趙乃育 繪

    備受關(guān)注的房地產(chǎn)松綁政策正式落地，加上前不久國土部與住建部發(fā)布的新政，中央方面對樓市已連下三劑猛藥。
　　在不少人看來(lái)，多部委聯(lián)手打出“金融＋財稅”的政策組合拳與2008年末出臺的樓市政策似曾相識。2008年10月，中央出臺《關(guān)于個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》等措施，規定個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅“五改二”，首套房和二套房最低首付款比例下調至20％。隨著(zhù)信貸、稅收等多重政策疊加，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速轉向，當年銷(xiāo)售面積突破9億平方米，同比增幅超過(guò)50％；銷(xiāo)售額高達4.4萬(wàn)億元，同比增長(cháng)83％。
　　此次“3·30新政”出臺，會(huì )否導致樓市重演2009年的瘋狂？

　　地產(chǎn)股借利好出貨？

　　3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監會(huì )三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，將二套房首付比例下限下調至四成，公積金貸款購買(mǎi)首套房首付最低降至二成。同日，財政部和國稅總局也發(fā)布《關(guān)于調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年改為二年。
　　對地產(chǎn)新政反應最為迅速的是股市。
　　周一（3月30日），有報道稱(chēng)央行當日中午緊急召開(kāi)會(huì )議。市場(chǎng)猜測是關(guān)于地產(chǎn)的一些利好要公布。午后地產(chǎn)板塊集體暴漲，保障房板塊大漲近4.3％，房地產(chǎn)板塊大漲近3.8％，其中天房發(fā)展、深深房A、保利地產(chǎn)、金科股份、中天城投、香江控股、榮安地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、國興地產(chǎn)、中關(guān)村等10只個(gè)股強勢漲停，超過(guò)30只個(gè)股漲幅超過(guò)5%。
　　果然，當天交易結束后，央行和財政部公布進(jìn)一步降低二套房首付比例和營(yíng)業(yè)稅調整政策。
　　多家市場(chǎng)研究機構連夜開(kāi)會(huì )分析這一政策。有機構認為，本次房地產(chǎn)政策刺激力度超出預期，政策放松的方向進(jìn)一步明確，預計地方政府將出臺更積極、更激進(jìn)的政策。地產(chǎn)板塊將再次吸引資金流入，預計短期將繼續上漲，建議投資者積極關(guān)注。
　　然而，地產(chǎn)股的瘋狂行情僅僅是“半日游”。就在3月31日，利好發(fā)布后的第一個(gè)交易日，滬深兩市雙雙高開(kāi)，隨后在房地產(chǎn)和銀行板塊的走低拖累下回落震蕩，地產(chǎn)板塊截至收盤(pán)下跌幅度高達1.83%，位于當日跌幅榜榜首。4月1日，在滬深股市普漲的格局下，唯有地產(chǎn)板塊逆勢下跌。
　　“利好出盡是利空，地產(chǎn)股這是在拉高出貨�！惫砂衫锞W(wǎng)民們怨聲載道，“樓市新政還沒(méi)公布地產(chǎn)股就暴漲，說(shuō)明這一大事件被提前泄露了，有大資金提前布局，趁利好公布拉高出貨，這對于中小投資者太不公平�！�
　　地產(chǎn)股是否就此“見(jiàn)光死”？有市場(chǎng)研究機構認為，地產(chǎn)板塊仍有機會(huì )。中金公司研報表示，此次“組合拳”出手的措施、時(shí)點(diǎn)均超預期，政策放松預期更為明確。二套房首付比例下調，是繼2008年以來(lái)第一次放松改善性需求，同時(shí)營(yíng)業(yè)稅政策也回歸到2008年，體現了國家支持自住、合理改善性住房需求的決心，明確了政策放松大方向。
　　上海同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，降首付和調營(yíng)業(yè)稅的“組合拳”將刺激改善性需求入市。從市場(chǎng)層面來(lái)說(shuō)，二套房貸首付比例降至四成的背后其實(shí)是修正自限購限貸以來(lái)導致的市場(chǎng)負面結果。眾所周知，自限購限貸以來(lái)由于政策從嚴執行導致部分改善型需求被誤傷無(wú)法入市，這樣的直接結果是導致市場(chǎng)庫存不斷增大。
　　此外，從估值水平看，目前地產(chǎn)板塊估值水平相對較低，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等重點(diǎn)上市公司的市盈率水平偏低，從估值角度看仍具上漲空間。
　　中金公司表示，預計2015年地產(chǎn)行業(yè)來(lái)自政策面的驚喜將多于基本面，繼續看好地產(chǎn)股表現。從估值角度看，地產(chǎn)股還有20%的上行空間。

