摘要：分析認為，2015年全國樓市去庫存壓力仍然較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數。

    業(yè)內人士認為，2015年全國樓市去庫存壓力仍然較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數。

    樓市“9070”國策實(shí)施10年后開(kāi)始退出

    四川等省份啟動(dòng)樓市“去行政化”

    一項在全國被執行了10年的樓市政策，正在從部分地區開(kāi)始逐步退出歷史舞臺，這就是樓市的“9070”政策。

    所謂“9070”，是指2005年為調控瘋狂上漲的樓市，國家9部委聯(lián)合發(fā)布的“國六條”，其中明確規定“套型建筑面積90平方米以下房型比例不低于70%”的政策，此后長(cháng)期執行。

    不僅如此，包括關(guān)于境外人員購房限制等一系列有關(guān)樓市的政策，都有被廢止的可能。

    在目前“去庫存”的重壓大背景下，自去年以來(lái)，中國樓市的政策環(huán)境已經(jīng)在逐步發(fā)生變化。從2014年6月的部分城市取消限購，到2014年9月松綁樓市限貸，直至今年初的調結構、去庫存，很多地區都啟動(dòng)了多輪救市。

    不過(guò)，面對部分城市的多輪刺激，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )應聲而變嗎？

    四川公開(kāi)表態(tài)樓市“去行政化”

    日前，四川住建廳有關(guān)負責人公開(kāi)表示，過(guò)去90平方米以下房屋，須占全市或某項目建筑面積70%以上的規定，將被中止。

    “調整 9070 政策有利于優(yōu)化產(chǎn)品供應結構，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求�！边@位負責人指出，為去行政化，四川省將對地方政府住房消費政策進(jìn)行一次集中清理，全面取消限購、限價(jià)等行政干預政策。

    根據四川住建部門(mén)部署，目前四川正在全省范圍內開(kāi)展樓市去行政化，四川計劃，將去年只有10個(gè)左右的市、州出臺的樓市“微刺激”政策推廣到全省絕大多數市州。

    1月21日， 資陽(yáng)市公布了樓市“20條”措施，其中除了調整公積金貸款、降低首套房認定門(mén)檻、落實(shí)購房稅收金融等措施之外，記者還注意到，這“20條”中還包括了“購房直接獎勵現金、取消境外機構在當地購房限制”等多項新措施，尺度之大遠超其他地方。其中“買(mǎi)房獎勵現金”一項的具體規定是，凡在資陽(yáng)市主城區購置首套房(限價(jià)房和安置房除外)的居民，一次性獎勵7000元。

    資陽(yáng)市房管局有關(guān)負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，這一情況屬實(shí)，購房?jì)?yōu)惠期只有一年時(shí)間，政策此舉是為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

    繼“去限購”、“去限貸”后，目前主打“去庫存”

    不僅僅是四川，全國多個(gè)地方也同樣出臺了救市措施。記者了解到，廈門(mén)從1月16日起，思明區、湖里區144平米以下商品住房取消限購措施，由于此前其他區域已經(jīng)取消了限購，這意味著(zhù)廈門(mén)將全面取消商品住房限購措施。

    另外，紹興日前也出臺了以購房稅收補貼為主的樓市刺激措施，而海南省正按照“一升一降一優(yōu)”的要求，增加經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，降低純商品住房比例，優(yōu)化房地產(chǎn)空間布局，并抓緊研究出臺產(chǎn)權式酒店管理暫行辦法，推動(dòng)海南房地產(chǎn)業(yè)保持平穩健康發(fā)展。

    有業(yè)內人士指出，從這些地方救市措施來(lái)看，在去年6月去限購、去年9月去限貸之后，今年的第三輪刺激政策逐步轉向于調結構去庫存，如四川取消“9070”政策，海南調整房地產(chǎn)各類(lèi)物業(yè)的比例等都是如此。

    有意思的是，住建部部長(cháng)陳政高在去年底全國住房城鄉建設工作會(huì )議上也表示，2014年及時(shí)調整了限購、差別化信貸等方面的政策，2015年要準確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)運行中出現的新情況、新問(wèn)題，注意地區間的差異，跟蹤市場(chǎng)走勢，積極應對，主動(dòng)作為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉對此向《中國經(jīng)濟周刊》表示，這意味著(zhù)2015年去庫存依然是樓市主線(xiàn)。

    商品房成交額6年來(lái)首次下降去庫存、降房?jì)r(jià)、并購或成新常態(tài)

    國家統計局日前公布，2014年，全國商品房銷(xiāo)售面積120649萬(wàn)平方米，比上年下降7.6%是最近6年來(lái)商品房成交量和成交額的首次下降。

    與此同時(shí)，據國家統計局公布，2014年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95036億元，比上年名義增長(cháng)10.5%。

    在談到2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況時(shí)，陳政高部長(cháng)指出，“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況發(fā)生了一些變化，但房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位和作用沒(méi)有變�！�

    四川省住建廳有關(guān)負責人曾公開(kāi)表示，2015年將針對房地產(chǎn)市場(chǎng)推出多重利好政策，以力爭2015年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4800億元以上，同比增長(cháng)10%。

    同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉表示，從他們監測的2014年12月份36個(gè)大中城市存銷(xiāo)比指標來(lái)看，一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市庫存去化周期回落至合理區間，但是，庫存壓力仍然較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數城市。

    國家統計局的數據顯示，2014年末，商品房待售面積62169萬(wàn)平方米，比2013年末同期增加12874萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加1352萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加202萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加361萬(wàn)平方米。

    張宏偉說(shuō)，這表明樓市庫存依然在持續增加，盡管去年以來(lái)多個(gè)地方政府取消限購限貸等來(lái)刺激樓市，但沒(méi)有改變大部分城市庫存較大的市場(chǎng)現狀，“去庫存”仍然是市場(chǎng)主旋律，房?jì)r(jià)在今年內仍然有下行壓力。

    此外，在多位業(yè)內人士看來(lái)，中國經(jīng)濟由高速增長(cháng)轉為中速增長(cháng)將成為“新常態(tài)”，也意味著(zhù)繼續推升樓市基本面回升的動(dòng)力有限，2015—2016年期間樓市需求動(dòng)力不足的問(wèn)題還會(huì )表現出來(lái)。

    不過(guò)，盡管大勢低迷，但部分龍頭房企，則表現出了較高的成長(cháng)性。據華夏幸福日前公告，公司2014年實(shí)現銷(xiāo)售額512.5億元，銷(xiāo)售面積581.5萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)37.0%和66.3%，超額完成500億元目標。1月5日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)，2014年全年，萬(wàn)科累計實(shí)現銷(xiāo)售面積1806.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額人民幣2151.3億元，分別比2013年同期增長(cháng)21.1%和25.9%。華夏幸福有關(guān)負責人向記者表示，該公司的走勢好于行業(yè)一般水平，預計2015年會(huì )繼續穩中求進(jìn)。

    張宏偉表示，全國總體銷(xiāo)售量出現了下降，但龍頭房企則普遍銷(xiāo)售增長(cháng)，這意味著(zhù)中小房企的生存空間繼續受到壓縮，中小房企倒閉、破產(chǎn)以及并購將會(huì )成為新常態(tài)。