2015年，房地產(chǎn)信托將再次迎來(lái)高峰期。
　　用益信托的最新數據顯示，2015年全年預計共有505只集合房地產(chǎn)信托項目到期，到期規模達3000億元。其中，中融壓力最大，近300億房地產(chǎn)信托產(chǎn)品集中在下半年到期。

　　505只3000億產(chǎn)品集中到期

　　用益信托對已披露期限和規模產(chǎn)品的統計顯示，2015年預計共有505只集合房地產(chǎn)信托項目到期，到期規模將達2413.39億元。其中，中融信托、平安信托和四川信托位居前三甲，分別是中融信托66款，預計到期規模359.19億元；平安信托22款，預計到期規模151.49億元；四川信托124歀，預計到期規模114.29億元。Wind的數據顯示，在到期最多的中融信托66款產(chǎn)品中，有近8成都是集中在下半年。
　　對此，一不愿具名的信托業(yè)內人士26日在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，一般房地信托產(chǎn)品的存續期都一到三年，最長(cháng)不會(huì )超過(guò)5年。而正好在2011年至2012年前后，伴隨債市和銀行貸款的逐步收緊，房企為開(kāi)發(fā)新項目開(kāi)始了一波信托融資，致使自2014年后逐漸進(jìn)入房地產(chǎn)信托兌付高峰期。
　　用益信托統計的2015年到期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品為2413.39億元，其事實(shí)上肯定會(huì )大于這個(gè)數，因為信托為私募產(chǎn)品，有部分產(chǎn)品在成立時(shí)，并沒(méi)有披露產(chǎn)品期限或是成立規模。對此，用益信托分析師帥國讓在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。他認為，前些年伴隨信托業(yè)的整體快速膨脹，再加上房地產(chǎn)項目的豐厚的回報，以中融信托為代表的“激進(jìn)派”，遠不止其公開(kāi)公布的房地產(chǎn)項目。他保守地估計，2015年全行業(yè)房地產(chǎn)項目到期規模將超3000億元。
　　中國信托業(yè)協(xié)會(huì )的數據統計，截止到2014年三季度，中國房地產(chǎn)信托存量規模為1.27萬(wàn)億元，在全部資金信托中的比重為10.38%。

　　黑天鵝或引爆地雷　中融信托先“補牢”

