曾經(jīng)香餑餑的房地產(chǎn)信托，近來(lái)成了“燙手山芋”。繼去年長(cháng)昊1號受光耀地產(chǎn)債務(wù)牽連、長(cháng)盈66號融資方董事長(cháng)跑路事件之后，今年2月份華澳國際信托有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華澳信托”）再次發(fā)布公告，華澳·長(cháng)昊27號廣州潮流站集合資金信托計劃（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“長(cháng)昊27號”）一、二期信托單位將延期2個(gè)月。此外，該產(chǎn)品三、四期也已到期，截止目前仍無(wú)音信。對此，在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)，華澳信托表示，根據合同賦予融資方的權利，該產(chǎn)品是4月17日到期。華澳計劃在到期日為投資者兌付本金收益。
長(cháng)昊27號期延2月
華澳信托2月17日在其官網(wǎng)公布的長(cháng)昊27號廣州潮流站項目延期公告中稱(chēng)，截至本公告日，信托運行正常。目前本信托的各種保障措施有效、合法，均未發(fā)生變化。根據信托合同第四條第（二）款約定，現本公司宣布：本信托計劃第一期和第二期信托單位的存續期限延長(cháng)2個(gè)月，延期期間受托人亦可根據項目實(shí)際情況提前終止本信托計劃。第一期和第二期優(yōu)先級信托單位自各期的延期開(kāi)始日起（含）至延期終止日止（不含）期間所對應的預期年化收益率不變。
“自己投了300萬(wàn)元，其中有200萬(wàn)是借父母兄弟姐妹的錢(qián)。本應在2015年2月18日到期的，可華澳信托在2月17日表示，可按合同延期2個(gè)月�！币晃毁徺I(mǎi)了長(cháng)昊27號產(chǎn)品的投資者表示。他認為，雖然信托公司的公告稱(chēng)“截至本公告日，信托運行正常�！钡浇裉鞛橹�，延長(cháng)的2個(gè)月又要結束了，還是一點(diǎn)消息都沒(méi)有。
其實(shí)，更讓投資者感到不安的是，本次延期公告僅是針對長(cháng)昊27號第一期和第二期信托單位。而長(cháng)昊27號四期于2014年3月21日募集完畢，也已經(jīng)到期�！艾F在長(cháng)昊27號的三期、四期都到期了，可信托公司連個(gè)說(shuō)法兒都沒(méi)�！睂Υ松鲜鐾顿Y者憂(yōu)慮地說(shuō)。
公開(kāi)資料顯示，長(cháng)昊27號信托計劃于2014年02月18日成立，存續期12個(gè)月，本信托計劃信托單位總份數為60，010萬(wàn)份。信托募集的資金主要用于以10萬(wàn)元受讓廣州澤信物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“澤信物業(yè)”）100%股權并向其發(fā)放6億元股東貸款，資金用于廣東省廣州市天河區體育東路39-45號地下室（1486平方米）、首層（面積3275.08平方米）、二樓（面積3231.8平方米）及三樓（面積3486.09平方米）“潮流站”購物廣場(chǎng)收購及后續升級改造。
值得一提的是，《經(jīng)濟參考報》記者此前從內部人士獲悉，華澳信托此前與投資者還簽訂了一份“T2類(lèi)信托單位贖回退出支持函”。該函稱(chēng)，為實(shí)現投資者按時(shí)退出信托計劃之目的，華澳信托承諾在投資者所持T2類(lèi)信托單位贖回封閉期滿(mǎn)且投資者向信托公司發(fā)出贖回申請后，按信托合同約定的贖回價(jià)格、未分配信托收益計算方法和支付方式將全部贖回資金和截止贖回開(kāi)放日尚未分配的應分配信托利益付至投資者指定的信托利益賬戶(hù)。
該內部人士透露，“由上述贖回退出支持函可以推測，這次長(cháng)昊27號或是因為華澳信托人事變動(dòng)，導致沒(méi)做好贖回接盤(pán)準備造成延期�！辈贿^(guò)，該內部人士也坦言，“這個(gè)支持函不一定會(huì )有效力�！�
對于這一情況，華澳信托回復《經(jīng)濟參考報》稱(chēng)，華澳信托重視對信托項目的投后管理，成立資產(chǎn)管理部與業(yè)務(wù)團隊一起負責投后管理。潮流站該項目資產(chǎn)抵押率較低，對投資者有利，且所處位置為天河商圈核心，價(jià)值較高，但企業(yè)運營(yíng)項目存在多種外部性挑戰需要努力管理，根據此情況和合同給予融資方的合法權利約定，在約定分配到期之前，在企業(yè)提出申請后，我司依據信托合同的相關(guān)約定，向投資者公告信托計劃延期2個(gè)月。一些位于上海的資深投資者在到訪(fǎng)并深入了解項目情況之后，表示信任華澳信托的風(fēng)險管理能力，并將繼續持有該項目產(chǎn)品到期，還將投資華澳信托的其他新發(fā)行信托產(chǎn)品。
華澳信托強調，經(jīng)過(guò)華澳信托和企業(yè)的努力，同時(shí)得益于該項目本身的較高市場(chǎng)價(jià)值，目前，各項工作正在順利推進(jìn)中，已找到新的融資方，預計本信托計劃將于延期期限到期前完成信托資金的兌付。
風(fēng)控成疑 華澳兌付能力墊底
據長(cháng)昊27號信托推介材料顯示，該款產(chǎn)品風(fēng)控措施主要包括，優(yōu)劣比9：1的結構化設計和廣州盈斯國際貿易有限公司，以及澤信物業(yè)和股東提供連帶責任擔保。而產(chǎn)品預期收益率方面，則以300萬(wàn)元為分水嶺。100萬(wàn)至300萬(wàn)元為10.5%；單筆認購金額在300萬(wàn)至1000萬(wàn)元之間則為11%；1000萬(wàn)元及以上則協(xié)商解決。
對此，新浪倉石研究中心認為，作為房地產(chǎn)項目，這款產(chǎn)品預期收益率較高，期限較短，項目交易對手實(shí)力較弱，即便有股權質(zhì)押、關(guān)聯(lián)方連帶責任擔保、實(shí)際控制人連帶責任擔保等增信措施，在風(fēng)控方面也還有一定難度。
其實(shí)，華澳信托兌付風(fēng)險絕非上述孤例。公開(kāi)資料發(fā)現，華澳信托今年以來(lái)被曝出的風(fēng)險事件中，涉事融資方多為房地產(chǎn)公司。譬如，去年5月份，華澳信托因身陷光耀地產(chǎn)債務(wù)漩渦，緊急訴訟多家公司以求自保。此后，華澳信托又因長(cháng)盈66號金世紀項目融資方董事長(cháng)“跑路”陷入危機。
值得關(guān)注的是，上海交通大學(xué)中國金融研究院此前公布的國內首份《信托公司兌付風(fēng)險評價(jià)報告》顯示，在調研的60多家信托公司中，在以經(jīng)營(yíng)環(huán)境、資產(chǎn)管理能力、風(fēng)險管理能力和隱性擔保能力等為考核指標進(jìn)行綜合評比中，華澳信托的兌付能力在總體排名中倒數第一。
對此，華澳信托稱(chēng)，該公司對存續項目的管理已實(shí)現專(zhuān)業(yè)化、全面化、精細化。新任管理團隊陸續到任后，去年10月份已專(zhuān)門(mén)設立了資產(chǎn)管理部負責所有存續項目管理以及風(fēng)險處置，每個(gè)存續項目都由專(zhuān)人負責監控存續階段各類(lèi)風(fēng)險點(diǎn)，實(shí)時(shí)更新風(fēng)控措施落實(shí)情況、監管指標執行情況，并定期更新交易對手及擔保方財務(wù)數據及財務(wù)指標、證照年檢情況、貸款卡信息情況、項目實(shí)施進(jìn)度、抵質(zhì)押物再評估及手續辦理情況、信用等級評定情況等，全面監控存續項目存在的風(fēng)險。同時(shí)，我公司已制定了嚴格的雙線(xiàn)檢查制度，業(yè)務(wù)人員以及存續管理人員均需根據一定頻率開(kāi)展現場(chǎng)檢查及非現場(chǎng)檢查，以及時(shí)對存續項目風(fēng)險進(jìn)行識別和預警。
華澳信托同時(shí)表示，經(jīng)濟下行的形勢下，金融機構難免會(huì )面臨交易對手出現信用風(fēng)險的情況，但重要的是能及時(shí)預警、及時(shí)處置，盡一切可能保障委托人的利益。去年5月份的光耀地產(chǎn)債務(wù)事件，我公司通過(guò)及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險處置，目前已完全化解，委托人的利益得到保障。而長(cháng)盈66號金世紀項目融資方董事長(cháng)“跑路”事件系個(gè)人行為，借款企業(yè)原本自身經(jīng)營(yíng)正常，目前雖然受負面輿情影響，但該項目信托收益至今均正常兌付，華澳信托將繼續負責做好投后管理，關(guān)注企業(yè)運營(yíng)，做好受托人職責。
對于這一事件的進(jìn)展，《經(jīng)濟參考報》記者將繼續保持關(guān)注。
