從上京桃園到上京熙園、上京康園，再到上京順園　……　占地2.5萬(wàn)畝的合生京津新城試圖再造一座新城。但是，2004年至今，超過(guò)10年的開(kāi)發(fā)周期，新城仍然冷冷清清，被動(dòng)等著(zhù)客人上門(mén)。脫落的墻面，滿(mǎn)地的落葉，空空蕩蕩的入口崗亭，空無(wú)一人的商業(yè)店鋪，是進(jìn)入這座新城后隨處可見(jiàn)的景象。
　　與此同時(shí)，在國土部最新發(fā)布的取締66家高爾夫球場(chǎng)的名單中，京津新城配套設施——天津珠江溫泉城高爾夫球場(chǎng)（二期）赫然在目，合生創(chuàng )展超200億投資的超級大盤(pán)再現尷尬。

　　別墅群成“空城”

　　合生京津新城位于天津市寶坻區周良莊鎮，西北距離北京98公里，南距天津45公里，東距唐山105公里，算得上位于京津唐核心區域。
　　2001年，天津寶坻區為盡快融入國際市場(chǎng)，寶坻對自身重新審視后提出了“立足天津、依托北京、借助河北、服務(wù)東北、面向全國、放眼世界”的戰略構想，確立了“讓世界人建設寶坻，促進(jìn)資本快速集中”的發(fā)展理念。寶坻區政府大范圍進(jìn)行招商引資，提出“135工程”的招商引資政策，即100萬(wàn)、300萬(wàn)、500萬(wàn)的引資計劃，500萬(wàn)以上項目由區長(cháng)親自?huà)鞄�，而京津新城就是其中重要一項�?BR>　　彼時(shí)合生也信心滿(mǎn)滿(mǎn)，這片位于潮白河畔、占地達2.5萬(wàn)畝區域的藍圖，相當于33個(gè)天安門(mén)廣場(chǎng)的面積，也被大膽地描繪成“為50萬(wàn)人居住、生活、娛樂(lè )而設計的新城”，規劃有8000座別墅、一個(gè)超大型五星級酒店、亞洲最大的溫泉城和大型商業(yè)中心。
　　但值得注意的是，已建成的4000座別墅，超大型五星級歐式酒店，現在淪為婚紗攝影的選址，路上隔很久才能看到行人，三兩個(gè)農民工人聚在一起拔拔野草，這是京津新城10多年后的今天的真實(shí)寫(xiě)照。
　　兩會(huì )后，房地產(chǎn)利好政策頻頻出臺，樓市一片叫好，認為春天再次到來(lái)。但來(lái)到京津新城售樓處，可以看到登記看房信息上，每天看房客戶(hù)數寥寥無(wú)幾，成交更是屈指可數。據置業(yè)顧問(wèn)介紹，現在在售的別墅項目是熙園的簡(jiǎn)裝別墅，和康園的精裝別墅。
　　來(lái)到熙園可以看到，偌大的園區內，僅能看到保安與環(huán)衛的身影，多棟別墅外部墻皮已脫落，別墅內部部分地面干裂，2006年建成的熙園如今仍是一片慘淡景象�？祱@則相對于其他幾個(gè)園區較好，已有部分住戶(hù)，但仍能讓人感到冷清不堪。與此同時(shí)，園區外圍的大面積商業(yè)設施除了物業(yè)管理還在開(kāi)著(zhù)以外，其余早已因長(cháng)期無(wú)人蒙上一層灰色，塵土飛揚。

　　巨額投資“折戟”

