摘要：2014年以來(lái)，已有兩輪“救市”，眼下，第三輪“救市”呼聲再起。

    2014年，一線(xiàn)城市交易量下降、價(jià)格上漲乏力，二三線(xiàn)城市陷入低迷的去庫存周期。新年之后，又傳出佳兆業(yè)破產(chǎn)重組、恒盛地產(chǎn)資金鏈斷裂的消息，“狼來(lái)了”的預警似乎正在變現。統計數據顯示，144家上市房企2014年前三季度總負債達到26692.12億元，33家房企資產(chǎn)負債率超過(guò)了80%的紅線(xiàn)。目前公布了2014年業(yè)績(jì)預告的47家上市房企中，12家業(yè)績(jì)虧損，10家業(yè)績(jì)預減。

　　2014年以來(lái)，已有兩輪“救市”，眼下，第三輪“救市”呼聲再起。房地產(chǎn)市場(chǎng)2015年能否觸底反彈？政府手里還有多少籌碼？《每日經(jīng)濟新聞》記者就此展開(kāi)了調查。

　　隨著(zhù)2014年中國經(jīng)濟增速下滑至7.4%，作為最重要的經(jīng)濟引擎之一的房地產(chǎn)行業(yè)，政策暖風(fēng)頻頻吹起。

　　日前，國務(wù)院總理李克強與達沃斯世界經(jīng)濟論壇國際工商理事會(huì )代表對話(huà)時(shí)指出，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求是長(cháng)期的，并將帶動(dòng)國內相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)期內出現調整也是正常的。

　　與此同時(shí)，包括杭州、紹興等多地出臺松綁限購、鼓勵購房的政策，住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥更是表示，要指導督促商品住房較多的城市出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。

　　福州市下發(fā)的 《關(guān)于福州市統購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導意見(jiàn)(試行)》提出，開(kāi)發(fā)企業(yè)若有多余商品房或安置房可賣(mài)給政府，用于保障性住房。除了福州，四川、安徽、江蘇等省的部分地區也正在試點(diǎn)類(lèi)似政策。第三輪救市呼之欲出。

　　房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟增長(cháng)

　　國家統計局公布的數據顯示，2014年國內生產(chǎn)總值63.6萬(wàn)億元，同比增速為7.4%，這不僅意味著(zhù)經(jīng)濟增速較前一年下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)也是1990年以來(lái)最低的數據。

　　中國銀行首席經(jīng)濟學(xué)家曹遠征在網(wǎng)易房產(chǎn)舉辦的中國地產(chǎn)創(chuàng )新峰會(huì )上表示，中國經(jīng)濟增速放緩的背后，固定資產(chǎn)投資增速下滑是主要原因，房地產(chǎn)投資增速下滑則是最主要的拖累因素。由于中國的人口結構發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998年以來(lái)的單邊上漲時(shí)代已經(jīng)終結，庫存壓力的加大導致房企新開(kāi)工的意愿不強，房地產(chǎn)投資在2015年仍有進(jìn)一步下行的壓力。

　　摩根大通中國首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌認為，經(jīng)濟增速放緩的主要原因在于固定資產(chǎn)投資減速，在供應過(guò)剩的房地產(chǎn)和制造業(yè)領(lǐng)域，投資放緩尤為明顯。摩根大通估計，由于房地產(chǎn)投資增速從2013年的20%下降至2014年的10.5%，拖累GDP增速下滑1.1個(gè)百分點(diǎn)左右(包括對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的間接影響)，預計2015年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續調整。

　　“房地產(chǎn)對產(chǎn)業(yè)鏈的輻射能力非常強，房地產(chǎn)投資增速下滑會(huì )拖累建筑業(yè)、工業(yè)、裝飾業(yè)等上下游行業(yè)的增長(cháng)，引發(fā)連鎖反應�！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，要穩住經(jīng)濟下行的勢頭，房地產(chǎn)投資的角色非常重要，即使不指望它像以前那樣充當 “火車(chē)頭”，也至少不要拖后腿。所以從政策層面而言，房地產(chǎn)的穩定發(fā)展是政府希望看到的。

　　供求關(guān)系依舊嚴峻

　　盡管2014年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現探底回升的勢頭，并且在四季度出現“翹尾”，但供大于求的基本面并未得到實(shí)質(zhì)改變，進(jìn)入2015年1月份以來(lái)，市場(chǎng)成交再度下滑。

　　克而瑞的監測顯示，2015年1月上半月，61個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交954.9萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅下滑22.3%，同比小幅下滑6.2%。市場(chǎng)分化進(jìn)一步加�。阂痪�(xiàn)城市商品住宅成交環(huán)比雖下降，但同比大漲近32%，表現依然搶眼；18個(gè)二線(xiàn)城市上半月商品住宅成交量同、環(huán)比都出現大幅下滑，且分化明顯，廈門(mén)、南京、杭州等城市環(huán)比跌幅都超過(guò)30%，而南昌、貴陽(yáng)、呼和浩特等城市環(huán)比小幅下降，與2014年12月的高點(diǎn)基本持平；三四線(xiàn)城市上半月整體市場(chǎng)成交環(huán)比雖仍在下滑，但同比來(lái)看與2014年同期基本持平。

　　克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，一般而言，臨近年關(guān)都是成交淡季，但眼下離年關(guān)尚早，成交下滑一方面是受市場(chǎng)淡季影響，但更多是因為供過(guò)于求的市場(chǎng)格局并沒(méi)有發(fā)生根本性改變，隨著(zhù)前期地方救市政策效應遞減，信貸政策又止步不前，加之市場(chǎng)對經(jīng)濟發(fā)展信心不足，使得購房者信心下降，觀(guān)望情緒上升。

