摘要：“虧本賣(mài)房”在業(yè)內已有先例，但常常發(fā)生于中小房企。明源地產(chǎn)研究院主編潘勇堂告訴記者，當市場(chǎng)不景氣、公司資金鏈緊張時(shí)，就有可能降價(jià)賣(mài)房，只求快速回籠資金，不求賺錢(qián)，先“保命”再考慮“保本”�；厥召Y金之后，才有能力拿新的地塊。
“虧本賣(mài)房”的口號再次讓樓市寒意乍現。
杭州樓市歷來(lái)是全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大風(fēng)向標。2012年3月，杭州曙光之城樓盤(pán)就首先喊出了“虧本賣(mài)房”的口號。2014年2月，又是杭州德信房產(chǎn)一個(gè)項目的降價(jià)，打響了馬年降價(jià)的第一槍?zhuān)珖康禺a(chǎn)市場(chǎng)也自此進(jìn)入了寒冷的冬天。
進(jìn)入2015年，在市場(chǎng)有所回暖的背景下，杭州又有樓盤(pán)“虧本賣(mài)房”。令人大跌眼鏡的是，這次喊出降價(jià)的并不是德信房產(chǎn)那樣的中小民營(yíng)房企，而是兩家實(shí)力房企——華潤和新鴻基合作的項目“之江九里”打出了“虧本賣(mài)房”的口號；另一家香港地產(chǎn)巨頭的項目“云荷廷”也以1.9萬(wàn)元/平方米的價(jià)格對外銷(xiāo)售。
記者測算，由于上述項目的拿地成本達到1.1萬(wàn)元/平方米，加上3000元/平方米的裝修標準，再算上融資、建安、營(yíng)銷(xiāo)和稅費等，開(kāi)發(fā)商可以獲得的利潤極為有限。
某著(zhù)名跨國房產(chǎn)咨詢(xún)機構高管告訴記者，2015年，杭州仍然出現實(shí)力房企虧本賣(mài)房的情況，似乎說(shuō)明放松限購政策的“藥效”已經(jīng)釋放殆盡。
兩項目低價(jià)甩賣(mài)
位于杭州郊區之江板塊的“之江九里”樓盤(pán)，近期打出了“虧本賣(mài)房”的口號。之江九里的開(kāi)發(fā)商名為華潤新鴻基房地產(chǎn)（杭州）有限公司，是由華潤集團與新鴻基2005年底共同投資成立的。
“之江九里”所處的地塊，是華潤、新鴻基在2009年以27.7億元高價(jià)拿下的“地王”，折合樓面價(jià)格達到1.53萬(wàn)元/平方米，當時(shí)震驚業(yè)內。該項目在2012年入市至今，已陸續開(kāi)售了多期，目前正在銷(xiāo)售的數百套房源，售價(jià)僅為1.8萬(wàn)元/平方米。
“我們確實(shí)是在虧本賣(mài)房，開(kāi)發(fā)商要回籠資金�！痹诮邮苡浾咭再彿空呱矸莸牟稍L(fǎng)時(shí)，之江九里的售樓人員解釋?zhuān)?.53萬(wàn)元的“面粉”做出1.8萬(wàn)元的“面包”，加上拿地至今的資金成本、建筑成本，虧本似乎在所難免。
距之江九里僅兩公里的另一個(gè)項目也給出了極為保守的價(jià)格。
由港資房企嘉里建設開(kāi)發(fā)的“云荷廷”在2015年1月11日開(kāi)盤(pán)。這一項目在2012年拿地，地塊總價(jià)25.36億元，住宅部分折合樓板價(jià)約1.1萬(wàn)元/平方米。該項目售樓人員告訴記者，此項目產(chǎn)品為精裝修，標準為3000元/平方米，目前售價(jià)為每平方米約1.9萬(wàn)元。
記者從一些業(yè)內人士處了解到，房產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格中包括了土地、建安、稅費、裝修、配套和營(yíng)銷(xiāo)等多項費用。因此上述項目的利潤非常有限，且由于開(kāi)發(fā)周期相對漫長(cháng)，可能會(huì )拉低嘉里建設未來(lái)的整體凈資產(chǎn)收益率。
房地產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民給記者算了一筆賬。嘉里建設的這一項目還包括大規模商業(yè)物業(yè)，計劃自持�！昂罄m的商業(yè)物業(yè)裝修、招商、推廣都需要成本，按照嘉里建設的標準則成本更高�！辈虨槊裾J為，嘉里建設還需要為這一項目的商用部分不斷投入不菲的資金，綜合觀(guān)察，這個(gè)項目在短期內或許將處在投入狀態(tài)。
對于項目可能出現的虧損，記者分別致電華潤置地、新鴻基香港公司，并按對方要求發(fā)送了采訪(fǎng)郵件，但截至發(fā)稿尚沒(méi)有收到回復。新鴻基上海相關(guān)負責人向記者表示，這一項目由華潤擔任主導的一方，新鴻基方面不作答復。
