2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)最終以冷收官，成交量、價(jià)格、投資悉數下滑。在仍難以脫離土地財政的財政體系下，地方財政也因此受牽，財政收入下降明顯。也正是因為此，2015年伊始，地方政府便啟動(dòng)第三波救市，中央相關(guān)部委也頻頻發(fā)話(huà)給樓市吃定心丸。
　　對此，業(yè)內人士指出，2015年樓市或再度迎來(lái)政策市，但在高庫存的影響下，本輪政策市將不同于往常引起大幅波動(dòng)，而是樓市將在一段時(shí)間內維持穩定狀態(tài)。

　　地方頻頻救市　從補購房者到補開(kāi)發(fā)商

　　近日，四川資陽(yáng)市被曝出臺20條措施穩定住房消費，涉及稅收金融、棚改貨幣安置、住房公積金、首套房認定標準等多方面。并表示，上述措施于1月21日起執行，有效期一年。
　　具體來(lái)看，資陽(yáng)取消了中心城區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米及以下住房的單價(jià)條件，并明確提出，居民家庭住房套數以購房所在地房管部門(mén)出具的房屋產(chǎn)權登記查詢(xún)結果為依據。取消境外機構和個(gè)人在資陽(yáng)市的購房限制，并對居民購房予以獎勵，凡在資陽(yáng)市中心城區購買(mǎi)首套普通商品住房的，一次性給予7000元的購房獎勵，若在近期房交會(huì )上成交的再獎勵2000元，并調整了住房公積金貸款政策。
　　值得注意的是，這在四川并不是個(gè)例。據四川住房和城鄉建設廳官網(wǎng)得知，自2014年至今，四川省內已有11個(gè)市州正式出臺“微刺激”政策，例如眉山市對在城區購買(mǎi)商品房給予每平方米60元的補貼；廣元市對房展會(huì )期間的購房者，給予契稅稅率1至1.5個(gè)百分點(diǎn)的補助；遂寧市放寬開(kāi)發(fā)企業(yè)城市建設配套費等規費繳納時(shí)限。對此，四川省住建廳相關(guān)負責人介紹稱(chēng)，2015年要落實(shí)房地產(chǎn)“去行政化”工作，加大“去庫存”力度，針對不同業(yè)態(tài)的物業(yè)，研究制定進(jìn)一步消化庫存、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的可操作性的政策措施。因此，絕大部分市州將出臺類(lèi)似措施。此外，就全省而言，今年起將取消非住宅（即寫(xiě)字樓、商鋪等）抵押手續費（上限2萬(wàn)元），免收小微企業(yè)的房屋登記費和住房交易手續費（上限2萬(wàn)元）；同時(shí)將調整普通住房認定標準，將更多住房納入享受普通住房稅收優(yōu)惠政策范圍。
　　將于2月15日起執行的浙江紹興，更是除了對購房人有一定補貼、優(yōu)惠外，對房企也有大力度稅費減免。紹興市表示，自2015年2月15日生效之日至2015年12月31日，市民買(mǎi)房所繳契稅地方留成部分將給予補貼，具體為按房屋成交的計稅價(jià)格0.8%補貼，并以實(shí)際繳納的契稅地方留成部分為上限。公積金貸款額度從單職工50萬(wàn)元、雙職工60萬(wàn)元提高至單職工60萬(wàn)元，雙職工80萬(wàn)元。
　　此外，對于開(kāi)發(fā)商，放寬土地出讓金支付期限。紹興表示，以出讓方式提供國有土地使用權的住宅、商業(yè)、辦公類(lèi)建設工程，在優(yōu)先安排基礎設施和公用服務(wù)設施建設的前提下，允許按每期建設用地面積2萬(wàn)平方米以上（含2萬(wàn)平方米），分期辦理建設工程規劃許可證、分期進(jìn)行建設工程竣工規劃核實(shí)。新出讓的經(jīng)營(yíng)性用地，土地出讓金繳納期限適當放寬，允許從成交之日起一年內全部繳清，其中成交之日起1個(gè)月內應繳清全部土地出讓價(jià)款的50%（含保證金）。對履約保證金實(shí)行總額控制，履約保證金超過(guò)200萬(wàn)元的，按200萬(wàn)元計提；不足200萬(wàn)元的，按現有比例執行。提高差別化分階段返還比例。項目按期開(kāi)工的，可先行返還80%的履約保證金；辦理延期開(kāi)工并按延期約定開(kāi)工的，可先行返還70%的履約保證金。
　　與此同時(shí)，地下空間用于建停車(chē)場(chǎng)不再收取土地出讓金，并取消原“商品住房建設套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上”的規定。
　　紹興市相關(guān)負責人表示，在各執收部門(mén)或行業(yè)主管部門(mén)將按照“可取消的予以取消，可歸并的進(jìn)行歸并，可優(yōu)惠的給予優(yōu)惠”的原則，研究提出相關(guān)處置意見(jiàn)。
　　事實(shí)上，去年8月份紹興曾出臺過(guò)11條救市措施，其中甚至還包括要求商業(yè)銀行加快對房地產(chǎn)按揭貸款的發(fā)放速度等細則，被業(yè)內評價(jià)為“最無(wú)底線(xiàn)的救市”。但業(yè)內人士表示，這些政策的效果很有限�！叭ツ瓿龅恼�策主要是放開(kāi)限購限貸，但當地樓盤(pán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)仍然不景氣，尤其是當地開(kāi)發(fā)商和購房者都看空今年樓市，政府的土地也賣(mài)得不好�！�
　　因此，此次紹興再度變本加厲。上述人士稱(chēng)，此次大規模救市的主要原因還是市場(chǎng)的萎靡，開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)力度很大，不少開(kāi)發(fā)商都是貼著(zhù)成本賣(mài)房還有半價(jià)賣(mài)房。但紹興市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統計數據顯示，開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量的結果只是2014年12月紹興商品住宅成交848套，環(huán)比下降7.3%這樣的“成績(jì)”。

