住宅供求關(guān)系變化是本輪市場(chǎng)調整的主要原因，繼國土部和住建部?jì)刹块T(mén)下發(fā)優(yōu)化住宅用地結構新政之后，央行下調二套房貸首付比至四成，同時(shí)財政部和國家稅務(wù)總局將二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年改為2年等。這些政策組合拳將從源頭緩和當前樓市供求矛盾，有助于改善市場(chǎng)預期，推動(dòng)剛性和改善性住房需求入市。

　　當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行總體尚屬平穩，市場(chǎng)出現的一些新變化實(shí)為住宅供求矛盾的集中體現。而穩定住房消費，就必須要對當前樓市供求關(guān)系進(jìn)行有針對性的調節。優(yōu)化住宅及用地結構則抓住了“土地供應”這一源頭環(huán)節，通過(guò)“有供、有限”，合理安排各地住房和其用地供應規模，增加或減少未來(lái)住宅供應，使供求矛盾逐步緩和。二套房貸首付比降至四成，在抑制投資、投機性住房需求的同時(shí)，有效緩解改善性住房需求財務(wù)負擔。二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限縮短，有助于降低改善性住房需求置換成本并激活市場(chǎng)交易。而加大住房保障貨幣化工作力度，將直接增加剛性住房需求，有效緩和三線(xiàn)、四線(xiàn)住宅去庫存壓力。更重要的是，這些政策組合拳，不僅影響到當期住宅市場(chǎng)供求關(guān)系，而且會(huì )對市場(chǎng)預期產(chǎn)生影響，有助于住宅需求進(jìn)一步釋放。

　　高度關(guān)注政策組合拳效應及其對住房市場(chǎng)綜合影響。土地供應、首付比和稅收政策，是房地產(chǎn)市場(chǎng)運行演化重要參數。從土地供應源頭入手調節住宅供求關(guān)系，針對改善性住房需求調整金融稅收政策，是抓住了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求演化的“牛鼻子”。需要注意的是，土地供應到住宅建成大約需要一年到一年半時(shí)間，金融稅收政策實(shí)施也會(huì )有中長(cháng)期影響。去年以來(lái)我國房地產(chǎn)供求關(guān)系逆轉，既有市場(chǎng)需求萎縮因素，也有過(guò)去房地產(chǎn)調控政策累積與滯后影響。今年前兩個(gè)月，我國商品房銷(xiāo)售面積同比下降16.3%，同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積繼續增加，同比增長(cháng)7.6%。

　　政策執行過(guò)程與市場(chǎng)供求關(guān)系動(dòng)態(tài)變化將會(huì )形成反饋環(huán)，并相互作用。在這個(gè)過(guò)程中，外部經(jīng)濟金融形勢演變，投資熱點(diǎn)轉移，市場(chǎng)預期變化，以及其他宏觀(guān)政策出臺等等，都會(huì )對這一反饋環(huán)施加重要影響，最終可能會(huì )扭曲政策出臺時(shí)預期的未來(lái)住宅供求關(guān)系演化軌跡。若扭曲程度過(guò)于嚴重，又可能會(huì )增加新的市場(chǎng)運行風(fēng)險，引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)和房?jì)r(jià)大幅變化。為此，需要精確把握城鎮居民住宅實(shí)際狀況，更加注重政策實(shí)施過(guò)程中的預調與微調，提高政策調節的針對性和前瞻性，避免政策效果與市場(chǎng)供求出現共振關(guān)系。

　　與此同時(shí)，還需要盡快制定出臺配套政策措施。比如加大住房保障貨幣化工作，需要財政資金來(lái)支撐。住房供過(guò)于求矛盾較為突出的三線(xiàn)、四線(xiàn)城市，地方財政狀況通常也不會(huì )太樂(lè )觀(guān)，因此還需要統籌安排。受宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)放緩影響，全國財政收入增長(cháng)前景并不樂(lè )觀(guān)。類(lèi)似土地出讓收入與優(yōu)化住宅用地結構如何實(shí)現動(dòng)態(tài)平衡的考慮，還需要納入政策實(shí)施總體框架。

　　綜合來(lái)看，近期一系列樓市組合拳出臺，將會(huì )有效緩和住房市場(chǎng)供求矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。但要高度關(guān)注房地產(chǎn)調控政策傳導時(shí)滯及其相關(guān)影響。而深入分析研究我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行演化趨勢，無(wú)疑將是科學(xué)決策和實(shí)現預期政策效果的必要前提。