　　據了解，為提升京津新城片區配套成熟程度，合生創(chuàng )展痛下血本：花費16億元建設凱悅酒店、12億元建設大覺(jué)禪寺、5億元建設玉佛宮博物館、4億元建設溫泉度假村、10多億元建設北京科技大學(xué)天津學(xué)院和天津財經(jīng)大學(xué)珠江學(xué)院，還斥重金打造了一個(gè)27洞的高爾夫球場(chǎng)。加上其他配套，合生創(chuàng )展累計在京津新城投入達108億元。加上別墅的建設成本，合生創(chuàng )展投入超過(guò)200億元。與此同時(shí)，據知情人士透露，天津郊區土地多灘涂、鹽堿地，因為土壤鹽堿度影響植被，需要大面積更換土壤，才可實(shí)現綠植，這也讓合生耗費不少。
　　然而，京津新城帶給合生的回報卻與其投入遠不成正比。據媒體報道，2005年，該項目取得的營(yíng)業(yè)額為4.37億元，2006年、2007年的合同銷(xiāo)售額分別為3.975億元、6.44億元。2008年之后，合生創(chuàng )展的年報就再未具體提及京津新城銷(xiāo)售金額。
　　有業(yè)內人士稱(chēng)，本被寄予厚望的京津新城“超級大盤(pán)”，卻受地域限制、藍印戶(hù)口取消等因素，成了合生的最大包袱。
　　根據合生創(chuàng )展2013年年報顯示，截至2013年底，京津新城僅完工30萬(wàn)平方米，預計2014年完工5.8萬(wàn)平方米，2015年完工5.6萬(wàn)平方米，剩余的359萬(wàn)平方米都要留待2017年后開(kāi)發(fā)建設。
　　值得注意的是，禍不單行，除了天津取消了作為一大賣(mài)點(diǎn)的藍印戶(hù)口外，國土部也禁止了京津新城內的高爾夫球場(chǎng)的二期開(kāi)發(fā)。
　　近日，國土部發(fā)布通知，按照國務(wù)院部署，各地政府和國務(wù)院有關(guān)部門(mén)積極開(kāi)展高爾夫球場(chǎng)清理整治工作，取締了66家違法違規建設的高爾夫球場(chǎng)，而天津珠江溫泉城高爾夫球場(chǎng)（二期）便在取締名單之內。
　　“京津新城對于合生來(lái)說(shuō)處于兩難境地，放棄也不是，不放棄也不是�！鄙鲜鰳I(yè)內人士稱(chēng)，現階段資金成本水漲船高，合生大范圍投入卻難有回報，另一方面，如果不繼續投入，之前的投資等于全部打了水漂。
　　的確，對于合生來(lái)說(shuō)，這個(gè)盤(pán)子太大，大到“難以承受”。
　　31日，合生公布2014年業(yè)績(jì)年報顯示，合生創(chuàng )展錄得合約銷(xiāo)售額合共人民幣53.12億元，同比下降53%。合約銷(xiāo)售平均售價(jià)每平方米人民幣12636元同比下降27%。其中，北京及天津的10個(gè)項目合約銷(xiāo)售總額16.3億元，占集團2014年合約銷(xiāo)售總額31%，其中合生世界村及合生世界花園為主要銷(xiāo)售額來(lái)源。這是合生近5年來(lái)最差業(yè)績(jì)，也意味著(zhù)合生連續5年未能達到銷(xiāo)售150億元目標。此前2010年至2012年，合生分別完成銷(xiāo)售金額110.4億、99.4億和116.43億元。

　　樓市轉暖難敵過(guò)度開(kāi)發(fā)

　　近日，隨著(zhù)兩會(huì )中對房地產(chǎn)再度有了新的口徑后，國家多部門(mén)連發(fā)利好政策穩定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。人民銀行和財政部通過(guò)放松信貸政策和財稅政策來(lái)刺激需求，以穩定住房消費，拉動(dòng)內需；而住建部則從供給端入手，前期已出臺優(yōu)化住房及用地供應結構的政策，以控制二三線(xiàn)城市住房土地嚴重供大于求的狀況。市場(chǎng)對此做著(zhù)快速反應，認為房市將轉向。合生也不例外，表示將時(shí)刻迎接市場(chǎng)的升級。
　　但值得注意的是，在住房消費愈加理性的今天，人們是否還有大量的購房需求仍難以判斷�？梢悦鞔_的是，近年天津各區縣密集造城，遠郊超級大盤(pán)在淡市下，面臨著(zhù)供過(guò)于求的現實(shí)。2014年第三季度，天津遠郊區縣商品住宅成交套數降幅，在天津四大區域（市內六區、環(huán)城四區、濱海新區、遠郊區縣）中居首，達67.33%。
　　據搜房網(wǎng)數據監控中心最新統計，4月天津住宅市場(chǎng)有21個(gè)項目預計開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)數量環(huán)比減少32.26%，同比減少38.24%。其中全新盤(pán)有13個(gè)，占預計開(kāi)盤(pán)總量的61.90%。對于銷(xiāo)售旺季新盤(pán)數量卻驟減的情況，業(yè)內專(zhuān)家認為，主要原因在于目前樓市庫存壓力巨大，近期天津市新房二手房成交量連漲，并不能有效緩解樓市“供大于求”的狀況，受此影響，開(kāi)發(fā)商不敢貿然入市，只有將價(jià)格降到購房者滿(mǎn)意的水平，才能有效緩解市場(chǎng)庫存壓力，因此房?jì)r(jià)不會(huì )與成交量同步上漲，“穩中有降”將成為近期房?jì)r(jià)走勢的主旋律。