3月底，央行、財政部、住建部、國稅總局等部委接連出臺樓市刺激政策，樓市是否已經(jīng)出現了拐點(diǎn)？日前，記者走訪(fǎng)了北京通州、房山等數個(gè)售樓處，對市內多個(gè)二手房中介進(jìn)行了業(yè)務(wù)了解，只希望回答眾多購房人最關(guān)心的問(wèn)題，現在是不是到了買(mǎi)房的最佳時(shí)機？
全國整體都在回暖
整體來(lái)看，全國樓市今年初的主旋律是復蘇。根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數對100個(gè)城市新建住宅的調查數據，2015年3月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10523元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.15%。北京、上海等十大城市（新建）住宅均價(jià)為18938元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.1%；同比繼續下跌。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，整體看，3月份市場(chǎng)依然處于春節后的市場(chǎng)恢復中，房?jì)r(jià)整體看，雖然依然下調，但下調幅度收窄，整體市場(chǎng)企穩的趨勢越來(lái)越明顯。而3月30日出臺的樓市新政又給了樓市一劑強心針。
根據搜房網(wǎng)數據中心調查的20個(gè)大中城市新房成交數據顯示，新政前后（3月27日-4月2日），16個(gè)大中城市新房成交量出現了大幅上漲，占比達8成，其中北京環(huán)比漲幅最高達58.6%，寧波同比漲幅最高達282.54%。
北京新盤(pán)將批量入市
進(jìn)入4月份，北京樓市將迎來(lái)開(kāi)盤(pán)潮。根據亞豪機構統計數據顯示，4月，北京樓市預計將有31個(gè)項目入市，其中包括通泰國際公館、壹中心、魯能七號別墅在內的10個(gè)純新盤(pán)，以及首開(kāi)·熙悅尚郡、中建·國際港、五礦·銘品等21個(gè)老項目后期。
從4月預計入市項目定價(jià)來(lái)看，31個(gè)項目當中僅10個(gè)項目公布了預計售價(jià)，其中通泰國際公館預計售價(jià)2.7萬(wàn)元、中奧廣場(chǎng)·首站報價(jià)3.5萬(wàn)元等，其余21個(gè)均處待定當中�！罢w而言，目前北京開(kāi)盤(pán)項目大多都在五環(huán)外，這些項目也以剛需項目為主�！卑笀�(chǎng)項目經(jīng)理張先生告訴記者�！叭ツ甑�，我們就預測可能貸款政策會(huì )放松，但項目不會(huì )漲價(jià)。我們體量較大，主要還是以跑量為主，誰(shuí)也不知道樓市復蘇能夠持續多久！”
以北京樓市熱點(diǎn)天宮院附近樓盤(pán)為例，目前的價(jià)格幾乎已經(jīng)是一年多沒(méi)有變化了。2012年年底，作為天宮院的代表項目，龍湖·時(shí)代天街打出了13500元/平方米的銷(xiāo)售價(jià)格。隨著(zhù)眾多開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，天宮院區域曾一躍成為北京剛需勝地，房?jì)r(jià)也從最初的13500元/平方米，上漲到最高時(shí)期的22000元/平方米。但隨著(zhù)自住房的入市，剛需市場(chǎng)的不景氣也讓天宮院的在售項目下調了價(jià)格。目前，天宮院區域的在售價(jià)格已經(jīng)基本維持在了19000元/平方米—20000元/平方米。
因為政策調整，個(gè)別開(kāi)發(fā)商喊出“一周不漲價(jià)”的口號。但據記者了解，這主要是營(yíng)銷(xiāo)手段，為購房者制造“最后購房窗口”的心理壓力。不過(guò)，從供求關(guān)系來(lái)看，目前市場(chǎng)仍存在較大的庫存壓力，期望房?jì)r(jià)出現像2009年一樣的報復性上漲并不現實(shí)。
二手房熱度提升明顯
3月30日出臺樓市新政之后，北京樓市到底漲還是不漲？從表面上看，許多新盤(pán)并沒(méi)有公布定價(jià)，一時(shí)間似乎看不到漲價(jià)潮。但從二手房市場(chǎng)的反饋來(lái)看，北京樓市似乎暗潮涌動(dòng)。
記者走訪(fǎng)了二手房成交比較活躍的朝陽(yáng)區大悅城附近的房產(chǎn)中介了解到，新政實(shí)施之后，購房的咨詢(xún)量明顯增加。2到5年房源增多，且這部分房源業(yè)主報價(jià)有一定上漲，但漲幅不大，一般在5%以?xún)取?/P>
“之前有傳聞3月30日出臺樓市新政之后，房主連夜給中介打電話(huà)調高20萬(wàn)，這種情況并不具有廣泛代表性�！痹诖髳偝歉浇ぷ鞯闹薪榇髤^經(jīng)理李先生告訴記者，但打電話(huà)問(wèn)行情的人變多了。
鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示，雖然能夠直接受惠于此輪政策利好的購房者數量有限，但政策帶動(dòng)改善型需求的入市積極性，促使未來(lái)成交量進(jìn)一步上升。因此不排除二季度或下半年房?jì)r(jià)出現一定上漲的可能性�！暗c以往相比，此輪調整買(mǎi)賣(mài)雙方相對更為理性，購房者也不必恐慌性入市。市場(chǎng)是否接受部分房源報價(jià)上漲，仍有待觀(guān)察�！�
3月租賃市場(chǎng)大熱
