在2014年中國房地產(chǎn)企業(yè)百強榜排名第17位的深圳房企佳兆業(yè)集團(以下簡(jiǎn)稱(chēng)佳兆業(yè))如今走到了債務(wù)重組的境地。
即便如此，佳兆業(yè)重組之路也不是一帆風(fēng)順。
“融創(chuàng )國際投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)融創(chuàng ))收購佳兆業(yè)集團(以下簡(jiǎn)稱(chēng)佳兆業(yè))的進(jìn)程目前出現停滯現象，佳兆業(yè)提出對境內債務(wù)重組計劃的建議，希望能削減利息、延長(cháng)付款期限。不過(guò)佳兆業(yè)債權人擔心自身利益受損，對融創(chuàng )收購佳兆業(yè)較為遲疑和拖延�！敝型额檰�(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(cháng)吉在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)對記者說(shuō)：“目前很多信托和銀行其實(shí)開(kāi)始反思，對于信貸等層面的流程規范在強化。同時(shí)對于此類(lèi)資金的運用以及安全性有更大的關(guān)注程度，當然這主要是針對中型房地產(chǎn)企業(yè)而言的。而對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，要意識到行業(yè)淘汰的機制在不斷強化�！�
財經(jīng)評論員劉艷對記者表示，佳兆業(yè)發(fā)展的過(guò)程正形象地描繪出近些年中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程，這其中有很多值得目前中小房地產(chǎn)企業(yè)借鑒的地方。
佳兆業(yè)危局
資料顯示，佳兆業(yè)成立于1999年，是一家深圳本土家族地產(chǎn)企業(yè)，由郭英成、郭英智、郭駿偉三兄弟成立，并于2009年12月在香港聯(lián)合交易所主板上市。
佳兆業(yè)曾是深圳的龍頭房企。2013年，佳兆業(yè)首次取代萬(wàn)科，以壓倒性的優(yōu)勢成為當年深圳市新房住宅成交量、成交金額雙料冠軍。
“佳兆業(yè)之前能夠快速提升市場(chǎng)規模，在于幾個(gè)驅動(dòng)力。第一是因為佳兆業(yè)的業(yè)務(wù)聚焦舊城改造層面，迎合了當時(shí)城市快速發(fā)展的需要。第二是相對低廉的開(kāi)發(fā)成本。第三是佳兆業(yè)對于爛尾樓收購有比較好的經(jīng)驗，這使得其能夠通過(guò)持續性的物業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)尋找盈利點(diǎn)�！眹儡S進(jìn)對記者分析。
根據2014年各大房地產(chǎn)企業(yè)的半年報顯示，許多大型房地產(chǎn)企業(yè)的毛利出現了大幅下降，其中不少都降到25%以下，萬(wàn)科達到了21.9%，而佳兆業(yè)的毛利卻高達40.3%。
到了2014年年底，形勢突然急轉直下。
2014年12月，佳兆業(yè)在深圳多處樓盤(pán)被地方政府“鎖盤(pán)禁售”，而該行為直接導致了佳兆業(yè)股價(jià)當日一度下跌19.76%。
業(yè)內人士向記者指出，此舉成為了佳兆業(yè)危局的開(kāi)端�！皼](méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)能夠在其回款被封鎖一月后存活下來(lái)的�！�
危機的爆發(fā)或許早有先兆。據媒體報道，2014年10月17日，稱(chēng)佳兆業(yè)主席郭英成被扣查，隨之而帶來(lái)的是佳兆業(yè)股價(jià)隨即急跌7%，盡管之后官方稱(chēng)其為假消息。
而就在佳兆業(yè)被發(fā)現其房源禁售后的幾天，佳兆業(yè)曝出了大股東郭英成家族減持和郭英成辭任的消息，自2014年12月31日起生效。