　　中央部委齊發(fā)聲穩樓市

　　值得注意的是，在地方放松意愿強烈的同時(shí)，部委也頻頻發(fā)聲示意樓市向好趨穩。
　　2月4日，央行時(shí)隔兩年多再次宣布實(shí)施全面降準，2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是自去年11月21日央行宣布降息以來(lái)，貨幣政策再次寬松化，也是樓市自去年9月30日限貸解綁后再次迎來(lái)資金面利好。
　　與此同時(shí)，各部委也頻繁發(fā)聲利好樓市。此前，住建部出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導意見(jiàn)》則提出，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì )出租，并通過(guò)從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房房源。隨后1月20日，住建部部長(cháng)陳政高表態(tài)，房地產(chǎn)庫存高企的三四線(xiàn)城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要。住建部要指導督促商品住房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。在此背景下，福州下發(fā)《關(guān)于福州市統購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導意見(jiàn)（試行）》明確：將統購商品房，解決安置房需求。
　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這一政策將對購房者而言有托底的作用，在政府回購承諾的影響下，購房者入市的積極性會(huì )提高。他認為在庫存高企的三四線(xiàn)城市，開(kāi)發(fā)商或市民可能更有動(dòng)力去把多余的房子賣(mài)給政府。
　　除住建部外，核心決策層對房地產(chǎn)表述也有一定轉向。此前，中國國務(wù)院總理李克強在瑞士達沃斯論壇上率先給樓市開(kāi)出“定心丸”。李克強表示，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求是長(cháng)期的，并將帶動(dòng)國內相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)期內出現調整也是正常的。隨后，中國央行行長(cháng)周小川也作出房地產(chǎn)市場(chǎng)未現全國性問(wèn)題的研判。
　　此外，國家統計局長(cháng)馬建堂在回答記者問(wèn)時(shí)也指出，四季度以來(lái)的數據告訴我們，隨著(zhù)一些行政性的限購措施的放開(kāi)，金融信貸政策的相應調整，房地產(chǎn)出現了一些積極的變化。
　　對此，G20與新興國家發(fā)展戰略研究中心主任、經(jīng)濟學(xué)家張其佐在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，部委頻頻發(fā)聲表現出政府方面希望樓市和經(jīng)濟平穩健康發(fā)展，防止大起大落，但不能過(guò)分解讀。
　　張其佐表示，從目前來(lái)看，樹(shù)立穩定樓市發(fā)展信心、穩定發(fā)展前景很重要。中國經(jīng)濟下行壓力仍然較大，因此仍難以完全擺脫房地產(chǎn)。
　　對此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )名譽(yù)會(huì )長(cháng)聶梅生表示，2014年，房地產(chǎn)整體投資增速下滑至接近個(gè)位數，年末單月甚至為負值，在宏觀(guān)經(jīng)濟整體下滑的背景下，地方政府難以改變對房地產(chǎn)的依賴(lài)，因此，仍然會(huì )選擇加大微調，以放松對房地產(chǎn)的支持力度。