　　世聯(lián)行的研究報告顯示，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2014年四季度的成交反彈，但截至2014年12月末，國內大部分城市的商品房去化時(shí)間仍超過(guò)15個(gè)月的警戒線(xiàn)，去庫存壓力不容小覷。這其中，一線(xiàn)城市除深圳外，北京、上海、廣州去化時(shí)間均超過(guò)15個(gè)月。二線(xiàn)城市中多數城市的庫存量仍處于2010年來(lái)的高點(diǎn)，像杭州與福州的去化時(shí)間分別達到17.3與18.4個(gè)月。多數三四線(xiàn)城市由于人口凈流出的影響，庫存高企，像湛江與溫州的去化時(shí)間分別高達26.3與22.1個(gè)月，錦州的去化時(shí)間更是高達89個(gè)月。

　　相對于在售住宅存量，潛在供應量的增幅更為驚人。歐陽(yáng)捷和他的研究團隊調查更發(fā)現，目前全國住宅在建施工面積接近50億平方米，房企土地儲備約為12億平方米，按照2014年約10.5億平方米的全國住宅銷(xiāo)售面積計算，即使地方政府不再出讓地塊，要消化目前的存量也需要6年時(shí)間。

　　然而，與巨大的供應量相比，需求量卻呈現持續下行的勢頭。歐陽(yáng)捷調查發(fā)現，在絕大部分二線(xiàn)城市，人均居住面積已經(jīng)接近30平方米，進(jìn)一步改善的空間十分有限，三四線(xiàn)城市的人均居住面積更高，這意味著(zhù)除了一線(xiàn)城市，存量人口改善住房的需求在不斷放緩。與此同時(shí)，受到傳統產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩的影響，農村勞動(dòng)力進(jìn)城的速度也在放緩，導致近幾年大多數一二線(xiàn)城市人口凈流入速度放緩，住房剛性需求相應減少。

　　對樓市一向樂(lè )觀(guān)的原華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強也坦言，盡管房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入底部徘徊周期，但由于商品房庫存量巨大，房?jì)r(jià)大幅反彈的可能性微乎其微，最快也要到2015年末才會(huì )出現回升的勢頭。

　　多重刺激手段救市

　　面對不利的市場(chǎng)形勢，不僅各級政府紛紛出招托市，連住建部門(mén)也在為樓市去庫存出謀劃策，第三輪救市潮蠢蠢欲動(dòng)。

　　四川省住建廳1月20日發(fā)布消息稱(chēng)，將對省內地方住房政策進(jìn)行集中清理，全面取消限購、限價(jià)等行政干預政策。廈門(mén)也宣布從1月16日起全面取消島內限購。此外，紹興日前出臺的《關(guān)于促進(jìn)越城區行政區域房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》提出，將于2月15日起實(shí)施購房補貼、提高公積金貸款額度等購房?jì)?yōu)惠政策，購房者將獲得房屋成交計稅價(jià)格0.8%的補貼。

　　興業(yè)證券房地產(chǎn)分析師閻常銘向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，雖然在央行降息后房地產(chǎn)基本面確實(shí)開(kāi)始復蘇，尤其是一線(xiàn)和核心二線(xiàn)城市，但由于三四線(xiàn)城市庫存較大等因素，單靠貨幣政策的寬松對于三四線(xiàn)城市基本面的推動(dòng)相對緩慢，區域性的行業(yè)政策支持是非常有益的補充，預計未來(lái)會(huì )有更多三四線(xiàn)城市效仿推出救市措施。

　　然而，在歐陽(yáng)捷看來(lái)，0.8%的購房稅費補貼對購房者的資助力度很有限，難以帶來(lái)大規模的購買(mǎi)力釋放。除了一線(xiàn)城市，絕大多數城市限購政策松綁帶來(lái)的刺激作用也在遞減，上述救市政策只是“小打小鬧”。

　　相對而言，住房保障的貨幣化改革救市力度更大。根據《經(jīng)濟參考報》報道，住建部擬督促存量庫存較高的城市出臺將商品房轉化為安置房、利用存量房促進(jìn)棚改和收購商品房用于保障性住房的指導意見(jiàn)。隨后，福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導意見(jiàn)(試行)》，開(kāi)發(fā)商的房源或福州居民手中多余的商品房或安置房可以售予政府，由各區政府指定一家國有企業(yè)作為統購商品房和安置房的購買(mǎi)主體，回購安置協(xié)議可以由原征遷實(shí)施單位負責。

　　中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰認為，住房保障貨幣化是一種對中低收入居民的購買(mǎi)力支持，尤其在一些供大于求的城市，如果地方政府先名義出資協(xié)助購房者取得房屋部分產(chǎn)權，并要求購房人在二次銷(xiāo)售房屋時(shí)償還地方政府出資，開(kāi)發(fā)企業(yè)一邊取得地方政府出資，一邊繼續支付規費和地價(jià)。這樣一來(lái)，地價(jià)低流入與民生保障低流出的格局就可能變?yōu)榈貎r(jià)適當流入與民生保障適當流出，同時(shí)未實(shí)際增加地方政府凈開(kāi)支，最終可能使中國樓市的剛需保持長(cháng)期化。

　　相對于各式各樣的救市政策，在歐陽(yáng)捷看來(lái)，城鎮化才是房地產(chǎn)市場(chǎng)重拾動(dòng)力的核心因素，“2014年9月發(fā)改委已經(jīng)確定新型城鎮化試點(diǎn)名單，在全國共選取了50多個(gè)試點(diǎn)城市，如果真的能解決農村人口進(jìn)城所面臨的落戶(hù)、社會(huì )保障、土地改革等難題，推動(dòng)城鎮化發(fā)展將產(chǎn)生更多剛性住房需求，從根本上解決高庫存困境”。