摘要：在政策利好和市場(chǎng)化調控作用加強的大趨勢下，樓市將出現量升價(jià)穩的行情�？硕鹧芯恐行牡亩辔谎芯繂T認為，隨著(zhù)需求受激勵短期內的集中入市，各地房?jì)r(jià)或有上揚的機會(huì )，一二線(xiàn)城市反彈幅度將明顯高于受困于高庫存的三四線(xiàn)城市。中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)張東說(shuō)，4月樓市供需全面回暖似乎已成定局。
蕭瑟的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎正在恢復生機：一方面政府連續打出維穩政策組合拳；另一方面，多地樓市成交量和價(jià)格有所回暖。中國指數研究院發(fā)布的數據顯示，2015年3月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比跌幅已有明顯收窄。有人因此擔心，多項利好密集發(fā)力，房?jì)r(jià)是否會(huì )再次大漲？專(zhuān)家預計，房產(chǎn)新政在一線(xiàn)城市有效，但二三四線(xiàn)城市庫存積壓嚴重，政策效應會(huì )遞減。目前，全國總體上供過(guò)于求，類(lèi)似2009年那樣房?jì)r(jià)全面高漲的局面很難出現。
政策利好市場(chǎng)現暖意
繼3月27日國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》后，中國人民銀行、住建部、中國銀監會(huì )宣布，下調二套房個(gè)人貸款首付比例，將最低首付比例調整為40%。財政部又發(fā)文放寬個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅免征期限，由購房超過(guò)5年(含5年)下調為超過(guò)2年(含2年)。
穩定樓市政策效果逐漸顯現。從價(jià)格上看，據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數的調查，3月全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10523元/平方米，環(huán)比下跌0.15%，跌幅進(jìn)一步收窄。十大城市二手住宅交易價(jià)格則環(huán)比上漲。
從成交量看，2015年3月份，易居房地產(chǎn)研究院監測的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1439萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)71.2%，同比增長(cháng)8.3%。尤其是3月30日新政出臺的次日，受監測的30個(gè)城市中，有28個(gè)城市的成交量出現了環(huán)比增長(cháng)態(tài)勢。
業(yè)內人士分析，新政仿佛強心針，對恢復市場(chǎng)信心、釋放去庫存壓力產(chǎn)生一定效應。中指院的分析師表示，一系列樓市組合拳出臺后，改善型需求將獲得大力支持。當前購房者的購房成本降低，一定程度上將刺激部分觀(guān)望需求入市，推動(dòng)成交回升。
新政對房?jì)r(jià)影響有限
新政帶給市場(chǎng)的暖意是否會(huì )生成一把火，再次點(diǎn)燃高房?jì)r(jià)？對此，專(zhuān)家普遍認為，目前，市場(chǎng)依舊存量大，部分開(kāi)發(fā)商面臨庫存、資金等問(wèn)題，政策對房?jì)r(jià)影響有限。
融信集團品牌營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理單偉認為，一些庫存比較大的城市，主要任務(wù)還是快周轉、快去化。一線(xiàn)城市的核心地段或價(jià)格微漲，但是二三線(xiàn)城市主要還是去庫存的概念，價(jià)格不太可能有大的上漲。
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)忽冷忽熱，現在溫度有可能調向適度。國家發(fā)改委學(xué)術(shù)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng)張燕生說(shuō)，一系列政策出臺說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控正由過(guò)去嚴厲的去泡沫、去杠桿政策，轉向尋求更加平衡的供求關(guān)系轉變。
坊間多將新政理解為“救市”，但理性觀(guān)點(diǎn)認為是優(yōu)化調整。住建部政策研究中心主任秦虹表示，在過(guò)去房?jì)r(jià)快速上漲的幾年里，為了抑制投資投機性需求，對購買(mǎi)第二套住房均采取了從嚴的政策。但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應關(guān)系出現了新的變化，總體寬松部分地區供應過(guò)多，投資投機性需求也大為減少，在這種情況下，政府對房地產(chǎn)政策進(jìn)行了優(yōu)化調整。
“政策逐步在從行政干預回歸到正常狀態(tài)，市場(chǎng)有條件按正常規律運行”。秦虹稱(chēng)。
量升價(jià)穩區域分化是趨勢
全年來(lái)看，樓市總體趨勢是行政調控手段逐漸淡化。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )原副會(huì )長(cháng)朱中一預測，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢是繼續淡化或退出行政性的調控手段，轉向市場(chǎng)化的調控手段。中青輿情監測室認為，構建穩定的、多層次的住房供應體系，給不同人群提供解決住房問(wèn)題的有效渠道，破解住房市場(chǎng)供給結構的錯位與缺位，才能從根本上化解樓市運行風(fēng)險，穩定公眾預期，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
在政策利好和市場(chǎng)化調控作用加強的大趨勢下，樓市將出現量升價(jià)穩的行情�？硕鹧芯恐行牡亩辔谎芯繂T認為，隨著(zhù)需求受激勵短期內的集中入市，各地房?jì)r(jià)或有上揚的機會(huì )，一二線(xiàn)城市反彈幅度將明顯高于受困于高庫存的三四線(xiàn)城市。中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)張東說(shuō)，4月樓市供需全面回暖似乎已成定局。
但從全國范圍看，區域分化、去庫存仍是樓市主要特點(diǎn)。中國銀行國際金融研究所研究員高玉偉認為，短期內，房市新政難以改變房地產(chǎn)投資下滑的局面，特別是部分三四線(xiàn)城市，去庫存仍是房市調整的主題。
