繼3月27日國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)通知優(yōu)化今年住房及用地供應結構，30日央行聯(lián)合住建部、銀監會(huì )發(fā)文下調二套房個(gè)貸首付比例。同日財政部也聯(lián)合國稅總局發(fā)文放寬轉賣(mài)二套房營(yíng)業(yè)稅免征期限。
專(zhuān)家指出，多個(gè)宏觀(guān)調控部門(mén)在幾天內密集發(fā)文出臺樓市新政策，釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的積極信號。
支持居民改善性住房，讓房地產(chǎn)金融市場(chǎng)回歸正�；�
王凌在北京一家事業(yè)單位工作。最近他一直在看房，想把家里的一套商品房“升級”，因為孩子馬上要出生了，得換個(gè)大點(diǎn)面積的房子，而且也希望離妻子單位近點(diǎn)�！艾F在二套房首付比例降低了，壓力小了不少�！�
“此次政策調整也是落實(shí)今年《政府工作報告》提出的‘支持自住和改善性住房需求’的重要舉措。隨著(zhù)我國城鎮化快速發(fā)展和居民收入水平提高，對住房的剛性需求和改善性需求還有巨大空間。自去年以來(lái)，我國房地產(chǎn)投資增速放緩，庫存上升，房?jì)r(jià)有所回落，雖然去年9月30日已對房貸政策進(jìn)行了調整，但鑒于二套房首付比例過(guò)高，依然限制了改善性需求的釋放。此次調整個(gè)人住房貸款政策，有利于釋放改善性住房需求，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展�！泵裆y行首席研究員溫彬說(shuō)。
此次政策調整更是向正�；貧w�！皬膰H上來(lái)看，個(gè)人住房貸款最低首付比例一般在20%—30%左右，且有些發(fā)達國家可以通過(guò)要求購買(mǎi)抵押按揭保險，來(lái)實(shí)施相對較低的最低首付款比例�！敝袊y行國際金融研究所副所長(cháng)宗良說(shuō)，“在政策調整前，我國第一套商業(yè)性住房貸款最低首付比30%，在國際上也處于合理水平。而二套房最低首付款比例為60%，部分城市為70%，處于相對較高水平，偏于嚴厲，存在一定的下調空間。以前實(shí)施過(guò)于嚴格的房貸政策是為了抑制房地產(chǎn)過(guò)熱，適應當時(shí)控制房?jì)r(jià)上漲的需要，而現在隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調整期，區域分化加劇，此前的政策已經(jīng)不適應形勢發(fā)展的需要，對部分家庭改善性購房需求產(chǎn)生了一定抑制，應該及時(shí)作出調整，也是讓房地產(chǎn)金融市場(chǎng)回歸正�；��！�
財政部財政科學(xué)研究所副所長(cháng)白景明認為，此次調整個(gè)人購房營(yíng)業(yè)稅政策，有利于活躍房地產(chǎn)交易，促進(jìn)二手房流轉率的提高，盤(pán)活存量房市場(chǎng)，進(jìn)一步滿(mǎn)足居民的住房需求。
“相比于降低購房首付比例，稅收減免政策能夠更直接地減輕購房者負擔，減少交易成本�！卑拙懊鹘榻B說(shuō)，對滿(mǎn)2年的“次新房”減免營(yíng)業(yè)稅，可以增加二手房市場(chǎng)供給，平抑房?jì)r(jià)，讓更多的改善性需求得到滿(mǎn)足。同時(shí)，對普通住房和非普通住房執行差別化的稅收政策，有利于多層次房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，更好地體現稅收公平。
以北京一套市場(chǎng)價(jià)300萬(wàn)元的3年齡普通住房為例，在政策執行前，對外銷(xiāo)售需要繳納營(yíng)業(yè)稅15萬(wàn)元，根據新的政策，這15萬(wàn)元稅款將全部免掉，給交易雙方帶來(lái)實(shí)惠。
白景明認為，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條長(cháng)，與鋼鐵、水泥、建筑等行業(yè)關(guān)聯(lián)性強，而住房消費也與裝修、家電等行業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，因此，對房產(chǎn)交易采取減免稅措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，對于穩增長(cháng)關(guān)系重大，也是推進(jìn)城鎮化建設的重要手段。
適應市場(chǎng)化、差異化方向，因地施策
當前，從整體上看，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已從供不應求向供求相對平衡轉變，進(jìn)入減速換擋的新階段，區域分化成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)。
“政策的調整應適應房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況。去年以來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現深度調整，從過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系總體偏緊，進(jìn)入了現在總體趨于平衡、局部地區過(guò)剩的狀態(tài)。在這樣的情況下，將房地產(chǎn)調控政策不斷優(yōu)化、調整，把過(guò)去抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的從嚴、過(guò)嚴的政策取消，讓其逐步回歸到正常狀態(tài)，更好地發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的規律，是合理的，適應了房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化�！弊》亢统青l建設部政策研究中心主任秦虹說(shuō)。