而這也直接觸發(fā)了佳兆業(yè)未能履約與匯豐銀行的融資協(xié)議。因為這筆4億元的貸款連同應計利息本應于郭英成辭任生效當日償還，但在辭任正式生效之日佳兆業(yè)未能按時(shí)償還該款項。
2015年新年之后的佳兆業(yè)被破產(chǎn)重組的消息更是甚囂塵上，但最終其在今年的3月2日晚間披露了債務(wù)重組的計劃，這也是融創(chuàng )收購佳兆業(yè)的前提條件之一。
佳兆業(yè)公告顯示，建議的境內債務(wù)重組計劃涉及包括結欠銀行債務(wù)、非銀行金融機構債務(wù)，合共計人民幣479.71億元，占境內外宗計息債務(wù)總額650.09億元的73.79%。
看上去融創(chuàng )接手佳兆業(yè)是板上釘釘的事情，但現實(shí)卻遠沒(méi)有那么如意�！搬槍δ壳巴膫鶆�(wù)重組計劃，關(guān)鍵點(diǎn)在于地方政府即深圳地方政府能夠出來(lái)做一個(gè)擔保機制，從而熨平此類(lèi)投資者的恐慌心理�！眹儡S進(jìn)對記者表示。
韓長(cháng)吉對記者說(shuō)：“佳兆業(yè)進(jìn)行債務(wù)重組是為了避免破產(chǎn)清算的境地，通過(guò)重組，努力維持公司正常運營(yíng)，讓各方投資者損失降到最小，同時(shí)有利于穩定就業(yè)并繼續原有項目建設�！�
“佳兆業(yè)近來(lái)風(fēng)波已經(jīng)嚴重影響到公司的正常運營(yíng)，不管是公司內部管理層的穩定性，還是公司銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，均面臨嚴重挑戰與威脅。該重組計劃推行后，佳兆業(yè)未來(lái)在建項目的利潤或將削弱，公司原有發(fā)展戰略無(wú)法實(shí)施，現金流有資金鏈斷裂的風(fēng)險�！表n長(cháng)吉向記者分析。
政商關(guān)系與外債資本的運行成重要原因
佳兆業(yè)緣何落到這般境地？
多位業(yè)內人士在接受記者采訪(fǎng)指出，政商關(guān)系成為了佳兆業(yè)困局的重要原因。
“在國家反腐的大背景下，此類(lèi)企業(yè)過(guò)去有很多開(kāi)發(fā)環(huán)節不透明的現象，實(shí)際上也確實(shí)有操作不規范的地方。即此類(lèi)舊改項目的主導權在地方政府手中，對于相應的土地資產(chǎn)等進(jìn)行估價(jià)是有一個(gè)可談判的空間和余地的，這也往往是城市地方政府尋租的一個(gè)好借口。此類(lèi)企業(yè)也默認了這樣一種模式。但很顯然，這和市場(chǎng)公平競爭確實(shí)有很大的違背�！眹儡S進(jìn)對記者表示。
劉艷對記者指出，促使佳兆業(yè)興衰的原因其實(shí)都是來(lái)源于其對外債資本的運行情況。
“佳兆業(yè)此前沒(méi)有通過(guò)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房地產(chǎn)這種內循環(huán)方式來(lái)解決現金流問(wèn)題，而是通過(guò)向非金融機構、銀行等渠道這種外循環(huán)方式來(lái)籌措發(fā)展資金，快速地擴大其規模，因此在當時(shí)的確使得非常多中小房地產(chǎn)企業(yè)羨慕�！眲⑵G對記者說(shuō)。
接著(zhù)，劉艷對記者分析，但是這種外循環(huán)方式如果一旦出現樓市不景氣、購房者預期下降、國際金融資本市場(chǎng)下行壓力比較大時(shí)，佳兆業(yè)所需承受的壓力就很大。
據克而瑞研究中心的一份研究報告指出，去年三季度，房地產(chǎn)行業(yè)凈負債率在100%高位上環(huán)比企穩，而不同規模的房企顯著(zhù)分化�？傮w上，大型房地產(chǎn)企業(yè)負債率和負債結構全面優(yōu)化，但中型房地產(chǎn)企業(yè)負債率繼續惡化，小房地產(chǎn)企業(yè)凈負債率在高位徘徊。其中，中糧地產(chǎn)、華僑城、金融街、金科等15家中型房地產(chǎn)企業(yè)凈負債率為137%，環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)，逼近高位警戒線(xiàn)；120家小房地產(chǎn)企業(yè)凈負債率109%，環(huán)比微增1個(gè)百分點(diǎn)。