記者還致電嘉里建設香港公司，但截至發(fā)稿，同樣沒(méi)有獲得回復。嘉里建設深圳公司相關(guān)負責人向記者表示，深圳與杭州項目略有一些聯(lián)系，但不清楚情況。嘉里建設上海公司方面向記者表示，不負責杭州公司事務(wù)。
房企急于回籠資金？
“虧本賣(mài)房”在業(yè)內已有先例，但常常發(fā)生于中小房企。明源地產(chǎn)研究院主編潘勇堂告訴記者，當市場(chǎng)不景氣、公司資金鏈緊張時(shí)，就有可能降價(jià)賣(mài)房，只求快速回籠資金，不求賺錢(qián)，先“保命”再考慮“保本”�；厥召Y金之后，才有能力拿新的地塊。
最近幾年，業(yè)內不乏這樣的案例。上海證大在資金鏈緊張時(shí)將上海外灘“地王”出讓?zhuān)痪G城曾在財務(wù)危機期間引入九龍倉；杭州還曾出現手握“地王”的雅戈爾，預估“地王”開(kāi)發(fā)出來(lái)仍然賺錢(qián)無(wú)望，索性退地，數億元打了水漂的情況。
港資大鱷杭州之江項目定價(jià)如此之低，是急于回籠資金？
克而瑞研究機構總監薛建雄認為，這幾家房企資金實(shí)力都非常強，不會(huì )因為缺錢(qián)而選擇甩賣(mài)。其中嘉里建設一向周轉速度較慢，憑借多年來(lái)的雄厚積累，用大量的自有資金開(kāi)發(fā)，壓力不大。
記者查詢(xún)了解到，嘉里建設曾于2005年以24.6億元的高價(jià)擊敗競爭對手，奪下浙江大學(xué)湖濱校區地塊，后來(lái)因建筑高度等多方原因修改方案，最終規劃為嘉里中心。時(shí)至今日，嘉里中心仍未建成開(kāi)業(yè)。
從拿地至今已經(jīng)過(guò)去了10年，可見(jiàn)嘉里建設是有資本“拖”的。公司中期報表也顯示，在大部分內地房企因為銷(xiāo)售欠佳而資金緊張的2014年中期，嘉里建設的經(jīng)營(yíng)現金流量?jì)纛~仍然可以達到16.78億元，顯示出相當穩健的財務(wù)狀況。
華潤、新鴻基情況類(lèi)似，薛建雄介紹說(shuō)，公司資產(chǎn)雄厚、資質(zhì)好，這類(lèi)房企憑借銀行貸款就能獲得資金。
薛建雄表示，可能是開(kāi)發(fā)商判斷杭州未來(lái)三五年房?jì)r(jià)很難上漲，與其空耗資金與時(shí)間成本，不如現在落袋為安。
市場(chǎng)回暖或曇花一現
杭州是我國最早舉行土地“招拍掛”的城市，也是我國最開(kāi)放的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在全國有著(zhù)“風(fēng)向標”的意義。萬(wàn)科、中海、保利、龍湖、世茂、融創(chuàng )、九龍倉和綠地等全國房企大鱷都在杭州拼殺。2014年，全國20強房企中，僅4家房企暫未進(jìn)入杭州市場(chǎng)。
“2013年，全國樓市還處在 漲聲一片
時(shí)，杭州就出現了樓盤(pán)降價(jià)的現象。進(jìn)入2014年，全國樓市普跌，杭州的跌幅是比較深的�！毖ㄐ壅f(shuō)，杭州經(jīng)濟結構處在調整的過(guò)程中，樓市的下跌往往走在全國前面。
目前，杭州的綠城等房企去化表現較好，但其價(jià)格也不能算高。2014年8月29日，杭州取消限購后，立即出現了銷(xiāo)售火爆的景象，但進(jìn)入2015年，銷(xiāo)售勢頭已有明顯減弱。
任職于北京某律所杭州分公司的一位律師告訴記者，2014年上半年，杭州城北最先出現降價(jià)樓盤(pán)，后來(lái)逐漸擴大到全城，雖然有些樓盤(pán)價(jià)格也曾出現短暫上漲，但整體來(lái)看，開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”的思路是比較明確的。
“杭州取消限購后，我們以為樓市情況會(huì )得到改善�！蹦晨鐕慨a(chǎn)咨詢(xún)公司高管告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，進(jìn)入2015年，杭州仍然出現實(shí)力房企虧本賣(mài)房的情況，似乎說(shuō)明放松限購政策的“藥效”已經(jīng)釋放殆盡。
潘勇堂告訴記者，杭州高庫存的情況十分嚴重，除了核心地段、有學(xué)區資源的優(yōu)質(zhì)房源，其他項目都很難去化。
透明售房網(wǎng)數據顯示，杭州市區2014年11月的庫存一度突破15萬(wàn)套，其中住宅近10萬(wàn)套，創(chuàng )下歷史新高。高庫存的壓力還將持續下去。