　　樓市新常態(tài)下的政策市

　　值得注意的是，隨著(zhù)樓市預期不斷轉好，百城住宅價(jià)格在新年首月止跌。中指院最新數據顯示，015年1月全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格10564元/平方米，環(huán)比微張0.21%，這也意味著(zhù)，百城住宅平均價(jià)格結束了環(huán)比8連跌局面。
　　從環(huán)比漲跌城市個(gè)數看，44個(gè)城市環(huán)比上漲，56個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，　1月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數量增加14個(gè)，其中漲幅在1%以上的城市有9個(gè)，較上月增加6個(gè)。其中，十大城市住宅均價(jià)環(huán)比同時(shí)止跌上漲。北京、上海等十大城市（新建）住宅均價(jià)為18990元/平方米，環(huán)比止跌上漲，漲幅為0.59%。北上廣深一線(xiàn)城市更是全線(xiàn)上漲。北京漲幅最大，環(huán)比上漲1.15%，上海環(huán)比上漲0.78%，深圳環(huán)比上漲0.64%，廣州環(huán)比上漲0.33%。
　　那么房地產(chǎn)勢頭是否將會(huì )重新燃起？對此，聶梅生認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)將再度迎來(lái)政策市。但她指出，此輪政策市將與過(guò)去不同，將是在新常態(tài)下的變革。因此，不會(huì )帶來(lái)巨幅波動(dòng)。
　　的確，現階段房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著(zhù)新常態(tài)。萬(wàn)科北京區域首席執行官毛大慶就表示，人口紅利拐點(diǎn)、城鎮化降速以及社會(huì )總庫存難解決是中國房地產(chǎn)無(wú)法避免的三大問(wèn)題。因此，在資金壓力下，2015年房企將在淡出大開(kāi)發(fā)模式的同時(shí)，降價(jià)回籠資金以消庫存現象將更加突出。
　　對于人口紅利，毛大慶表示，作為支撐房地產(chǎn)的絕對剛需，第一次購買(mǎi)的購買(mǎi)力，中國20-29歲婚齡人口數量快速下降，15歲至64歲的勞動(dòng)生產(chǎn)力人口數量也在顯下滑，這就意味著(zhù)顯然已出現人口紅利拐點(diǎn)。
　　在此背景下，高企的庫存消化周期將更加延長(cháng)。毛大慶表示，現階段中國人的房子的戶(hù)均套數已經(jīng)1.03套，這意味著(zhù)從總體來(lái)看，房屋總數已經(jīng)足夠，但目前我國城市間不平衡，北京人均套數僅為0.8到0.9，但很多城市超過(guò)1，甚至將已批未建住房計算的話(huà)，部分地區將高達1.5—1.6。
　　另一方面，從國土部數據來(lái)看，現階段地方已批但還未賣(mài)給開(kāi)發(fā)商的土地指標，與開(kāi)發(fā)商仍未開(kāi)工的土地合計，已足夠現在數年正常庫存，僅以現在的土地出讓的速度光賣(mài)地還足夠賣(mài)兩年。
　　的確，上海房地產(chǎn)研究院最新報告顯示，35城連續第五年呈現供大于求的態(tài)勢。截至2014年12月底，上海房地產(chǎn)研究院監測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為28124萬(wàn)平方米，和11月份基本持平，同比增長(cháng)15.4%。其中，35個(gè)城市中有29個(gè)城市庫存出現了同比增長(cháng)現象。其中福州、南京和九江3個(gè)城市庫存同比增幅分別達到77.8%、54.0%和46.0%。
　　因此，毛大慶認為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢轉變后，房企將逐步淡出之前的大開(kāi)發(fā)模式，一方面加快去庫存回籠資金速度，另一方面，轉型尋求自身出路。
　　張其佐則指出，雖然現階段各地有救市傾向，但不會(huì )再重復過(guò)去老路�！爸袊�經(jīng)濟結構調整來(lái)之不易，單純依賴(lài)房地產(chǎn)只會(huì )出現新風(fēng)險。這就意味著(zhù)，如果仍采取過(guò)去老路救市，只會(huì )產(chǎn)生泡沫，甚至產(chǎn)生更大的泡沫風(fēng)險”。