摘要：開(kāi)發(fā)商變身“包租公”這樣的政策導向能否化解現在高庫存問(wèn)題，在許多開(kāi)發(fā)商看來(lái)顯然有點(diǎn)尷尬，面對財務(wù)成本10%以上的現實(shí)，靠租賃顯然是個(gè)虧本買(mǎi)賣(mài)。
面對高漲的庫存著(zhù)急的不僅是開(kāi)發(fā)商還有住建部，日前住建部發(fā)出通知，計劃用三年時(shí)間基本形成渠道多元的住房租賃市場(chǎng)，并支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì )出租。開(kāi)發(fā)商變身“包租公”這樣的政策導向能否化解現在高庫存問(wèn)題，在許多開(kāi)發(fā)商看來(lái)顯然有點(diǎn)尷尬，面對財務(wù)成本10%以上的現實(shí)，靠租賃顯然是個(gè)虧本買(mǎi)賣(mài)。
庫存報警
上海易居房地產(chǎn)研究院1月14日發(fā)布的《2014年新建商品住宅庫存報告》數據顯示，2014年35個(gè)城市新建商品住宅庫存呈現“先攀升后盤(pán)整”的態(tài)勢。而衡量庫存去化周期的指標存銷(xiāo)比則呈現“倒U形”走勢，即上半年去庫存速度持續放緩，而在下半年則有所緩解，但是樓市整體庫存仍處于高位盤(pán)整狀態(tài)。易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)認為，2015年，各大城市依然會(huì )把去庫存作為樓市發(fā)展的重要目標。
在去庫存成為房地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)的大環(huán)境下，著(zhù)急的不僅是市場(chǎng)，作為主管機構的住建部也于近日發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，指出支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì )出租。
賠錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)
讓開(kāi)發(fā)商做“包租公”企業(yè)是否認可呢？
記者采訪(fǎng)了多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)負責人，大多數認為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商暫時(shí)沒(méi)有將其持有的房源向社會(huì )出租的舉措，對這一政策持謹慎的觀(guān)點(diǎn)。一位不愿具名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從業(yè)人員告訴記者，從開(kāi)發(fā)商角度看，考慮到企業(yè)的貸款融資問(wèn)題、運營(yíng)管理成本以及出租房源的回款速度和收益率問(wèn)題，目前將持有房源向社會(huì )出租是不太可能的。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出租其持有房源這一政策是不可能實(shí)施的，因為開(kāi)發(fā)商要考慮回報率的問(wèn)題，國內住宅出租的收益率在2％左右，即使是商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率也才4％-5％，國內的高房?jì)r(jià)和較低的出租回報率，再加上房產(chǎn)稅、所得稅、物業(yè)管理運營(yíng)成本等問(wèn)題，就決定了開(kāi)發(fā)商不會(huì )以出租持有房源的方式來(lái)解決去庫存的難題。
他表示，這項政策在實(shí)施中遇到的最大難題就是租金回報率過(guò)低。例如，一套300萬(wàn)元左右的兩居室，正常租金約5000元/月，一年的總收入就是6萬(wàn)元，其投資回報率才2％左右。而在其他一些國家，租金回報率能達到5％以上，這些國家存在以租代售的模式。而國內如此低的租金回報率，很難想象會(huì )有企業(yè)或機構對此進(jìn)行投資。
中介積極性高
雖然這一政策實(shí)施困難重重，但嚴躍進(jìn)指出，傳統開(kāi)發(fā)商的絕大多數住宅都是以出售為主的，過(guò)去可以由投機者接盤(pán)，但目前這類(lèi)需求已基本退出市場(chǎng)。如果房企可以經(jīng)營(yíng)租賃并且可以資產(chǎn)證券化，就能實(shí)現較快較多地去庫存，對房企利好。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出租其持有房源，牽涉到運營(yíng)管理的問(wèn)題，偉業(yè)我愛(ài)我家品牌經(jīng)理孔丹認為，“目前一線(xiàn)城市尤其是二三線(xiàn)城市面臨庫存高的壓力，我們一直在與開(kāi)發(fā)商溝通相關(guān)合作，希望能夠把庫存的房源進(jìn)行出租，中介公司來(lái)進(jìn)行運營(yíng)管理。但是由于缺少政策、金融、稅收等方面的支持，所以這種合作遲遲未展開(kāi)”。
孔丹認為，“《意見(jiàn)》的發(fā)布對于租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一次機遇，我們一直倡導的租賃規�；�(jīng)營(yíng)會(huì )成為未來(lái)的一大趨勢”。
業(yè)內人士分析認為，如果開(kāi)發(fā)商將其持有房源向社會(huì )出租，將可能導致租金標準的普遍降低，開(kāi)發(fā)商持有的房源，經(jīng)過(guò)精裝修出租時(shí)，其租金價(jià)格相較于目前租賃市場(chǎng)的房屋租金而言，仍是比較低的，這或許就會(huì )引起租金標準的下調。
現下，通過(guò)中介機構依然是最主要的租房渠道，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭認為，經(jīng)紀行業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度很低，以租賃市場(chǎng)較為發(fā)達的北京為例，年房屋租賃交易規模約為150萬(wàn)套，規模最大的經(jīng)紀公司市場(chǎng)占有率也不足10％。
房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)人士認為，如果開(kāi)發(fā)商出租其持有房源，無(wú)論是房地產(chǎn)自營(yíng)租賃業(yè)務(wù)，還是尋求中介機構合作代為運營(yíng)租賃業(yè)務(wù)，都將改變目前租賃市場(chǎng)的格局，有利于規范租賃市場(chǎng)，提升行業(yè)集中度。
