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　　18日，國家統計局發(fā)布2月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)數據。統計顯示，2月絕大多數城市房?jì)r(jià)跌回去年同期水平。另一方面，市場(chǎng)機構研究顯示，由于春節假期影響，2月樓市整體庫存略微回升，仍處于高位盤(pán)整時(shí)期。業(yè)內分析認為，兩會(huì )期間傳達出利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號，正促使各地分城施策，出臺樓市調整新政。

　　走勢　70城市房?jì)r(jià)同比無(wú)一上漲

　　國家統計局數據顯示，從新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格來(lái)看，70大中城市中環(huán)比下降的城市有66個(gè)，2個(gè)城市上漲，2個(gè)持平。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.2%，最低為下降1.3%。
　　值得一提的是，與去年同月相比，2月70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有69個(gè)，持平的城市有1個(gè)。2月同比價(jià)格變動(dòng)中，最高為持平，最低為下降10.8%。
　　從二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，與上月相比，2月70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有61個(gè)，上漲的城市有5個(gè)，持平的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.2%。
　　與去年同月相比，2月70個(gè)大中城市中下降的城市有69個(gè)，上漲的城市有1個(gè)。同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.0%，最低為下降14.2%。
　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析認為，春節假期因素促使房?jì)r(jià)環(huán)比降幅略有擴大。發(fā)布的數據顯示，2月70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均降幅比1月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
　　“環(huán)比銷(xiāo)量因春節因素回落較多�！眲⒔▊フf(shuō)，2月適逢春節假期，房地產(chǎn)進(jìn)入銷(xiāo)售淡季。從成交量看，70個(gè)大中城市新建商品住宅2月銷(xiāo)量比上月減少近10萬(wàn)套。盡管一、二線(xiàn)城市2月新建商品住宅成交量回落較多，但部分三線(xiàn)城市在春節期間迎來(lái)了返鄉置業(yè)潮，成交量回落較少，個(gè)別城市成交量甚至有所放大。從近幾年的季節變化規律看，3月總體銷(xiāo)量將會(huì )比2月明顯回升。
　　至于房?jì)r(jià)同比繼續呈現下降趨勢，劉建偉認為，主要受到去年同期基數較高影響，使得今年2月房?jì)r(jià)同比繼續下降。
　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭分析認為，一二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下降城市數量仍然居多，且新房有擴容趨勢，市場(chǎng)仍處低谷。盡管去年四季度價(jià)格下降城市陣容有所收縮，部分城市企穩回升�！暗�預期并未明朗，加之受春節影響，整體市場(chǎng)的觀(guān)望情緒仍然存在，價(jià)格呈現出在底部徘徊的態(tài)勢”。
　　易居房地產(chǎn)研究院同日發(fā)布的研報顯示，從統計局的最新數據可以看出，受監測的城市均沒(méi)有出現同比上漲的態(tài)勢，這說(shuō)明2月部分城市和房企依然在積極降價(jià)促銷(xiāo)。同時(shí)，也意味著(zhù)2月70個(gè)城市房?jì)r(jià)都已跌回去年同期水平。

