福州市近日下發(fā)《關(guān)于統購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導意見(jiàn)（試行）》，統購市民商品房、安置房，用于安置拆遷群眾，福州市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)工作人員表示，具體細則還在制定中，多位業(yè)內人士和專(zhuān)家表示，此項政策有利于樓市去庫存，也便利于群眾以?xún)?yōu)惠價(jià)格滿(mǎn)足住房需求，值得期待。

　　新政引發(fā)市場(chǎng)較大反響

　　《意見(jiàn)》指出，福州市將由各區政府指定一家國有企業(yè)作為統購商品房和安置房的購買(mǎi)主體。統購房屋類(lèi)型：商品房，建筑面積在45㎡-135㎡，已辦理預售許可證并已封頂或竣工；安置房，建筑戶(hù)型面積在45㎡-135㎡，已竣工并辦理安置結算手續，被征遷戶(hù)已有自用產(chǎn)權住宅外多余的住宅用房，所有權人及共有人自愿出售，尚未裝修入住。統購價(jià)格：商品房購買(mǎi)價(jià)格，由區統購單位委托抽簽選定的七家評估機構對統購商品房進(jìn)行市場(chǎng)評估，去掉最高價(jià)和最低價(jià)后進(jìn)行平均，協(xié)商確定價(jià)格，原則上低于市場(chǎng)評估價(jià)格15%以上，特殊情況可上報市政府研究決定。安置房?jì)r(jià)格，評估后去掉最高價(jià)和最低價(jià)，然后以平均價(jià)格作為回購價(jià)格。統購模式：簽約主要有預定和買(mǎi)斷兩種方式。
　　《意見(jiàn)》指出，購回房源中符合條件的可列為保障房，所需經(jīng)費由統（回）購單位與使用單位協(xié)商支付，列入項目征收成本。CRIC克而瑞福州高級分析師黃彬認為，福州市政府統購市民余房，在全國尚屬首例，對于后市有一定利好。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)王阿忠表示，住建部相關(guān)官員近期曾表示，棚戶(hù)區改造中符合接受保障的家庭可以到市場(chǎng)上購買(mǎi)。房地產(chǎn)庫存高的三四線(xiàn)城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要�？芍笇�商品房較多的城市，出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房有效銜接，因此福州市出臺相關(guān)措施，值得期待。

　　價(jià)格低于評估價(jià)15％

　　《意見(jiàn)》指出，商品房統購價(jià)格，原則上低于市場(chǎng)評估價(jià)格15%以上，業(yè)內人士表示，在目前市場(chǎng)狀況下，群眾大規模把房賣(mài)給政府可能性不大，但以下幾類(lèi)人會(huì )感興趣：1、破產(chǎn)或即將破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)。王阿忠表示，之前有部分小型房企倒閉，樓盤(pán)被法院拍賣(mài)，價(jià)格降低三四成，相對此次政府的降低15％，這類(lèi)企業(yè)會(huì )更愿意；2、部分資金鏈緊張的中小房企�！澳壳胺科蟮睦麧櫢�本達不到15%，低于市場(chǎng)評估價(jià)15%賣(mài)房，基本是以成本價(jià)或略低于成本價(jià)”福建正榮集團營(yíng)銷(xiāo)部負責人蕭春和說(shuō)，今年開(kāi)春以來(lái)，銀行對房地產(chǎn)貸款仍然相對謹慎，不排除部分企業(yè)因資金鏈緊張而賣(mài)房給政府，畢竟政府需求量大，資金有保證。3、手里有多套余房的群眾或急需改善住房條件的人。王阿忠說(shuō)，目前或許不可能出現此類(lèi)人群，但隨著(zhù)保障性住房大量入市、以及房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步下行，這種可能性還是存在。福建房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)鄭愛(ài)新表示，福州有大量群眾因拆遷得到多套補償性住房，但有的位置偏遠，配套不便，目前福州市場(chǎng)房?jì)r(jià)處于低位，買(mǎi)賣(mài)雙方處于僵持階段，不排除此類(lèi)人群賣(mài)房給政府，以換取改善性住房。4、部分持有安置房群眾�！兑庖�(jiàn)》指出，部分不滿(mǎn)安置房的群眾，政府可以評估均價(jià)的95％回購安置協(xié)議。

　　業(yè)內：間接去庫存

　　易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的《2014年新建商品住宅庫存報告》顯示，截至2014年12月底，研究院監測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為28124萬(wàn)平方米，有29個(gè)城市庫存出現了同比增長(cháng)的現象，福州增幅較大，同比增幅達77.8％�！斑@項政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)利好，是間接去庫存的一種嘗試”福建融信地產(chǎn)總裁助理阮友直說(shuō)，該政策是一種雙贏(yíng)，部分群眾能夠以更優(yōu)惠價(jià)格滿(mǎn)足住房需求，而部分房企也能緩口氣，減少呆壞賬和系統性金融風(fēng)險的出現。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院院長(cháng)楊紅旭表示，雖然操作細節仍會(huì )遇到諸多問(wèn)題，但至少作為緩解三四線(xiàn)庫存壓力的短期之策，促進(jìn)平穩健康發(fā)展，具有重要意義。楊紅旭認為，即便未來(lái)住建部出臺指導意見(jiàn)，各地的操作流程還有一個(gè)落實(shí)和細化的過(guò)程。比如，政府拿著(zhù)財政拔款，只能收購什么樣的商品房？被選中作為安置房的商品房項目，如何享受稅費減免？正在建設中的商品房項目，哪些有資格半路搭車(chē)享受?chē)�開(kāi)行支持？如何防范政府官員在挑選商品房項目過(guò)程中的權力尋租？楊紅旭稱(chēng)，這一做法，不宜作為長(cháng)期之策，我國住宅供應雙體系建設、住房保障制度的完善，應有獨立的發(fā)展邏輯與制度框架。
　　記者梳理發(fā)現，近期多個(gè)城市出臺相關(guān)救市舉措：寧波大學(xué)生買(mǎi)房可享補貼，武漢二套房認定放松，浙江購房有稅收補貼，廈門(mén)全面取消島內限購，但大部分城市一手房成交數據難有大的起色�！笆蔷仁幸彩抢�民”蕭春和說(shuō)，目前福州樓市庫存壓力較大，福州市包含五區八縣新房去庫存需要16到22個(gè)月左右，下一步福州樓市仍將處于盤(pán)整期，政府出臺相關(guān)細則，值得期待。也有部分網(wǎng)友認為，此項政策為貪官們拋售多套房產(chǎn)提供便利，王阿忠認為，在評估和拍賣(mài)過(guò)程中，政府要堅持公開(kāi)透明，細則制定中也要強化監督，讓群眾放心。