歲末年初的土地市場(chǎng)卻再度迎來(lái)“翹尾”，“房冷地熱”現象加劇。未來(lái)，房地產(chǎn)投資是否還具有吸引力？日，國家統計局公布的“2014年12月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，中國樓市延續了2014年5月以來(lái)的整體下跌態(tài)勢，房?jì)r(jià)下行壓力依然難減。
房?jì)r(jià)普跌將持續一段時(shí)間
作為2014年的收官之月，12月的房?jì)r(jià)指數無(wú)疑備受關(guān)注。國家統計局數據顯示，在新建商品住宅的價(jià)格方面，與2013年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有68個(gè)，上漲的僅有廈門(mén)和鄭州2個(gè)城市。這意味著(zhù)，絕大多數城市的房?jì)r(jià)水平已回歸至一年前，甚至更低。曾經(jīng)被認為只漲不跌的樓市“避風(fēng)港”的一線(xiàn)城市也未能獨善其身。
瑞銀中國房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎在“瑞銀大中華研討會(huì )”上表示，“樓市調整、房?jì)r(jià)回落的態(tài)勢短期內很難改變，房?jì)r(jià)普跌的現象將持續一段時(shí)間。房地產(chǎn)到了一個(gè)結構性的拐點(diǎn)，供大于求已經(jīng)是一個(gè)基本面�！�
數據顯示，2014年12月份，以北上廣深等為代表的全國重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)依舊延續著(zhù)2014年5月以來(lái)的同比下跌走勢。在新建商品住宅價(jià)格指數方面，北京房?jì)r(jià)同比下跌3.4％，上海房?jì)r(jià)下跌4.4％，廣州下跌4.8％，深圳下跌1.3％。其中，房?jì)r(jià)跌得“最狠”的要屬杭州，其房?jì)r(jià)同比下跌超過(guò)10％。在二手住宅價(jià)格方面，除深圳以外，北上廣房?jì)r(jià)也均有所回落。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析稱(chēng)，從房?jì)r(jià)的同比下降幅度看，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比綜合平均降幅均比11月份有所擴大�！斑@已是70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格連續四個(gè)月整體同比下跌，”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)認為，“受此前幾個(gè)月持續性的環(huán)比下跌現象影響，房?jì)r(jià)下跌的累計水平比較大，進(jìn)而使得同比增幅開(kāi)始步入負區間�！�
“地熱房冷”現象更為突出
歲末年初，土地市場(chǎng)驟然升溫。一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)更是迎來(lái)“地王”的井噴式成交。2014年末，廣州刷新總價(jià)地王，上海單價(jià)地王更是兩度被刷新。2015年1月7日，北京南四環(huán)一幅地塊以86.25億元成為北京新的總價(jià)地王。業(yè)內人士分析稱(chēng)，地方政府會(huì )在年底沖擊完成土地供應指標，以增加土地款項的收入，所以歲末年初往往會(huì )出現土地出讓的熱潮。
房?jì)r(jià)持續下行，土地成交均價(jià)為何依然居高不下？一家總部位于廣州的房企高管告訴記者，在房?jì)r(jià)下行壓力趨大，樓市回暖遙遙無(wú)期的市場(chǎng)環(huán)境下，地方政府無(wú)疑是想通過(guò)高地價(jià)來(lái)彌補財政收入的不足，同時(shí)通過(guò)提升地價(jià)來(lái)推高未來(lái)的房?jì)r(jià)預期。以上海為例，根據第一太平戴維斯數據，2014年四季度上海宅地平均成交樓板價(jià)自三季度的每平方米9100元猛漲至四季度每平方米15000元。另?yè)䴓I(yè)內人士測算，上海新單價(jià)地王的住宅銷(xiāo)售成本價(jià)至少在9萬(wàn)元／平方米以上。
但專(zhuān)家認為，在樓市步入自發(fā)調整期，進(jìn)入發(fā)展新常態(tài)的情況下，地方政府沿用以往的托市套路難以奏效�？硕鹦畔⒓瘓F董事長(cháng)丁祖昱認為，“一線(xiàn)城市成交均價(jià)上升幅度雖然堅挺，但二三線(xiàn)城市的土地成交越來(lái)越多地體現出底價(jià)成交為主的趨勢。例如，14日濟南13宗土地全部底價(jià)成交；16日，濟南成交的11宗地塊中，有9宗底價(jià)成交。以現在的市場(chǎng)行情，二三線(xiàn)城市能夠底價(jià)成交已經(jīng)不錯了�！�
在住宅市場(chǎng)上，“地熱房冷”的現象更為突出。丁祖昱表示，“近期，青島、濟南等在樓市成交量未現明顯上漲的情況下，新盤(pán)價(jià)格卻有所上漲。如青島有的樓盤(pán)漲幅高達600元／平方米，濟南的樓盤(pán)也普漲100－200元／平方米。但這樣做的結果是，2015年前兩周，青島的新房成交套數和面積環(huán)比雙雙下滑，濟南的樓市成交量也變化不大。以?xún)r(jià)換量仍是王道�！�
土地財政的路徑難以為繼
業(yè)內人士普遍認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)已告別原來(lái)的高增長(cháng)的“黃金時(shí)代”，進(jìn)入平穩發(fā)展的“白銀時(shí)代”。在此背景下，中央單獨針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺的調控政策將越來(lái)越少。今后，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控作為整體宏觀(guān)調控的一部分，正逐步被納入全面深化改革的范疇進(jìn)行全盤(pán)考慮。
十八屆三中全會(huì )提出，建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權同價(jià)。近期，中央相繼印發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《關(guān)于農村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，房地產(chǎn)稅立法等樓市長(cháng)效調控機制也正在研討中。
復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為，這一系列政策將從根本上重塑房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式�！斑@些長(cháng)期調控手段無(wú)疑將增加我國土地市場(chǎng)的供給，未來(lái)將有效平抑房?jì)r(jià)�！敝袊缈圃簩�(zhuān)家倪鵬飛說(shuō)，“本輪調整是我國住房市場(chǎng)在前期過(guò)度高漲后的周期性衰退和調整，無(wú)論對房地產(chǎn)、宏觀(guān)經(jīng)濟和社會(huì )民生都具有一定的積極意義�，F在房地產(chǎn)形勢發(fā)生變化了，地方政府依賴(lài)土地財政的傳統路徑將難以為繼，未來(lái)地方政府將重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)業(yè)，加快當地產(chǎn)業(yè)結構轉型升級，改善當地的投資和創(chuàng )業(yè)環(huán)境，以吸引和增加當地的人口導入，才能有效去化住宅存量�！�
