2014年，房地產(chǎn)百強企業(yè)的資產(chǎn)負債率均值為73.6%，較去年增加1.1個(gè)百分點(diǎn)；剔除預收賬款之后的有效負債率均值為49.7%，同比增長(cháng)0.6個(gè)百分點(diǎn)；帶息負債率均值繼續增長(cháng)至37.9%，達到2010年以來(lái)最高水平。

    日前，中國指數研究院發(fā)布的“2015中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告”得出上述結論。該報告認為，總體來(lái)看，百強企業(yè)的財務(wù)杠桿有所上升，未來(lái)應進(jìn)一步強化財務(wù)管控，在市場(chǎng)調整期需保持合理的杠桿率，警惕財務(wù)風(fēng)險。

    2014年，普遍增加的存貨加大了企業(yè)的資金壓力。受到前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售疲弱的影響，大部分企業(yè)存貨規模高企，截至2014年底，百強企業(yè)存貨均值為541.3億元，同比增長(cháng)25.3%，存貨占總資產(chǎn)比重均值上升到68.8%，存貨規模的增長(cháng)使得企業(yè)的流動(dòng)比率有所上升，速動(dòng)比率微有回落，百強企業(yè)的短期償債能力未有明顯改觀(guān)。

    報告分析認為，2015年，去庫存仍然是市場(chǎng)主旋律，百強企業(yè)需要在保持合理庫存規模的基礎上，著(zhù)力提升去化能力，優(yōu)化長(cháng)短期債務(wù)結構，保障財務(wù)的安全性。

    除了存貨增加，全年中百強房企現金流缺口略有增大。2014年，百強企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~均值為-5.9億元，與上一年相比缺口略有放大，主要是大部分百強企業(yè)的銷(xiāo)售收入增長(cháng)放緩。在資金杠桿居高不下的情況下，百強企業(yè)在抓銷(xiāo)售的同時(shí)加快銷(xiāo)售回款。

    由于資金緊張，百強企業(yè)在2014年普遍減少了購地支出，全年土地投資力度較上一年明顯縮減。百強前20企業(yè)全年平均土地投資支出不足200億元，同比減少41.1%，土地投資支出在銷(xiāo)售額中的比重僅為24.0%，較上一年下降18.6個(gè)百分點(diǎn)。

    事實(shí)上，全年中為了緩解資金鏈緊張、滿(mǎn)足持續擴張的資金需求，百強企業(yè)加大籌資力度，2014年籌資活動(dòng)現金流入均值87.9億元，同比增長(cháng)16.6%，籌資規模持續提升。

    另外，2014年貨幣政策由偏緊走向偏松，再融資開(kāi)閘以及中票放開(kāi)等資本市場(chǎng)政策利好，使國內融資環(huán)境相對改善。百強企業(yè)普遍選擇銀行貸款、信托、基金、債券、股票增發(fā)等各類(lèi)融資工具補充發(fā)展資金，構建了多元化的融資體系。

    該報告還指出，2015年兩會(huì )繼續聚焦互聯(lián)網(wǎng)金融監管與健康發(fā)展，鼓勵互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng )新，由此帶來(lái)大量的發(fā)展空間。在此背景下，百強企業(yè)2014年積極聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)公司，通過(guò)地產(chǎn)金融產(chǎn)品、P2P線(xiàn)上網(wǎng)貸平臺、房產(chǎn)眾籌等方式，結合項目營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行融資方式的探索和嘗試，引領(lǐng)了行業(yè)融資模式創(chuàng )新，進(jìn)一步拓寬了企業(yè)的資金來(lái)源。

    事實(shí)上，為了突破住宅地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)績(jì)增長(cháng)瓶頸，百強企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始將眼光投向住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外的領(lǐng)域，為業(yè)績(jì)成長(cháng)塑造新的增長(cháng)極。其中，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展較早，已有91%的百強企業(yè)涉足，部分百強企業(yè)已在該領(lǐng)域具有一定的業(yè)績(jì)貢獻，且成長(cháng)迅速。文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養老地產(chǎn)等領(lǐng)域市場(chǎng)規模尚小、發(fā)展空間廣闊，2014年已有41%、26%、14%的百強企業(yè)分別進(jìn)入文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和養老地產(chǎn)領(lǐng)域，企業(yè)通過(guò)結合自身優(yōu)勢積極尋找有效切入點(diǎn)，率先建立先發(fā)優(yōu)勢，搶占發(fā)展的制高點(diǎn)。

    清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉分析認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越尊重市場(chǎng)規律，并強調建立長(cháng)效機制，盡量減少行政干預。2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)應該處于一個(gè)恢復、探索市場(chǎng)本來(lái)面目的階段。

    他認為，在這個(gè)過(guò)程當中，房地產(chǎn)企業(yè)需要從優(yōu)化業(yè)務(wù)結構、選擇快周轉模式，以及創(chuàng )新管理機制等方面，來(lái)增加抗風(fēng)險能力，同時(shí)提高企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資能力。（完）