值得注意的是，此次房貸政策并非“一刀切”，而是因地施策，特別強調要根據不同城市的不同特點(diǎn)執行差別化住房信貸政策，制定不同的商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率水平。這也意味著(zhù)各地將根據自己的實(shí)際情況來(lái)出臺房貸新政的實(shí)施細則。
“政策因地實(shí)施，確定政策時(shí)由地方政府、監管部門(mén)和商業(yè)銀行共同參與，這樣決策時(shí)會(huì )綜合考慮各方因素，比如當地的房?jì)r(jià)水平和風(fēng)險狀況，決策會(huì )相對合理�！弊诹颊f(shuō)。
溫彬指出，對于銀行業(yè)金融機構來(lái)說(shuō)，也有更大的市場(chǎng)空間。各家銀行可以根據自身的資產(chǎn)負債狀況和客戶(hù)結構情況，確定房貸政策。
“從總體上來(lái)看，房貸政策的調控更加注重市場(chǎng)化、常態(tài)化、長(cháng)效化。過(guò)去房?jì)r(jià)上行期間，住房信貸政策主要配合房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，剛性比較強，多是短期應急舉措，且調整方式也多是與行政化措施相結合，這種方式難以適應當前的房地產(chǎn)形勢。此次政策調整是對前期市場(chǎng)化政策調整思路的延續。建議今后住房信貸政策調節采取更加市場(chǎng)化的方式，更多依靠市場(chǎng)自律機制，以更加尊重市場(chǎng)主體的意見(jiàn)，充分發(fā)揮市場(chǎng)化的作用，避免市場(chǎng)無(wú)序競爭，實(shí)現區域性住房信貸政策的長(cháng)效機制�！弊诹颊f(shuō)。
日前公布的國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)的通知共分九條，被稱(chēng)之為土地新政“新九條”。國土資源部有關(guān)專(zhuān)家指出，合理安排住房及其用地供應規模，是“新九條”促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的核心。一方面，住房用地供應，要保障住房的建設需求;另一方面，住房用地供應，要實(shí)施分類(lèi)管理，去庫存化。
通知要求市、縣國土資源主管部門(mén)在編制2015年住房用地年度供應計劃時(shí)，應按市場(chǎng)供求情況，合理確定商品住房用地供應規模，并對保障性安居工程和棚戶(hù)區改造年度任務(wù)所需用地應保盡保。住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過(guò)大的市、縣，應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應根據市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供應規模。
對恢復房地產(chǎn)市場(chǎng)信心及成交量有利
此次政策調控對房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有何影響?秦虹指出，客觀(guān)上講，信貸政策放松對恢復房地產(chǎn)市場(chǎng)信心及成交量是有利的。但是，由于現在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴重，差異很大，即使此次信貸政策放松，對于那些供應量較大、庫存較多的地區的樓市，影響也是有限的。對于那些供求關(guān)系偏緊的地區，政策調整有利于房地產(chǎn)銷(xiāo)售的增長(cháng)。
那么此次新政會(huì )導致房?jì)r(jià)回升，甚至形成新的樓市泡沫嗎?秦虹認為，此次新政強調，密切跟蹤和評估住房信貸政策的執行情況和實(shí)施效果，有效防范風(fēng)險，促進(jìn)當地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)歷了去年一年的負增長(cháng)，今年一二月銷(xiāo)售仍是負增長(cháng)，如果將過(guò)嚴的政策回歸常態(tài)，對銷(xiāo)售還是有利的，對拉動(dòng)房地產(chǎn)投資是有利的。然而，從全國來(lái)看，目前投資性需求已經(jīng)明顯下降，并且不少市場(chǎng)供應量很大，而投資性需求只有在房?jì)r(jià)上升期才會(huì )進(jìn)場(chǎng)，因此新政是否會(huì )刺激房?jì)r(jià)上升還有待觀(guān)察。
國土部、住建部在通知中強調，各地國土資源主管部門(mén)要根據市場(chǎng)實(shí)際情況，控制好住宅用地供應的規模、布局和節奏，將住房用地年度供應計劃落實(shí)到具體地塊，明確上市時(shí)間，定期分批推出，穩定、均衡供應住宅用地。要進(jìn)一步采取措施，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應。綜合運用多種供地方式，完善招拍掛手段，減少流標流拍，避免異常高價(jià)地，穩定市場(chǎng)預期。
