從裁員風(fēng)波到質(zhì)量門(mén)，一向低調的房地產(chǎn)企業(yè)合生創(chuàng )展近日一度處于輿論的風(fēng)口浪尖。這個(gè)被王石稱(chēng)作“中國房地產(chǎn)航空母艦”的企業(yè)，難道真的在十年徘徊后成為掉隊者？
對此，業(yè)內人士表示，受“超級大盤(pán)”戰略的拖累，合生已錯過(guò)轉型最佳時(shí)期，其高溢價(jià)、多囤地、慢周轉的開(kāi)發(fā)模式早已不適應如今的市場(chǎng)，多年積累的高存貨也在拖累著(zhù)合生的“去庫存”。
“抗跌不坑爹”只為去庫存
春節前，太原街頭各大廣告牌，報紙宣傳單上都能看到太原合生·御龍城“抗跌不坑爹”的廣告。
“等于免費住3年，3年后如果房產(chǎn)降價(jià)了，可以在原有購房款基礎上加價(jià)20%把房子賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，即可以自住，還可以升值�！焙仙脴I(yè)顧問(wèn)熱情的介紹此次推出的“三年無(wú)理由回購，加送20%收益"的促銷(xiāo)政策。
該置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，現在國家降息政策頻繁出現，存款利率下降風(fēng)險巨大，不如買(mǎi)套房子保值�！按舜瓮瞥龅幕刭徲媱潖慕鹑诮嵌葋�(lái)說(shuō)，3年收益率高達20%，相比銀行五年期定期存款年化利率4.75%，高出很多�！�
“合生的所有做法只為‘去庫存’，能把房賣(mài)出去回籠資金�！苯咏仙闹槿耸拷邮堋督�(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，合生拿地較早，成本較低，有降價(jià)空間。但值得注意的是，雖然地價(jià)較低，但這些年囤地耗費的資金已然不少，這種“賠本”賺吆喝，為的只是加速回籠資金。
該知情人士介紹，2007年合生是以地王拿的這塊地，本是想囤地升值，看市場(chǎng)發(fā)生了改變，就更改了小戶(hù)型設置為大戶(hù)型，數次變動(dòng)后一直到現在�！捌鋵�(shí)當時(shí)拿了地不拖這么久，合生這個(gè)項目就賺翻了�！�
策略失當難以挽回，合生現在能做的只是加大清理存貨、快速回籠資金。的確，合生回籠資金意圖已很明顯。以太原項目為例，在此次推出回購計劃之前還推出過(guò)降價(jià)險計劃�！敖祪r(jià)險”政策是購房者只需付全部房款的90%，剩余10%扣留。如果該項目在交房前四個(gè)月客戶(hù)所購買(mǎi)房源與相鄰樓棟的在售相同樓層同類(lèi)型(精裝或毛坯)房源價(jià)格相比有降價(jià)情況可以扣留。如果出現房?jì)r(jià)下跌幅度較大，難以通過(guò)“房產(chǎn)降價(jià)險”補差額的情況下，購房者還可以根據合生·御龍城的“無(wú)理由退房”政策，申請退款。北京方面，合生也是屢出營(yíng)銷(xiāo)奇招，從“零首付”到“對賭降價(jià)險”，2014年9月又拋出“100%貸款購房”計劃。
對此，《經(jīng)濟參考報》記者數次聯(lián)系合生相關(guān)負責人了解情況，但對方先是以開(kāi)會(huì )為由婉拒，而后一直拒接記者電話(huà)。
業(yè)績(jì)“滑鐵盧” 負債高企
2015年2月初，合生被曝出以公司業(yè)績(jì)整體下滑為由裁減人員，比例高達20%。對此，合生相關(guān)人士在接受采訪(fǎng)時(shí)對記者表示，裁員是為了實(shí)施“事業(yè)合伙人制”。她表示，過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售人員是與銷(xiāo)售業(yè)績(jì)掛鉤的，薪酬和年終獎都根據業(yè)績(jì)調整，但合生創(chuàng )展現在把企業(yè)業(yè)績(jì)與財務(wù)人員、甚至法務(wù)人員等全員綁定，業(yè)績(jì)好則全員分紅，只是分紅比例不同。
“合生此次裁員很大原因仍是業(yè)績(jì)下滑，資金鏈緊繃，必須減少人員開(kāi)支�！睋槿耸客嘎�，裁員的確是事實(shí)，而且比例或已超過(guò)報道的20%。
合生2014年業(yè)績(jì)突遭“滑鐵盧”的確可能是合生裁員的根本原因。1月，合生發(fā)布2014年全年業(yè)績(jì)預告顯示，截至2014 年 12 月 31 日止 12 個(gè)月，合生合約銷(xiāo)售金額約為53.52億元，較2013年全年112.67億元同比下降52.5%，銷(xiāo)售面積42.1萬(wàn)平方米。值得注意的是，平均售價(jià)也有所下調，合生表示，本集團2014年合約銷(xiāo)售平均售價(jià)為每平方米12702元，較2013年每平方米17205元同比下降26.2%。
這是合生近5年來(lái)最差業(yè)績(jì)，也意味著(zhù)合生連續5年未能達到銷(xiāo)售150億元目標。此前2010年至2012年，合生分別完成銷(xiāo)售金額110.4億、99.4億和116.43億元。
那么，是否是合生的目標過(guò)高？事實(shí)上，2004年的合生便成為中國首個(gè)年銷(xiāo)售破百億，是王石眼中“中國房地產(chǎn)航空母艦”的房企。招商證券研報也曾推算，合生年可售資源高達450億至500億元。
“超級大盤(pán)”變超級“拖累”
“去化率低是合生近年來(lái)一直的癥結所在�！睒I(yè)內人士表示，受超級大盤(pán)戰略的拖累，合生已錯過(guò)轉型最佳時(shí)期，其高溢價(jià)、多囤地、慢周轉的開(kāi)發(fā)模式早已不適應如今的市場(chǎng)，而多年積累的高存貨也拖累著(zhù)合生的去庫存計劃。
數據顯示，合生創(chuàng )展2014年新推貨量約180億，加之既有的約250億存貨，總可售貨量約430億左右。全年銷(xiāo)售52.53億計算，合生創(chuàng )展年去化率僅為12.21%。更現實(shí)的是，合生2014年中報顯示，存貨高達788.91億港元，較2013年底765.34億再度上漲，若按照2014年去化來(lái)看，去化期將高達11年。
“超級大盤(pán)”的策略失當，布局與產(chǎn)品定位的局限性，也不能忽視。合生創(chuàng )展在一線(xiàn)城市堅持高端定位，頻頻開(kāi)發(fā)超級大盤(pán)或者頂級豪宅項目。有業(yè)內人士稱(chēng)，現階段合生最大的包袱便是京津新城的“超級大盤(pán)”。這個(gè)合生寄予帶來(lái)飛躍的超2萬(wàn)畝土地的項目，卻成了最大的拖累。
此外，合生的負債不斷高企。中期報告顯示，截至2014年6月底，合生總負債891.52億港元，較2013年800.26億港幣，上升近百億。其中短期負債513.8億港幣，較2013年底418.5億港幣上升超20%。僅2015年需還債154.8億港幣，占短期負債30%。
同時(shí)，管理層的動(dòng)蕩導致合生創(chuàng )展方向不明。自2008年以來(lái)，合生創(chuàng )展先后出現謝世東、陳長(cháng)纓、薛虎、張懿等總裁的離職更換，另有董事局副主席趙海等其他高管不斷離開(kāi)，致使管理層無(wú)強人。
上述業(yè)內人士稱(chēng)，雖然合生有改變現狀的意愿，但多年的低周轉已經(jīng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的傷害。盡管合生還會(huì )通過(guò)再發(fā)債、加快推盤(pán)、減持套現等加快回籠資金，但面對巨額的到期債務(wù)，顯得有些杯水車(chē)薪。加上銷(xiāo)售執行差，融資成本普遍增加，其未來(lái)再融資的壓力也不斷加大，利潤水平也將受到較大影響，財務(wù)安全值得警惕。
