預想的要順利。
　　據悉，按照街道辦與企業(yè)的溝通協(xié)議，在涉及拆遷的土地一級開(kāi)發(fā)過(guò)程中，他們采取政府主導、企業(yè)墊資的方式來(lái)促進(jìn)拆遷工作。具體方案為，街道辦和企業(yè)方顯達成協(xié)議，由街道辦工作人員逐家逐戶(hù)來(lái)和當地百姓溝通拆遷過(guò)程的補償方案和后續回遷方案。企業(yè)方先行墊付老百姓的補償款項和拆遷安置費用以及改造片區內所有市政配套項目等。
　　街道辦主導的三方協(xié)議大致為，在棚戶(hù)區原址進(jìn)行回遷房的改造建設，老百姓可根據原有住房面積選擇補償方案。如果選擇貨幣補償，則由企業(yè)方以不低于當地商品房市場(chǎng)價(jià)的方式按面積補償；如果選擇回遷房屋，則在原來(lái)住房面積基礎上實(shí)行“多退少補”的方案，回遷房面積超出部分，老百姓以低于當地平均房?jì)r(jià)近千元的4050元/平方米補貼給企業(yè)。
　　2011年6月份開(kāi)始，中云街道辦事處先后對蜈蚣街、大石頭街、窯灣街、響堂北街、東宋戈莊村、中宋戈莊村、西宋戈莊村大約4000戶(hù)房屋進(jìn)行了拆遷，其中租房戶(hù)約800戶(hù)左右。而融城項目所在的整個(gè)響堂、二里河片區位于蘭州西路以北、杭州路以西、龍州路以東、膠州西路以南，占地約423畝，其中第一批次拆遷占地(含市政道路)約305畝，涉及被征收戶(hù)數1450戶(hù)。
　　整個(gè)棚戶(hù)區改造回遷時(shí)間為26個(gè)月。2013年底，企業(yè)方首先完成了棚戶(hù)改造工程中的回遷房部分，并交付老百姓，對于無(wú)力承擔回遷房面積超出部分的困難住戶(hù)，企業(yè)方最大化程度酌情考慮予以減免。在二里河、響堂區棚戶(hù)改造工程進(jìn)展順利之后，中云街道辦也隨后啟動(dòng)處轄區內其他棚戶(hù)區改造項目。按照規劃，最終將建成住宅、生活、娛樂(lè )等配套功能齊全，總共規劃建筑面積達30多萬(wàn)平方米的高檔社區，形成宜居、宜業(yè)、宜商同步發(fā)展的新城區。

　　多方共贏(yíng)　利國利民

　　在以前的棚戶(hù)區改造工程中，讓企業(yè)參與進(jìn)去往往成為一個(gè)比較敏感的話(huà)題，不少業(yè)內人士對此都有些猶豫：“（企業(yè)參與）實(shí)際上等于讓企業(yè)墊錢(qián)，去做棚戶(hù)區改造。保障性住房建設，本來(lái)是政府的責任，不應該讓企業(yè)去負債�！�
　　事實(shí)上，在這類(lèi)棚改項目中，除了用于安置居民回遷的回遷房，房企往往還有一部分可用于商品房項目開(kāi)發(fā)。此外，在土地市場(chǎng)上，由于企業(yè)方參與土地一級開(kāi)發(fā)部分，經(jīng)營(yíng)性用地出讓方面也能夠讓企業(yè)方實(shí)現一二級聯(lián)動(dòng)。
　　記者了解到，一般來(lái)說(shuō)，房企在保障性住房建設的利潤率只有3%-5%。以北京為例，首開(kāi)股份一直是北京市最主要的保障性住房建設企業(yè)之一，其可出售型保障性住房包括兩限房、經(jīng)濟適用房、回遷房等項目，預計凈利潤率為8%左右。
　　因此，如果只是涉及棚改工程的一級開(kāi)發(fā)，顯然不會(huì )對企業(yè)有太大的吸引力。但現實(shí)的情況是，盡管后期經(jīng)營(yíng)性土地的出讓需要走公開(kāi)招拍掛程序，但是參與一級開(kāi)發(fā)的企業(yè)，在后期拿地上有明顯優(yōu)勢。尤其是新城區板塊受益規劃利好，發(fā)展速度較快，很多房企選擇在此區域扎根。事實(shí)上，房企入駐的方式也以舊城改造項目居多，希望從板塊和區域未來(lái)潛力中收益。這成為企業(yè)參與棚戶(hù)區改造的重要動(dòng)力。
　　融成項目的相關(guān)負責人告訴記者，在參與二里河、響堂片區棚改項目后，融成方面曾在一級開(kāi)發(fā)過(guò)程中先行墊資。作為回饋，政府方面除了依照國家標準減免相應稅費以外，在招拍掛的二級土地市場(chǎng)，融成方面擁有優(yōu)先權。當地街道辦事處負責人也告訴記者，依照最初招商引資項目簽訂的相關(guān)條款，對企業(yè)回饋的相關(guān)工作也在有序推進(jìn)中。
　　在融城項目完成的一期工程中，除了回遷房部分，剩余部分商品房已經(jīng)開(kāi)始銷(xiāo)售，這成為企業(yè)回籠資金的主要渠道。
　　據悉，積極融資、吸引社會(huì )資金參與棚改和保障房建設已經(jīng)有國家政策支持。2014年8月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強棚戶(hù)區改造工作的通知》，要求對棚戶(hù)區改造加大金融支持力度。進(jìn)一步發(fā)揮開(kāi)發(fā)性金融作用。國家開(kāi)發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部，重點(diǎn)支持棚戶(hù)區改造及城市基礎設施等相關(guān)工程建設。鼓勵商業(yè)銀行等金融機構按照風(fēng)險可控、商業(yè)可持續的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶(hù)區改造項目。
　　此外，要求各地建立健全信貸償還保障機制，確保還款保障得到有效落實(shí)。通過(guò)投資補助、貸款貼息等多種方式，吸引社會(huì )資金，參與投資和運營(yíng)棚戶(hù)區改造項目，在市場(chǎng)準入和扶持政策方面對各類(lèi)投資主體同等對待。支持金融機構創(chuàng )新金融產(chǎn)品和服務(wù)，研究建立完善多層次、多元化的棚戶(hù)區改造融資體系。