　　庫存　樓市整體庫存高位盤(pán)整

　　截至2月底，易居方面監測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為27148萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)0.1%，同比增長(cháng)19.1%。同樣由于春節因素，房企的推盤(pán)節奏有所放緩。另一方面，樓市成交量比房企的推盤(pán)量略低，這使得2月庫存在1月短暫下降后繼續微幅回升，基本持平。綜合2014年第四季度以來(lái)的庫存走勢，庫存目前仍處于高位盤(pán)整的態(tài)勢。
　　具體來(lái)看，在這35個(gè)城市中，有31個(gè)城市庫存出現了同比增長(cháng)現象。其中南京、長(cháng)沙和北京等3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到61.5%、43.7%和43.5%。
　　值得一提的是，三類(lèi)城市中，僅一線(xiàn)城市庫存環(huán)比下跌。截至2月底，一、二、三線(xiàn)35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為3715、19099和4334萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)分別為-0.9%、0.3和0.2%，同比增幅分別為34.2%、17.4%和15.3%。
　　“其中，一線(xiàn)城市庫存在2015年1至2月均出現下行態(tài)勢，反映一線(xiàn)城市供求關(guān)系在發(fā)生微妙變化”。易居方面分析認為，二、三線(xiàn)城市2月庫存均出現小幅度回升。
　　據悉，2月35個(gè)城市月度新增供應量大于新增成交量，是促使2月整體庫存出現小幅環(huán)比上升的主要原因。
　　張旭告訴記者，從房企銷(xiāo)售情況來(lái)看，由于受到2月傳統假期銷(xiāo)售淡季的影響，1至2月商品住宅銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比降幅均有所加大，樓市銷(xiāo)售數據并不樂(lè )觀(guān)。在年前各項托市政策尚未產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果時(shí)，成交量下滑，房企并未完全擺脫去化壓力，尤其是二、三線(xiàn)城市在供應增加需求減少下，庫存量出現增加，價(jià)格也缺乏上漲動(dòng)力。
　　“3月之后在購房者入市需求增多的情況下，去化速度也將有所加快，2014年累積的庫存壓力將會(huì )明顯減弱”。張旭預測認為，部分一線(xiàn)城市以及庫存壓力較小的城市，或將出現房?jì)r(jià)止跌回升的跡象，但是樓市全面復蘇過(guò)程將比較緩慢，還將需要一段時(shí)間。
　　從去年下半年以來(lái)，“去庫存”和“穩定住房消費”、“支持合理的住房需求”成為政府現階段樓市政策的主要方向。偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，盡管2月有春節假期因素影響，樓市成交量出現較為顯著(zhù)下滑，在成交清淡的情況下，市場(chǎng)價(jià)格缺乏上漲動(dòng)力�！安糠侄�、三、四線(xiàn)城市供應的結構性過(guò)剩是影響市場(chǎng)價(jià)格下滑的根本原因”。
　　因此，胡景暉認為，在全國樓市“供、需、存、售、建”出現分化格局的實(shí)際情況下，未來(lái)一段時(shí)間我國樓市的“去庫存”將轉入長(cháng)期化過(guò)程。

　　前景　多地調整房地產(chǎn)政策

　　易居方面認為，在絕大多數城市先后取消限購政策、二套房貸政策放寬、央行降息等背景下，各房企和各城市的去庫存速度仍有加快的空間。尤其是2015年以來(lái)的多項政策正在為樓市寒冬帶來(lái)暖意。例如，2月5日和28日央行兩次降準，以及政府工作報告中提出支持居民自住和改善性住房需求，都釋放出積極效應。
　　易居研究院研究員嚴躍進(jìn)分析表示，從部分城市來(lái)看，在“因地制宜，分城施策”的思路下，地方完全會(huì )出臺更為寬松的樓市政策，帶動(dòng)市場(chǎng)成交量的上升。
　　事實(shí)上，由于兩會(huì )期間傳出穩定發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號，業(yè)內普遍認為2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策面將繼續寬松。隨著(zhù)兩會(huì )結束，部分城市已經(jīng)開(kāi)始著(zhù)手調整樓市政策。
　　17日，濟南市發(fā)布相關(guān)通知，對首套自住住房已經(jīng)結清購房貸款，為改善居住條件購買(mǎi)二套自住普通商品房，申請使用住房公積金貸款的家庭，執行首套房公積金貸款政策，即購買(mǎi)建筑面積90平方米(含)以下的商品房首付比例為20%。
　　同日，寧波市通過(guò)《關(guān)于創(chuàng )新保障性住房提供方式的指導意見(jiàn)》，強調要保質(zhì)保量保進(jìn)度完成在建保障性住房項目，發(fā)揮市場(chǎng)作用，創(chuàng )新住房提供方式。
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，到目前為止已經(jīng)有多地發(fā)布房地產(chǎn)刺激政策�！皟蓵�(huì )結束后，各地開(kāi)始發(fā)布鼓勵自住及改善性需求的政策，主要集中在公積金政策以及回購庫存商品房做保障房等方面”。
　　張大偉認為，2015年地方政府的樓市刺激政策將會(huì )繼續升級�！敖衲攴康禺a(chǎn)政策將延續去行政、重市場(chǎng)的調控思路，并有望在營(yíng)業(yè)稅征收、限購等環(huán)節進(jìn)一步放開(kāi)，地方政府還可能直接出臺稅費減免和購房補貼等多種刺激政策”。
　　胡景暉同樣表示，隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟“穩增長(cháng)”思路影響日漸擴大，未來(lái)我國關(guān)于經(jīng)濟領(lǐng)域的刺激“工具箱”預計將會(huì )進(jìn)一步打開(kāi)。隨著(zhù)貨幣政策偏向寬松的調整和公積金盤(pán)活政策的起效，以及未來(lái)地方政府對房產(chǎn)交易環(huán)節稅費等政策調整的落地，樓市消化存量預計將會(huì )有所加快，價(jià)格也將逐步趨穩，但是價(jià)格徹底走出低谷預計仍需較長(cháng)時(shí)日。