摘要：在成交冷清的表象之下，區域市場(chǎng)分化不斷加劇。分析人士指出，二三線(xiàn)市場(chǎng)庫存壓力較大是未來(lái)一段時(shí)間的常態(tài)。從今年以來(lái)土地市場(chǎng)情況看，不同區域的差異越來(lái)越明顯。

    春節期間樓市成交顯得異常平淡。中國證券報記者多方調研發(fā)現，節日期間多地樓市陷入冰點(diǎn)，不少二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)項目在春節期間暫停銷(xiāo)售。

　　在成交冷清的表象之下，區域市場(chǎng)分化不斷加劇。分析人士指出，二三線(xiàn)市場(chǎng)庫存壓力較大是未來(lái)一段時(shí)間的常態(tài)。從今年以來(lái)土地市場(chǎng)情況看，不同區域的差異越來(lái)越明顯。土地市場(chǎng)的差異化表現也預示著(zhù)住房市場(chǎng)分化趨勢更加明顯。部分機構認為，隨著(zhù)春節假期結束，一線(xiàn)城市的市場(chǎng)成交將逐步復蘇，降息、降準以及不動(dòng)產(chǎn)登記等政策實(shí)施也會(huì )給市場(chǎng)預期帶來(lái)變化。按照以往慣例，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在節后迎來(lái)反彈。

　　市場(chǎng)成交陷入“休眠”

　　盡管今年大部分地區迎來(lái)了一個(gè)較溫暖的春節，但樓市交易較之以往，并未出現同步復蘇的跡象。據悉，今年春節假日期間，大部分城市暫停了網(wǎng)簽，很多城市出現零成交的現象。

　　從機構統計中，依然能夠看出少量的交易。據新浪樂(lè )居數據監控中心顯示，春節所在的一周(2月16日-2月22日)，蘇州住宅成交137套，成交面積22519.78平方米，成交量環(huán)比前周減少了907套，降幅達86.9%。其中，自除夕開(kāi)始，樓市瞬間進(jìn)入冰凍期，各大樓盤(pán)齊齊“冬眠”。

　　本報記者多方調研發(fā)現，今年春節期間，部分城市大量房地產(chǎn)項目封盤(pán)，暫停銷(xiāo)售，直至春節假期結束才恢復銷(xiāo)售。此種情況在二三線(xiàn)城市表現的尤為明顯。而往年，二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)項目為吸引回鄉置業(yè)者，有不少樓盤(pán)在春節期間推出優(yōu)惠措施。

　　一線(xiàn)城市的春節市場(chǎng)同樣不容樂(lè )觀(guān)，原因在于供應相對較少。深圳市規劃和國土資源委員會(huì )統計顯示，春節前一周(2月9日-2月15日)，深圳僅有一個(gè)房地產(chǎn)項目拿到預售許可，為春節期間深圳市場(chǎng)的低迷埋下伏筆。其中，自今年2月至春節期間，深圳市無(wú)一新盤(pán)開(kāi)盤(pán)。網(wǎng)易房產(chǎn)數據中心數據顯示，今年春節假期的前三天(2月18日-2月20日)，廣州樓市僅成交5套，且均分布在郊區縣，中心六區零成交。成交均價(jià)上，從去年春節期間的9423元/平方米上升至12010元/平方米，漲幅達到27%。

　　在北京，亞豪機構統計顯示，2月北京商品住宅市場(chǎng)預計將有10個(gè)項目入市，其中包括4個(gè)純新盤(pán)和6個(gè)老項目后期。該機構認為，2月份將成為全年供應的最低點(diǎn)。

　　分析人士指出，除節假日因素影響外，今年春節期間，商品消費較低迷，凸顯出經(jīng)濟形勢不容樂(lè )觀(guān)的現狀。在這種背景下，房地產(chǎn)交易必然難有起色。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，今年春節樓市的主要特點(diǎn)為：受春節因素影響，2月成交量將出現明顯下調，樓市難以走強；一二線(xiàn)城市受節日影響基本處于暫停狀態(tài)，大部分項目從假期結束后才逐步開(kāi)售，而2月數據低迷，將影響到3月上半月。

　　區域分化愈演愈烈

　　在整體交易平淡的表象下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區域分化態(tài)勢不斷加劇。記者發(fā)現，全國不少三四線(xiàn)城市庫存規模偏大、消化遲緩等現象未得到改善。

　　在山東南部某城市的新區，過(guò)去兩三年間新建的大量商品房，如今仍有大部分庫存尚未消化，凸顯出一幅“空城”景象。盡管當地政府部門(mén)出臺了減免稅費、發(fā)放購房補貼等政策，吸引農民進(jìn)城購房、務(wù)工人員回鄉置業(yè)，但效果不佳。

　　據悉，為控制庫存規模，當地政府已于去年叫停了新區的開(kāi)發(fā)。但在今年春節期間，該地屢屢出現討薪事件，主因在于房地產(chǎn)商因資金回籠乏力而無(wú)力支付工人薪水。

　　這種情況成為三四線(xiàn)城市樓市風(fēng)險的一個(gè)縮影。來(lái)自國家統計局的數據顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬(wàn)平方米，比2013年末增加12874萬(wàn)平方米。自2012年4月以來(lái)，全國商品房庫存連續33個(gè)月上漲。與最低點(diǎn)相比，近兩年多全國商品房整體庫存幾乎翻倍。

