“兩會(huì )結束之際便是樓市春暖花開(kāi)之時(shí)”。2015年兩會(huì )中決策層對于樓市的積極表態(tài)，引得市場(chǎng)人士信心大增。就在兩會(huì )結束之際，位于北京上地地區的領(lǐng)秀慧谷項目，僅在3月14日、15日兩天，銷(xiāo)售達8億元，去化率超過(guò)90%。
對此，業(yè)內人士表示，近年來(lái)中央決策層首次一致表示促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，對比過(guò)去三年，房地產(chǎn)業(yè)正在迎來(lái)一個(gè)相對看好的政策環(huán)境和輿論環(huán)境。因此，業(yè)內預計房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)明顯的利好政策，例如針對改善性需求的政策繼續松綁，降低二套房首付比例，限購政策分區域逐步調整。
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| 趙乃育/繪 |
回暖 上周房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫明顯
中國指數研究院3月16日發(fā)布的數據顯示，上周（2015年3月8日至3月14日），24個(gè)主要一二線(xiàn)城市住宅成交面積較前一周（3月1日至3月7日）上升27.6%。隨著(zhù)兩會(huì )落下帷幕，中央對房地產(chǎn)業(yè)的正面肯定與支持使得市場(chǎng)信心得以提振，開(kāi)發(fā)商亦加快推盤(pán)節奏，樓市有望迎來(lái)三月小陽(yáng)春。
其中，一線(xiàn)城市總體成交量環(huán)比漲幅達25.6%，其中上海漲幅最大，達48%，深圳漲幅也超過(guò)20%，僅廣州微降3.1%。二線(xiàn)代表城市成交總量較前一周上漲28.2%，超七成城市呈現環(huán)比上漲。其中，昆明、�？诔山涣糠�，漲幅分別達109.8%和106.4%，青島也有超60%的上漲。同時(shí)，溫州、廈門(mén)、貴陽(yáng)、大連及福州等成交量環(huán)比出現下降的城市中，降幅均未超過(guò)兩成。
截至3月14日，CREIS中指數據監測的12個(gè)主要代表城市庫存總量環(huán)比上周下降1.02%。盡管節后推盤(pán)量有所回升，但成交回升相對更為迅速，各地庫存總量繼續減少。其中，合肥庫存下降2.6%，上海、南京、蘇州、溫州上周庫存降幅也在1%以上，僅深圳庫存略有上漲，漲幅為0.11%。
不僅是住宅市場(chǎng)，土地市場(chǎng)也呈現明顯升溫跡象。上周，中指院監測的全國40大中城市推地總量環(huán)比增加24%；其中，住宅用地推出量環(huán)比增加79%，武漢推出量最大。成交方面，主要城市成交量環(huán)比增加136%；住宅用地成交環(huán)比大幅上漲8倍，天津成交量最大。出讓金方面，主要城市環(huán)比增加38%。
中原地產(chǎn)研究中心同日發(fā)布的統計數據也顯示，上周，受監測的54城市成交量快速復蘇，一周簽約套數為4.54萬(wàn)套，環(huán)比前一周上漲了20.7%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，在春節后一個(gè)月，市場(chǎng)已經(jīng)基本恢復到春節前一周的正常水平。從不同城市區域看，一二線(xiàn)城市的表現明顯強于三四線(xiàn)城市�！皟蓵�(huì )后，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的寬松政策將繼續出現，預計市場(chǎng)的整體走勢將會(huì )繼續向好，后續改善性需求的入市量將會(huì )有所增加”。
轉向 因地施策以“穩”為主
今年政府工作報告指出，2015年房地產(chǎn)政策將堅持分類(lèi)指導，因地施策，落實(shí)地方政府主體責任，支持居民自主和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展。
DTZ戴德梁行董事、華東區綜合住宅服務(wù)部主管伍惠敏表示，穩定住房消費，是拉動(dòng)國民經(jīng)濟的支柱�！罢⒉皇且�?jì)r(jià)跌，而是希望房?jì)r(jià)穩定上升。這項政策出臺是給購房者一顆定心丸，這無(wú)疑對房地產(chǎn)行業(yè)形成利好。房地產(chǎn)市場(chǎng)將伴隨暖春的氣溫呈上揚曲線(xiàn)，該趨勢將貫穿整個(gè)2015年�！�
此前經(jīng)濟學(xué)家厲以寧在接受記者采訪(fǎng)時(shí)也認為，中國經(jīng)濟中房地產(chǎn)業(yè)的作用不可低估。應該把老百姓最為關(guān)心的房子問(wèn)題解決好，讓一般工薪階層買(mǎi)得起房�！皼](méi)有房地產(chǎn)帶動(dòng)，經(jīng)濟增長(cháng)的拉力是不夠的�！�
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心研究人員也指出，政府工作報告透露的信號是“穩”。一方面，“穩”住房地產(chǎn)業(yè)的投入量。十年高速發(fā)展之下，行業(yè)已提前透支大量需求，這對未來(lái)發(fā)展十分不利，為確保房地產(chǎn)業(yè)平穩持續性助力經(jīng)濟增長(cháng)，在現有局勢下，要穩定房地產(chǎn)投資力度。另一方面，“穩”住房地產(chǎn)業(yè)的輸出量。
以山西省太原市為例，2015年目標便是改造23個(gè)城中村。從2015年起，太原市將用2年時(shí)間完成中環(huán)內46個(gè)城中村的改造任務(wù)，5年時(shí)間基本完成全市170個(gè)城中村改造任務(wù)。
有業(yè)內人士指出，現階段，城市中心已沒(méi)有太多優(yōu)質(zhì)地塊存留，因此，舊城改造的目的仍是騰挪出優(yōu)質(zhì)土地。
預期 利好政策或4月出臺
“二套房首付比例目前各地執行過(guò)嚴，6至7成的首付標準，是在2013年樓市最火爆時(shí)期出臺的抑制性政策，當時(shí)出臺的目的是嚴格控制改善性需求入市推高房?jì)r(jià)�！薄≈性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，現階段房地產(chǎn)市場(chǎng)已轉向，對改善性需求將繼續松綁。因此，二套房回歸5成首付是必然選擇。4月很有可能出臺相關(guān)政策。
張大偉認為，二套房貸的首付變化，主要對一二線(xiàn)城市產(chǎn)生影響，這些城市的改善性需求總量較大。所以首付的降低將對一二線(xiàn)市場(chǎng)帶來(lái)比較積極的影響。而目前的三四線(xiàn)城市，因為市場(chǎng)供應已經(jīng)絕對過(guò)剩，這種情況下，二套房貸松綁帶來(lái)的影響不大。
張大偉表示，除了未來(lái)不排除還會(huì )有其他稅費減免等政策支持改善性需求外，限購政策也將逐步調整�！澳壳叭珖鴪绦邢拶彽某鞘兄挥�5個(gè)，其中以一線(xiàn)城市為主，直接取消的可能性很小，而通過(guò)工作居住證、納稅證明等繞道進(jìn)行放松的可能性較大�！�
伍惠敏也認為，對于目前還在限購的城市來(lái)說(shuō)，有取消或放松限購的可能性。例如對于中低端自住產(chǎn)品，除了采取公積金貸款調整、信貸調整，甚至可以用退稅來(lái)刺激住宅消費；對于高端改善性項目，本身在市場(chǎng)上的供應占比較少可在交易環(huán)節收稅，取代限購行政調控。此外，伍惠敏表示，2015年底前或許還有兩次降準。她認為，穩健的貨幣政策還有進(jìn)一步寬松的余地。
伍惠敏預計，2015年房地產(chǎn)價(jià)格將穩中有升�！爸械投藙傂枳≌姆�?jì)r(jià)漲幅在10%左右，高端改善性住宅的房?jì)r(jià)漲幅在5%到8%�！�
值得注意的是，CRIC研究中心研究員楊科偉表示，雖然房地產(chǎn)政策轉向，但投資方將轉向棚戶(hù)區改造、舊城改造等解決百姓民生問(wèn)題的方向。因此，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì )向好，但對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都能過(guò)好日子。
楊科偉提醒，對于房地產(chǎn)行業(yè)，政策平穩趨寬是確定的，但行業(yè)趨勢已變。長(cháng)期來(lái)看，如今我國經(jīng)濟發(fā)展面臨的資源環(huán)境約束在加大，過(guò)去高投入、高消耗、偏重數量擴張的發(fā)展方式已經(jīng)難以為繼，必須推動(dòng)經(jīng)濟在穩定增長(cháng)中優(yōu)化結構。房地產(chǎn)作為“調結構”的主要對象之一，行業(yè)規模不太可能再度擴張。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)數年高速發(fā)展已經(jīng)使得住房稀缺性下降，住房需求基本得到滿(mǎn)足，因此行業(yè)需求結構將持續變化。