“現階段的房地產(chǎn)行業(yè)不是大魚(yú)吃小魚(yú)的時(shí)代，而是快魚(yú)吃慢魚(yú)的時(shí)代�！眲⑵G對記者分析道。
劉艷向記者指出，佳兆業(yè)沒(méi)有做到像萬(wàn)科那樣嚴格把握風(fēng)險控制，說(shuō)明他的財務(wù)杠桿管控存在極大的問(wèn)題。其次，他又沒(méi)有做到恒大集團那樣精細化的管理方式，一味地只通過(guò)舉借外債的方式來(lái)擴大規模�！斑@兩點(diǎn)顯然都是不符合房地產(chǎn)行業(yè)現階段的發(fā)展趨勢�！�
或引起房地產(chǎn)行業(yè)并購潮
“作為深圳地區較大的房地產(chǎn)企業(yè)，佳兆業(yè)現有資源儲備和實(shí)力依然強勢，融創(chuàng )入主后，對自身而言，有利于自己打入珠三角地區，開(kāi)拓深圳、廣州地區市場(chǎng)；對于原有的房企格局而言，佳兆業(yè)大而不倒，后入者融創(chuàng )也充滿(mǎn)狼性，無(wú)疑增加了一個(gè)強有力的競爭對手，當地中小房企面臨的挑戰或更大�！表n長(cháng)吉對記者表示。
業(yè)內人士向記者分析，佳兆業(yè)困局很有可能會(huì )引起連鎖反應，增加中小房地產(chǎn)企業(yè)的海外融資成本。
中原地產(chǎn)的一份報告(以下簡(jiǎn)稱(chēng)報告)顯示，2014年前10個(gè)月，10家標桿房企共計融資1111.5億元，相當于2013年全年融資金額的85%，其中海外融資規模達740.14億元，占融資總額的66.6%，而國內融資占比僅為33.4%。
“萬(wàn)科于2014年11月發(fā)行了總額為18億元的3年期中期票據，市場(chǎng)評估其發(fā)行利率可能僅為6%，但港股上市房企——龍光地產(chǎn)此后發(fā)行完成的2017年到期的美元優(yōu)先票據的利率卻高達9.75%�！眻蟾骘@示。
但是嚴躍進(jìn)則認為，從融資角度看，關(guān)鍵要看企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)是否穩定且有大的增長(cháng)率。若通過(guò)兼并收購后能夠實(shí)現企業(yè)土地資產(chǎn)規模增加、企業(yè)客戶(hù)群規模的增加、企業(yè)盈利機制的革新，那么從海外融資角度看，也能夠利好投資者，并且降低融資成本。
因此，業(yè)內人士也向記者分析佳兆業(yè)困局可能引起房地產(chǎn)行業(yè)的并購潮。
“現在房地產(chǎn)中小企業(yè)的發(fā)展不是外延式的發(fā)展，小型房企可能會(huì )在市場(chǎng)競爭中將空間騰出來(lái)給大型房企�！睒I(yè)內人士向記者指出。
嚴躍進(jìn)對記者分析，對于中小房企而言，主動(dòng)和別的房企進(jìn)行合作，防范因為企業(yè)規模過(guò)小而被淘汰的風(fēng)險，是此類(lèi)房企必須意識到的。另外，在目前新型城鎮化的發(fā)展過(guò)程中，市場(chǎng)機遇依然存在，關(guān)鍵在于看準市場(chǎng)。對于傳統領(lǐng)域不建議進(jìn)入，否則優(yōu)勢不大。而對于一些中小城市而言，若能主導一個(gè)城市的大盤(pán)，反而可以有較大的市場(chǎng)空間。
“企業(yè)之間的并購概率會(huì )繼續加大，出現兩類(lèi)模式。第一類(lèi)是不同規模的企業(yè)會(huì )有一個(gè)兼并潮，如強強聯(lián)合、強弱聯(lián)合等。第二類(lèi)是企業(yè)之間的縱向兼并，即出現對上中下游產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行合并的做法，而不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節�！眹儡S進(jìn)向記者分析道。