　　相比之下，一線(xiàn)城市的春節樓市雖然亦無(wú)甚亮點(diǎn)，但市場(chǎng)基本面有所不同。以北京為例，進(jìn)入2015年以來(lái)，北京土地市場(chǎng)密集成交，截至春節之前，北京土地市場(chǎng)的公開(kāi)成交額已達到452.29億元。短短不到兩個(gè)月，土地成交水平相當于2014年全年的25%。2014年北京1916.9億元的土地出讓金，已經(jīng)創(chuàng )下歷史新高。

　　在一線(xiàn)城市中，除深圳因地理條件限制無(wú)法大規模推出土地外，北上廣三地的土地市場(chǎng)均在2015年迅速升溫。表現最為突出的北京出現樓面價(jià)、溢價(jià)率、競價(jià)次數不斷攀高的態(tài)勢，上海和廣州的土地也受到市場(chǎng)熱捧。

　　分析人士指出，土地市場(chǎng)升溫，主要是因為一線(xiàn)城市的供需關(guān)系仍然緊張，其作為“避風(fēng)港”的作用不斷顯現，并加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的回歸勢頭。這種情況雖可增加一線(xiàn)城市的土地供應，但土地成本提高將給2015年一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的抬升埋下伏筆。

　　張大偉指出，在度過(guò)了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的粗放式階段之后，樓市的區域分化特征將愈演愈烈。其中，在總體市場(chǎng)供大于求的背景下，一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)城市供不應求的局面難以在短時(shí)間內改善，廣大三四線(xiàn)城市將不斷為“去庫存”而努力。

　　這種分化已在近期的房?jì)r(jià)數據上有所體現。國家統計局發(fā)布的數據顯示，今年1月，全國70個(gè)大中城市中，有64個(gè)城市的新建商品住宅(不含保障性房)價(jià)格環(huán)比下降，持平和上漲的城市分別有4個(gè)和2個(gè)。分城市來(lái)看，房?jì)r(jià)持平和上漲的城市主要集中在一二線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)降幅大于0.5%的城市主要集中在三線(xiàn)城市。

　　一線(xiàn)城市有望回暖

　　隨著(zhù)春節假期的結束，樓市有望恢復到節前的成交狀態(tài)。分析人士表示，一方面，去年前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)交易冷淡，不少需求可能在歲末年初集中釋放；另一方面，一系列政策利好將進(jìn)一步刺激這種釋放。因此，今年3月樓市成交量有望迅速恢復至1月水平。

　　據中原地產(chǎn)統計，今年1月，全國54個(gè)主要城市合計簽約住宅24.66萬(wàn)套，雖然環(huán)比去年12月有所下調，但同比2014年1月仍有22%的上漲，屬于歷史同期的高水平。

　　業(yè)內人士預期樓市向好，主要來(lái)自于對政策變化持樂(lè )觀(guān)態(tài)度。張大偉認為，在此前連續降息、降準的刺激下，預計3月份后再次降準、降息的可能性依然較大。信貸政策的放寬有利于釋放購買(mǎi)力，3月份可能會(huì )出現首套房85折左右的優(yōu)惠折扣。他還指出，各地方政府也有望從其他政策角度給樓市松綁。

　　中金公司報告指出，從邏輯上看，當前經(jīng)濟增速下行，房地產(chǎn)投資增速也低位徘徊，因此樓市政策放松的概率較高。該機構認為，如果政策放松，一線(xiàn)城市則存在松綁限購、交易環(huán)節稅收減免、變更首付比例等三種可能性。在時(shí)間點(diǎn)上，2月底到3月上旬出現政策放松的概率較高。

　　中金公司認為，從歷史經(jīng)驗看，春節過(guò)后房地產(chǎn)股票、實(shí)體市場(chǎng)一般表現良好。自2009年至今，春節過(guò)后地產(chǎn)指數30個(gè)交易日平均較節前漲7%，而春節后2-6周的房屋周均成交量平均較春節前兩周要上漲18%。因此，政策層面的積極變化將促使房屋交易市場(chǎng)不斷回暖，也將給資本市場(chǎng)帶來(lái)刺激。

　　值得注意的是，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》出臺實(shí)施臨近也可能給市場(chǎng)帶來(lái)短期刺激。記者了解到，去年下半年，個(gè)別城市政府官員出現低價(jià)拋售房產(chǎn)現象，并引發(fā)大量接盤(pán)。上述條例將于3月1日實(shí)施，可能在一定程度上對短期的市場(chǎng)供應帶來(lái)刺激。

　　從全國范圍看，由于供求基本面的變化，市場(chǎng)交易雖然可能出現一定程度恢復，但很難恢復至歷史高位。張大偉指出，由于可選投資渠道匱乏，過(guò)去十多年中，不動(dòng)產(chǎn)一直是居民的最佳投資選擇。但近年來(lái)，隨著(zhù)交易稅費的增加和政策打擊，短期投資需求已顯著(zhù)減少，長(cháng)期投資也因房?jì)r(jià)上漲乏力受到影響。

　　他表示，對普通投資者而言，近年來(lái)銀行理財產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)金融投資興起，投資門(mén)檻和風(fēng)險較低，收益有保障。沉寂已久的股票市場(chǎng)也于近期開(kāi)始走強，加快了資金的轉向。相比之下，大多數城市住房供大于求，價(jià)格過(guò)高，未來(lái)增值不確定，已經(jīng)不再是最佳投資選擇，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷卻將是必然趨勢。