在去年10月份調整二套房認定標準之后，房貸政策迎來(lái)了更為全面的松綁。30日，央行、住建部、銀監會(huì )、財政部紛紛發(fā)文，將二套房的首付比例從6成降至4成，同時(shí)二手房的營(yíng)業(yè)稅從之前滿(mǎn)5年免征調整為滿(mǎn)2年免征。

    松綁力度超預期

    根據央行、住建部、銀監會(huì )30日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，擁有1套住房且相應房貸未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)普通自住房，首付款比例調整為不低于4成。此前為最低不得低于6成，而在北京、上海等大城市則執行更為嚴格的7成標準。此外，新政規定住房公積金貸款購買(mǎi)首套房首付比例最低2成，二套房首付比例最低3成。

    隨即，財政部也發(fā)文對買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)所產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅年限進(jìn)行了調整。3月31日起，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的普通住房轉賣(mài)，全額征收營(yíng)業(yè)稅；2年以上免征營(yíng)業(yè)稅。此前，個(gè)人普通住房銷(xiāo)售免稅的年限被設定為5年以上。

    鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認為，本輪組合拳政策偏向支持二套合理改善型需求，且放松幅度超過(guò)此前各界預期。偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉也認為，新政表明政府已經(jīng)依據我國樓市現階段的市場(chǎng)特征，把鼓勵政策從首次置業(yè)人群調整為改善型人群。

    而在公積金政策方面，首套房首付比例為20%；對于擁有一套房已結清貸款，再購買(mǎi)普通自住房，最低首付比例為30%，此前首付比例則為60%。

    對此，胡景暉認為，此舉對盤(pán)活公積金使用效率的意圖表現明顯，同時(shí)有利于“賣(mài)舊買(mǎi)新”的改善型需求利用公積金買(mǎi)房。此外，營(yíng)業(yè)稅調整將有利于市場(chǎng)上改善型購房人群出售已有的房屋，增加二手房市場(chǎng)免稅房源供應，促進(jìn)二手房市場(chǎng)房屋的流通和交易的活躍。

    對于今年的樓市，不少房企人士表示樂(lè )觀(guān)。遠洋地產(chǎn)總裁李明認為，在各項利好刺激之下，2015年樓市“比上不足比下有余”，趕不上2013年，但肯定好過(guò)2014年。

    銀行正研究落地措施

    不過(guò)，央行也在公告中強調，商貸的具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。建行副行長(cháng)余靜波30日表示，目前正在研究當中。

    一位銀行人士表示，從過(guò)往經(jīng)驗看，從政策發(fā)布到最后落地最快也要1個(gè)星期的時(shí)間，從商業(yè)角度看，銀行是愿意執行這個(gè)政策的，二套房降低首付比例，貸款額度更大，銀行盈利更多。但最終是否成行，還要看各地方監管機構的整體把控。

    比如，2013年，雖然全國對二套房首付標準是不得低于6成，但央行營(yíng)管部規定，北京地區的二套房首付比例不得低于7成。目前北京地區銀行對二套房多執行七成首付。

    中央財經(jīng)大學(xué)教授郭田勇(微博)認為，此次二套房首付下調可謂房貸政策由非常態(tài)向常態(tài)的回歸，有利于釋放自住型及改善型購房需求，以改善民生、穩定經(jīng)濟。他認為，像北京、上海、深圳等購房需求旺盛甚至房地產(chǎn)持續過(guò)熱的城市可考慮不下調首付比例，同時(shí)，銀行亦可根據自身經(jīng)營(yíng)狀況靈活調整。

    影響之房貸

    200萬(wàn)二房首付少交60萬(wàn)

    如果按照目前一線(xiàn)城市首付7成的比例計算，那么首付款是140萬(wàn)元，需要向銀行貸款60萬(wàn)元。這樣60萬(wàn)元的貸款如果按照商業(yè)貸款進(jìn)行計算，那么20年期、等額本息、最新的基準利率的貸款條件下，還款總額為1023370.54元，月供4264.04元。

    目前如果按照4成的比例進(jìn)行計算，那么首付款是80萬(wàn)元，需要向銀行貸款120萬(wàn)元。這樣120萬(wàn)元貸款如果按照同樣的貸款條件進(jìn)行計算，那么還款總額為2046741.08元，月供8528.09元。