　　房產(chǎn)中介“滿(mǎn)血復活”

　　3月30日晚9點(diǎn)，位于北京市北五環(huán)的鏈家地產(chǎn)營(yíng)業(yè)部依舊亮著(zhù)燈，“二套房首付降至四成”“轉讓營(yíng)業(yè)稅免征期由五年轉為二年”……當日發(fā)布的樓市利好消息成為員工集中學(xué)習和討論的焦點(diǎn)。
　　3月31日，不少北京居民都發(fā)現，身著(zhù)統一制服的房產(chǎn)中介又開(kāi)始活躍在各個(gè)小區，發(fā)放房源資料，陪同客戶(hù)看房，用手機拍攝樓房外景……如此熱鬧的場(chǎng)景自樓市寒冬以來(lái)早已銷(xiāo)聲匿跡。
　　2014年是房產(chǎn)中介日子最為難熬的一年。
　　數據顯示，2014年北上廣深及武漢、鄭州、青島等各大城市二手房成交量均低于2013年。北京市二手住宅網(wǎng)簽104434套，同比下降35.8％，二手房交易量創(chuàng )6年來(lái)的新低。武漢二手房成交量是4.5萬(wàn)套，同比下降13％。不少二手房經(jīng)紀人只能賣(mài)一套吃一年，或者轉去租房業(yè)務(wù)以求避開(kāi)市場(chǎng)寒冬。
　　中國指數研究院華中市場(chǎng)總監李國政說(shuō)，去年二手房交易熱度持續下降，直接導致以二手房交易為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房產(chǎn)中介面臨著(zhù)巨大的經(jīng)營(yíng)困難。中原地產(chǎn)、21世紀不動(dòng)產(chǎn)等龍頭中介紛紛關(guān)店裁員，一些小型中介甚至跑路。
　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉也透露，在房地產(chǎn)大環(huán)境不景氣時(shí)，市場(chǎng)上的房產(chǎn)中介一半處于虧損狀態(tài)，一半處于微利狀態(tài)。據他個(gè)人估計，去年一年北京有15％-20％的門(mén)面倒閉。
　　“3·30新政”對房產(chǎn)中介行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)異于打了一針“強心劑”。
　　據媒體報道，新政出臺當晚，深圳中原地產(chǎn)多個(gè)店鋪就延遲打烊，簽約量和價(jià)格都有不同幅度的上漲。深圳中原住宅部副總經(jīng)理謝建奎告訴媒體記者，3月30日17時(shí)許新政出臺后，短短幾個(gè)小時(shí)就讓深圳中原龍崗片區一天的成交量比往日上漲了三成。
　　“一般門(mén)店晚上10點(diǎn)左右就會(huì )下班，但30日很多家門(mén)店為了客戶(hù)簽約，加班到凌晨。印象最深的是有一個(gè)房源原本叫價(jià)450萬(wàn)，新政出臺后，業(yè)主馬上加價(jià)15萬(wàn)。我們約了業(yè)主和客戶(hù)當天晚上12點(diǎn)過(guò)來(lái)談，一直談到凌晨2點(diǎn)，終于簽約�！敝x建奎說(shuō)。
　　“由‘滿(mǎn)五唯一’變成‘滿(mǎn)二’唯一，相信二手房市場(chǎng)的交易熱情還會(huì )上漲�！币晃槐本╂溂业禺a(chǎn)的員工表示，雖然房?jì)r(jià)沒(méi)有向上波動(dòng)，但近期他經(jīng)手的二手房交易量已經(jīng)有所上升。

　　投機需求蠢蠢欲動(dòng)

　　事實(shí)上，不少被認為是樓市新政最大受益者的自住性及改善性購房需求者仍持觀(guān)望態(tài)度。
　　一家門(mén)戶(hù)網(wǎng)站在“3·30新政”后發(fā)起題為“樓市新政下你會(huì )買(mǎi)房嗎”的問(wèn)卷調查，截至記者發(fā)稿前，參與調查的3萬(wàn)多名網(wǎng)友中，55.2%的網(wǎng)友選擇了“不買(mǎi)房”，僅有26.4%的網(wǎng)友有購房打算。在“不買(mǎi)房的原因”選項中，有53.4%的人表示“仍然買(mǎi)不起”，29.3%的網(wǎng)友等著(zhù)房?jì)r(jià)再跌些再買(mǎi)。而參與調查的網(wǎng)友中，無(wú)房者達45.6%，有一套房的占29.4%。
　　北京市民陳先生在2012年購買(mǎi)了一套自住房，雖然當前有改善性需求，但陳先生仍不準備“出手”�！耙环矫骐m然首付比例降低，但隨之貸款金額就會(huì )上升，里外里需要支付更多的購房款，另一方面二手房交易涉及選房、過(guò)戶(hù)、裝修等很多流程，即使‘滿(mǎn)二’就能免營(yíng)業(yè)稅交易，但暫時(shí)還是覺(jué)得‘折騰不起’�！�
　　據房產(chǎn)專(zhuān)家介紹，以100萬(wàn)元總價(jià)的住房為例，貸款利率按5.90％進(jìn)行計算，如果按照目前大多數城市首付六成的比例計算，那么首付款是60萬(wàn)元，需要向銀行貸款40萬(wàn)元。這樣40萬(wàn)元的貸款如果按照商業(yè)貸款進(jìn)行計算，那么20年期、等額本息、最新的基準利率的貸款條件下，還款總額為68萬(wàn)元，月供2843元。
　　首付比例降至四成后，那么首付款是40萬(wàn)元，需要向銀行貸款60萬(wàn)元。這樣60萬(wàn)元貸款如果按照同樣的貸款條件進(jìn)行計算，那么還款總額為102萬(wàn)元，月供4264元。
　　如此對比，降低首付比例，對于此類(lèi)改善性購房者而言，并不意味貸款成本降低了，實(shí)際上還是增加了。比如說(shuō)，六成首付下，首付和按揭貸款的總金額為60萬(wàn)＋68萬(wàn)即128萬(wàn)元。而在四成首付下，首付和按揭貸款的總金額為40萬(wàn)＋102萬(wàn)即142萬(wàn)元。這樣對比，要增加14萬(wàn)元的支付。因此，只要有條件，購房者仍然愿意多付一些首付。
　　那么，到底是什么人群對樓市新政最為敏感？
　　據媒體報道，樓市新政實(shí)施第一天，杭州、廈門(mén)、無(wú)錫等地都出現了“土豪”現金買(mǎi)房的個(gè)案�！坝幸粋�(gè)股民直接來(lái)付了300萬(wàn)，說(shuō)余下的300萬(wàn)尾款本周付清�！边@個(gè)股民客戶(hù)說(shuō)，他準備這幾天賣(mài)掉股票，直接從股市撤到樓市來(lái)。
　　在無(wú)錫、杭州，萬(wàn)科、融創(chuàng )等地產(chǎn)公司都在樓市新政實(shí)施第一天提出“24小時(shí)不打烊”�！斑@次政策屬利好，價(jià)格已經(jīng)到了底部。融創(chuàng )的很多大單客戶(hù)對價(jià)格比較敏感，所以這兩天下手比較快�！币晃蝗趧�(chuàng )公司負責人告訴媒體記者。不過(guò)，樓市的火爆還是讓業(yè)界有些吃驚，截至3月31日22時(shí)，整個(gè)融創(chuàng )杭州一天的銷(xiāo)售已經(jīng)破了1億元。
　　值得關(guān)注的是，樓市新政一出，部分一線(xiàn)城市新盤(pán)項目已有漲價(jià)動(dòng)作，或正在醞釀漲價(jià)。而二手房市場(chǎng)也出現部分業(yè)主上調掛牌價(jià)的現象。
　　中國銀行國際金融研究所研究員高玉偉認為，短期內，房市新政難以改變房地產(chǎn)投資下滑的局面，特別是部分三四線(xiàn)城市，去庫存仍是房市調整的主題，但部分一線(xiàn)城市需求回升可能帶動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。
　　“經(jīng)濟下行壓力增大，雖然給了政府放松房市政策的理由，但需要防范房市泡沫化風(fēng)險再起，金融監管當局應鼓勵資金流向實(shí)業(yè)，適當警示房市風(fēng)險�！备哂駛ケ硎�。

（記者 武衛紅 徐海波 李思遠 魯暢 王培偉 吳雨 王凱蕾 鄭鈞天/綜合報道）