自2014年底以來(lái)，國內房企20強的佳兆業(yè)接連被曝出樓盤(pán)被鎖、債務(wù)違約、資金鏈斷裂，最終走到破產(chǎn)邊緣，只能選擇重組以求生存。受佳兆業(yè)事件影響，眾多房企遭遇了信用評級下調“黑天鵝”，在此背景下，外國熱錢(qián)不二選擇的中國房企不再是遭哄搶的“香餑餑”，而是眾資金規避的“黑烏鴉”。
　　根據標普最新發(fā)布的報告顯示，從2014年下半年開(kāi)始，評級下調以及負面展望調整的內地房企數量明顯上升。據記者不完全統計，去年下半年至今，評級下調的房企數量多達12個(gè)，而此前兩年評級下調企業(yè)數量總和僅為8個(gè)。與此同時(shí)，負面展望調整的房企數量也創(chuàng )下近兩年來(lái)的新高。
　　最近遭到評級下調的房地產(chǎn)企業(yè)包括佳兆業(yè)、金地集團、富力地產(chǎn)、雅居樂(lè )地產(chǎn)、花樣年控股、人和商業(yè)控股、恒盛地產(chǎn)和中國地產(chǎn)集團等。其中佳兆業(yè)和人和商業(yè)控股的長(cháng)期企業(yè)評級已經(jīng)下調至“SD”，即選擇性違約。
　　具體來(lái)看，1月20日，標普將恒盛地產(chǎn)長(cháng)期企業(yè)信用評級由“B-”下調至“CCC”，1月8日將人和商業(yè)長(cháng)期企業(yè)信用評級由“CC”下調至“SD”。而在此之前，富力長(cháng)期企業(yè)信用評級已由“BB”下調至“BB-”，雅居樂(lè )地產(chǎn)長(cháng)期企業(yè)信用評級由“BB”下調至“BB-”。
　　業(yè)內人士表示，一直依靠境外低成本資金的房地產(chǎn)業(yè)，受到評級下調、融資成本上升的影響，資金鏈將面臨較大壓力，部分房企或在年內面臨融資危機。
　　近期，資金窘迫的房企們接連發(fā)債，試圖確保資金鏈正常運轉。綠城中國13日公告表示，公司擬增發(fā)于2019年到期的2億美元優(yōu)先票據，利率為8%。
　　但值得注意的是，雖然部分企業(yè)發(fā)債通過(guò)，但其利率卻有大幅提高。以恒大集團為例，2月10日，恒大發(fā)行10億美元5年期利率為12%的債券，而在此之前2013年末，這一同期限美元債券利率僅為8.75%。發(fā)債利率被提高的不光恒大，2月3日，世茂地產(chǎn)以8.375%發(fā)行了一筆8億美元的七年期美元債，而2014年初，一筆同樣期限的美元債券利率則為8.125%。
　　對此，有業(yè)內人士稱(chēng)，投資者認為風(fēng)險大于收益，所以又要求了更高的風(fēng)險溢價(jià)。
　　中原地產(chǎn)發(fā)布最新報告顯示，截至目前已公布2014年年報預告的上市房企合計67家，其中出現首虧的房企多達13家，預減繼虧的有14家，合計有36家企業(yè)營(yíng)收額相比2013年出現了下滑。
　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，由于銷(xiāo)售收入放緩且回款周期拉長(cháng)，房企的經(jīng)營(yíng)現金流出現短缺。數據顯示，2014年前三季度A股上市開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流凈額為-1297.27億元，資金缺口大幅增加。
　　而這一現象在2015年也未有所改變。2月9日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，1月該公司的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)和銷(xiāo)售面積出現雙雙下滑，與去年同期相比分別下降33.94%和44.09%。而保利也稱(chēng)，1月的銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積分別出現了26.72%和36.66%的下滑。此前萬(wàn)科公布的首月業(yè)績(jì)也顯示，其1月?tīng)I業(yè)收入同比下滑16.1%。
　　融資受挫，銷(xiāo)售下滑，房企財務(wù)杠桿大幅提升。中債資信此前發(fā)布的報告顯示，至2014年三季度末樣本企業(yè)調整后的資產(chǎn)負債率升至70.42%。其中一線(xiàn)房企主要通過(guò)項目預售實(shí)現滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，調整后的資產(chǎn)負債率近年來(lái)穩定在65%左右的水平，其他房企實(shí)際杠桿則持續上升至73.18%。
　　財務(wù)杠桿的提升，帶來(lái)的則是風(fēng)險加劇，以致評級公司屢屢下調房企評級。標普分析師葉翱行指出，未來(lái)隨著(zhù)資金提供者變得更加謹慎，投機級發(fā)債人將面臨更緊張的融資環(huán)境。那些流動(dòng)性已經(jīng)疲弱，且未來(lái)12個(gè)月內存在較高再融資需求的開(kāi)發(fā)商，可能面臨融資危機。盡管往年1月通常是發(fā)債高峰，但自佳兆業(yè)集團違約后，投機級債券發(fā)行幾乎已停滯。
　　張大偉也預計，一向以“年限長(cháng)、利率低，獲取渠道便捷”而著(zhù)稱(chēng)的海外融資受阻，將使業(yè)界對房企今年的資金壓力產(chǎn)生擔憂(yōu)。他表示，熱錢(qián)流出中國市場(chǎng)會(huì )加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢(qián)荒”。
　　此外，房企質(zhì)量的分化在未來(lái)將更為明顯。中債資信評級業(yè)務(wù)部分析師谷仕平在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)總體信用品質(zhì)處于各行業(yè)中等略偏下的位置，但房地產(chǎn)行業(yè)內企業(yè)的信用分化較大，部分規模大、項目質(zhì)量好、資產(chǎn)運營(yíng)效率高的企業(yè)仍然可獲得較高級別的評級。
　　未來(lái)，隨著(zhù)房企資金供給面的逐步放開(kāi)，融資規�；蜻M(jìn)一步提升，預售管理和風(fēng)險管控能力較好的一線(xiàn)房企將能有效控制自身杠桿水平，而部分房企債務(wù)負擔恐被推升至更高水平，相應償債指標的分化現象亦會(huì )進(jìn)一步增強。