    易居房地產(chǎn)研究院研究員、財經(jīng)評論員嚴躍進(jìn)向新京報記者表示，降低首付比例，對于此類(lèi)改善型購房者而言，并不意味貸款成本降低了，實(shí)際上還是增加了。比如說(shuō)，7成首付下，首付和按揭貸款的總金額為140萬(wàn)+102萬(wàn)即242萬(wàn)元。而在4成首付下，首付和按揭貸款的總金額為80萬(wàn)+205萬(wàn)即285萬(wàn)元。這樣對比，要增加43萬(wàn)元的支付。

    “上面一組數字的背后卻有一筆資金在節省�！� 嚴躍進(jìn)稱(chēng)，即在7成首付的情況下，需要多繳納首付款60萬(wàn)元。但現在這筆費用可以先不繳納，而是通過(guò)按揭貸款進(jìn)行繳納，其成本實(shí)際上只需要43萬(wàn)元，而且是可以分期按20年的水平進(jìn)行支付，自然降低了購房者的成本。這也是此類(lèi)政策背后的一個(gè)政策導向，即讓改善型購房者積極入市，降低入市門(mén)檻和成本。

    影響之納稅

    200萬(wàn)元二手房營(yíng)業(yè)稅省11萬(wàn)

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)，在現行二手房營(yíng)業(yè)稅政策下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的房源中，有30%左右是需要繳納營(yíng)業(yè)稅的5年內再交易房源，而在市場(chǎng)占比30%的繳稅房源中又有60%是2-5年期的，新政對這部分房源影響最大。新政實(shí)施后，這部分房源將明顯減少稅費支出，減少的稅費支出平均將達到10萬(wàn)-15萬(wàn)。

    “北京目前營(yíng)業(yè)稅稅率為5.5%，假設一套二手房是在3年內交易，過(guò)戶(hù)價(jià)格為200萬(wàn)，那么這套房子在現行財稅政策下需要繳納的營(yíng)業(yè)稅為11萬(wàn)元，但在新的財稅政策實(shí)施后，這部分營(yíng)業(yè)稅將獲得減免�！睆埓髠ヒ员本┑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)為例算了一筆賬。

    在稅負減輕的情況下，他認為，新政后將帶動(dòng)二手房交易量上漲15%左右，“本次調整后，恢復到房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史最寬松時(shí)期，這種情況下購房者入市積極性將明顯上漲�！�

    他認為，從財稅方面來(lái)看，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的個(gè)稅調整可能也會(huì )出臺，特別是在政府工作報告中明確提及了支持自住及改善需求；另外，房產(chǎn)稅立法將放緩；房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的推進(jìn)將加速，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負可能降低。

    “在包括財稅政策等多項政策調整下，2015年重點(diǎn)城市的銷(xiāo)量好于2014年是確定的，特別是在2015年重點(diǎn)城市的供需關(guān)系改善明顯，房?jì)r(jià)很可能上漲，甚至幅度不會(huì )小�！睆埓髠フf(shuō)。

    影響之購房者

    購房者：終于等到窗口期

    孫先生在春節前賣(mài)掉了在燕郊的商品房，打算在工作地北京買(mǎi)一套房改善需求。樓市新政一出，孫先生稱(chēng)“終于等到買(mǎi)房窗口期了”。

    去年出臺認貸不認房的政策，即對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買(mǎi)普通商品住房，銀行執行首套房貸款政策。

    按照這個(gè)規定，孫先生可以享受首套房首付30%的待遇，那么如果買(mǎi)200萬(wàn)的房子，需要付首付款60萬(wàn)。

    新政落地之后，孫先生若用公積金貸款買(mǎi)房，可以按照20%的首付比例購房，那么200萬(wàn)的房子首付為40萬(wàn)，比之前少了20萬(wàn)。

    “這樣的話(huà)，就降低了我的首付款壓力”，孫先生分析說(shuō)。

    孫先生說(shuō)，如果購買(mǎi)二手房源的話(huà)，他也將是受益者。新的稅收政策規定，二手房出售免征營(yíng)業(yè)稅期限5年改2年之后，會(huì )激發(fā)更多的房源進(jìn)入二手房市場(chǎng)，增加選擇面的同時(shí)，使得原來(lái)需要繳納營(yíng)業(yè)稅的2-5年內的房源免去營(yíng)業(yè)稅的成本。

    不過(guò)孫先生同時(shí)擔心，由于新政會(huì )釋放一部分需求，帶來(lái)市場(chǎng)供需變化，也有可能帶來(lái)一定的房?jì)r(jià)上漲預期。所以孫先生計劃在政策落地后盡快完成交易。