摘要：站在“順應大勢、維護穩定”的角度，針對新常態(tài)下的新特征，樓市政策應做出適度微調。

　　 在房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革經(jīng)過(guò)了10多個(gè)年頭之際，樓市正面臨市場(chǎng)總體供應過(guò)剩、區域結構性差異凸顯、改善型需求難以得到保障等一系列突出問(wèn)題。為穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，樓市調控政策需適時(shí)調整。新常態(tài)下的樓市調控出發(fā)點(diǎn)，應從“抑制投機投資性需求”，轉向“支持自住和改善型需求”。

　　 在第十二屆全國人民代表大會(huì )第三次會(huì )議聽(tīng)取和審議國務(wù)院總理李克強所作的政府工作報告和在十二屆全國人大三次會(huì )議記者會(huì )上李克強總理答中外記者問(wèn)中，均提及支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。這被市場(chǎng)人士視為近幾年來(lái)房地產(chǎn)領(lǐng)域罕見(jiàn)的重大利好。在寥寥數語(yǔ)背后，隱含著(zhù)市場(chǎng)背景的兩點(diǎn)重要變化。

　　 第一，供需形勢逆轉。國家統計局數據顯示，自2012年4月以來(lái)，全國商品房庫存連續35個(gè)月上漲。且最近兩年多來(lái)，全國商品房整體庫存幾乎翻倍。房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入整體“供大于求”階段，但區域市場(chǎng)之間差異仍存在，如一線(xiàn)城市供應壓力依然較大。

　　 第二，城鎮化加速推進(jìn)。隨著(zhù)各項政策陸續出臺，城鎮化進(jìn)程進(jìn)入加速推進(jìn)階段，這也是樓市面臨的一項長(cháng)期利好。推進(jìn)城鎮化將釋放大量新增自住需求。在滿(mǎn)足基本住房需求后，以改善居住條件為目的的改善型需求有巨大的釋放潛力。

　　 調控政策的一個(gè)重要出發(fā)點(diǎn)，就是順應市場(chǎng)大勢。過(guò)去幾年來(lái)，我國房地產(chǎn)調控政策主基調，在于抑制投機投資性需求。這樣，一方面順應當時(shí)整體供不應求、投機投資需求旺盛的市場(chǎng)基本面；另一方面也在為夯實(shí)供應基礎贏(yíng)得時(shí)間。

　　 經(jīng)過(guò)多年的供應端持續發(fā)力，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出一種“新常態(tài)”，上述兩點(diǎn)變化正是這種新常態(tài)的真實(shí)寫(xiě)照。市場(chǎng)成交連續低迷、樓市數據不斷走低的現實(shí)表明，以“抑需求”為主基調的樓市調控政策，已不能順應新常態(tài)下的市場(chǎng)大勢。

　　 站在“順應大勢、維護穩定”的角度，針對新常態(tài)下的新特征，樓市政策應做出適度微調。其中，以下四個(gè)思路可作為調整的參照。

　　 首先，主基調從“抑需求”轉為“促需求”。城鎮化進(jìn)程帶來(lái)的自住需求，和以改善居住條件為主的改善型需求，是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要動(dòng)力。在抑制投機投資性需求的手段基本完善的前提下，對合理需求予以支持，顯然更符合“去庫存”的市場(chǎng)大勢。

　　 其次，調控政策因地制宜。擺脫“一刀切”式的調控思路，針對區域市場(chǎng)之間的差異，采取不同調控手段。在“促需求”方面，一線(xiàn)城市政策力度可略微低于供應更為過(guò)剩的二三線(xiàn)城市。即便在一線(xiàn)城市之間，也需根據不同市場(chǎng)形態(tài)，采取不同應對策略。

　　 再次，加快推進(jìn)與城鎮化有關(guān)的制度改革。城鎮化是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(cháng)期利好，涉及多項制度改革。只有加快推進(jìn)與之相關(guān)的土地、戶(hù)籍等制度改革，城鎮化進(jìn)程才能真正順利推進(jìn)。這些改革可促進(jìn)人口有序流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)支撐，對釋放中長(cháng)期購房需求大有裨益。

　　 最后，微調樓市政策的前提，是市場(chǎng)“維穩”。為達成這一目標，需在加快不動(dòng)產(chǎn)登記、完善個(gè)人住房信息系統的基礎上，加快建立并完善房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制。唯有如此，才可避免樓市調控的矯枉過(guò)正，維持市場(chǎng)健康平穩運行，避免出現大起大落。