　　房地產(chǎn)信托到期規模龐大僅僅是一方面，今年還可能是“黑天鵝”頻現的一年。董事長(cháng)涉嫌貪腐犯罪案件的房企佳兆業(yè)，自去年以來(lái)一直處于“風(fēng)口浪尖”之中。隨著(zhù)事件的持續發(fā)酵，債權人要求鎖定資產(chǎn)以保全利益的行為愈加頻繁。截至目前，已有包括銀行、發(fā)債機構和信托公司等21家金融機構向深圳市中級人民法院提請訴訟，要求查封佳兆業(yè)相關(guān)資產(chǎn)以資產(chǎn)保全。
　　以信托為例，據不完全統計，至少還有包括華潤深國投、愛(ài)建信托、外貿信托和中融信托四家信托公司為佳兆業(yè)提供數十億融資，且上述四家公司發(fā)行的信托計劃仍有多個(gè)項目仍在存續期。接下來(lái)，首當其沖的便是3月28日即將到期的中融信托“中融-佳兆業(yè)長(cháng)沙梅溪湖股權投資集合信托計劃”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中融長(cháng)沙梅溪湖”）。
　　此外，2013年中融信托經(jīng)過(guò)相關(guān)盡職調查決定設立集合資金信托計劃，信托規模6.33億元，其中優(yōu)先規模4億元，劣后規模2.33億元。并以　中融信托（代表“信托計劃”）作為有限合伙人（LP）出資4億元加入有限合伙企業(yè)深圳佳選穩贏(yíng)投資合伙企業(yè)，基金期限2年。由該合伙企業(yè)以股權形式投資于項目公司，用于浙江省杭州余杭區“君匯上品”項目的開(kāi)發(fā)建設。很顯然，4億元的信托資金目前仍然處在佳兆業(yè)房地產(chǎn)（杭州）有限公司和中融信托為合作開(kāi)發(fā)“君匯上品”項目而成立的有限合伙基金的有效期內。
　　對此，中融信托相關(guān)工作人員28日對《經(jīng)濟參考報》記者表示，因上述項目擔保足值，風(fēng)險控制措施得當，目前對公司暫沒(méi)影響。面對房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多不確定因素，公司不斷收縮此類(lèi)業(yè)務(wù)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作標準，將業(yè)務(wù)重心向一線(xiàn)城市轉移，謹慎準入二線(xiàn)城市房地產(chǎn)項目，三四線(xiàn)城市僅限特大型開(kāi)發(fā)商。同時(shí)，提高房地產(chǎn)業(yè)務(wù)交易對手選擇標準，嚴格審查交易對手開(kāi)發(fā)能力與現金流壓力，注重第一還款來(lái)源的充足性，并合理控制客戶(hù)集中度。
　　其實(shí)，不僅僅是中融信托，今年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的整體發(fā)行明細銳減。最新統計數據顯示，2015年新年以來(lái)，僅成立了30幾只房地產(chǎn)信托，成立規模約40億元，成立數量較2014年12月份減少了70%，規模較2014年12月份減少了80%。
　　對此，格上理財分析師王燕娛認為，近期佳兆業(yè)事件對房地產(chǎn)信托的影響頗大。2015年開(kāi)年以來(lái)，各信托公司已收緊房地產(chǎn)項目的發(fā)行，但相對的，基礎產(chǎn)業(yè)類(lèi)項目則有所增加。不過(guò)，房地產(chǎn)信托的收緊一方面是受到地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)的影響，另一方面也是由于二級市場(chǎng)吸引資金對信托產(chǎn)品發(fā)行形成擠壓的影響。

　　暗出負面清單　房地產(chǎn)成雷區

　　“對于房地產(chǎn)項目，信托行業(yè)內部已經(jīng)形成了一個(gè)心照不宣的‘負面清單’，比如，哪些城市的項目屬于禁止類(lèi)，哪些屬于謹慎類(lèi)，“有些三四線(xiàn)城市已經(jīng)被做爛了，未來(lái)也沒(méi)有什么發(fā)展空間，房?jì)r(jià)面臨持續下跌的風(fēng)險，現在肯定不能再去碰�！睂Υ�，某知名信托公司管理人士坦言。他透露，該公司早在2013年年底以來(lái)，在原來(lái)房地產(chǎn)項目常規貫徹的“四三二”規定的基礎上進(jìn)一步加大盡職調研，重回房?jì)r(jià)“經(jīng)抗”的一二線(xiàn)城市的布局。
　　房地產(chǎn)信托貸款“四三二”標準，是銀監會(huì )針對信托公司房地產(chǎn)信托貸款的要求，四是指開(kāi)發(fā)商進(jìn)行信托融資前要拿到《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開(kāi)工許可證》四證；三是指地產(chǎn)商必須至少投入30％的自有資金；二是指開(kāi)發(fā)商必須有國家二級資質(zhì)。從整體來(lái)看，通常在融資方資質(zhì)達不到“四三二”標準的情況下，無(wú)法通過(guò)貸款類(lèi)方式來(lái)進(jìn)行融資，多會(huì )選擇股權類(lèi)融資的方式。
　　總體來(lái)看，信托公司的避險訴求使得房地產(chǎn)信托項目目前更加呈現兩方面變化，一是傾斜于大中型房企，二是布局更集中于二線(xiàn)以上城市。操作上，房企攜手信托走項目基金化的路線(xiàn)也是去年來(lái)的一大特色。如去年年初，平安信托與宋都控股及宋都集團擬采用項目合作的方式，對宋都集團開(kāi)發(fā)或代建的單個(gè)或多個(gè)房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資合作，即平安信托擬與宋都控股共同設立平安宋都地產(chǎn)基金。