一般而言，衡量一個(gè)城市樓市熱度如何，一方面是買(mǎi)賣(mài)，這能直接反應市場(chǎng)的成交。另一方面是租賃市場(chǎng)，這能夠從側面體現出住房需求、經(jīng)濟活力等，也是一個(gè)城市樓市活躍度的參考數據。
雖然新政剛剛實(shí)施，最終對市場(chǎng)的影響還需要觀(guān)察。但從過(guò)去一個(gè)月的租賃市場(chǎng)來(lái)看，北京房產(chǎn)需求依然旺盛。3月份租房成交量保持了旺季特征，日均成交量環(huán)比上漲超過(guò)兩倍，同比上漲超過(guò)三成。在客源大幅釋放的情況下，租賃熱點(diǎn)區域成交與租金均出現上漲，預計進(jìn)入4月后，隨著(zhù)租賃旺季的結束，租金將會(huì )保持平穩。
據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，2015年3月北京市租賃日均成交量環(huán)比上漲209.4%，同比上漲32.2%，節后租賃市場(chǎng)需求大幅增長(cháng)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認為，從3月份的成交量水平來(lái)看，旺季特征明顯，隨著(zhù)務(wù)工人員返京以及大量白領(lǐng)換租期的來(lái)臨，成交迅速走高。與往年相比，今年的租賃高峰較往年有所提高，節后需求的爆發(fā)程度超過(guò)以往。
據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，3月份全市平均單位租金為56.0元/平方米，由于結構性因素較上月下降6.8%。這主要是由于近郊（昌平、大興、通州、順義）的成交占比達到26.1%，較上月增加3.9個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng )下歷史新高，租賃需求的外移在一定程度拉低了平均租金。而從實(shí)際租金的走勢來(lái)看，熱點(diǎn)區域租金出現上漲，3月份由于需求激增尤其是地鐵附近，租金漲幅一般在5%-8%。
組合拳是否引發(fā)新泡沫？
要想弄清楚今年系列樓市刺激政策的初衷，業(yè)內人士認為需要退回到不久前《政府工作報告》，當時(shí)報告中用“支持居民自住和改善性住房需求”取代了去年“投機投資性需求”的措辭，當時(shí)業(yè)內就廣泛猜測房地產(chǎn)政策將調整。
萊坊董事及上海研究咨詢(xún)部主管楊?lèi)偝勘硎�，對于購房者而言，目前的政策環(huán)境已經(jīng)趨于寬松，2014年年末至今已有兩次降息的金融信貸調整，未來(lái)不排除在政策方面繼續保持寬松環(huán)境來(lái)滿(mǎn)足普通家庭的購房需求�！按舜�3月30日出臺的政策調整是樓市回歸市場(chǎng)化的一個(gè)信號，但要理性看待。從總體上來(lái)看，樓市政策的調整更加注重市場(chǎng)變化和供需關(guān)系,避免一刀切的情況發(fā)生�？陀^(guān)上講，信貸政策放松對恢復房地產(chǎn)市場(chǎng)信心及成交量是有利的�！�
萊坊董事及大中華區研究及咨詢(xún)部主管紀言迅表示：“自2014年以來(lái)，我國房地產(chǎn)投資增速放緩，庫存上升，房?jì)r(jià)有所回落。央行此次調整個(gè)人住房貸款政策，將二套房貸首付比例降至四成，預計有利于釋放改善性住房需求，活躍房地產(chǎn)交易，能進(jìn)一步刺激居民的住房需求。然而，從全國來(lái)看，目前投資性需求已經(jīng)明顯下降，并且不少城市的供應量很大，因此新政是否會(huì )刺激房?jì)r(jià)上升還有待觀(guān)察�！�
現在該不該出手？
對于買(mǎi)房的時(shí)機，實(shí)際上每個(gè)購房人的基本情況不同，判斷也不同。對于剛需人群，只要符合購房條件，過(guò)去幾年一直都是買(mǎi)入時(shí)機�，F在銀行進(jìn)入降息周期，銀行對首套房又有政策優(yōu)惠，整體來(lái)看是很好的出手節點(diǎn)。
對于改善型家庭，此前已經(jīng)有一套房，現在購買(mǎi)第二套房或者是換房，目前也是一個(gè)不錯的時(shí)間點(diǎn)。新政出來(lái)后，滿(mǎn)兩年但不滿(mǎn)五年的房源變多了，可以挑選的空間也變大，一套300萬(wàn)的房子就能省下16萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅。某種程度上說(shuō)，改善型需求也是剛需，既然早晚都要買(mǎi)，一定是早買(mǎi)劃算。
對于投資型需求，現在樓市的投資價(jià)值并不高。過(guò)去10年房?jì)r(jià)暴漲，很多早期買(mǎi)房人掙得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，主要原因是銀行杠桿和房產(chǎn)價(jià)格重估。未來(lái)一段時(shí)間，如果缺少信貸杠桿，樓市的投資收益并不高，這也是為何炒房團早在幾年前就撤離北京的重要原因。文/本報記者
范輝
記者探訪(fǎng)
大興：看房客戶(hù)明顯多了
華潤公元九里項目位于大興黃村北區金星西路與興業(yè)大街交會(huì )處向西300米北側，是大興區域的一個(gè)相對高端項目。銷(xiāo)售顧問(wèn)告訴北青報記者，近期該項目加推六期E1號樓，預計本月中旬開(kāi)盤(pán)，目前最低起價(jià)35000/平方米，平均價(jià)位在三萬(wàn)七八千。
本周一個(gè)工作日的上午，北京青年報記者在售樓處和樣板間分別看到一位男士以及一對夫婦也在咨詢(xún)看房。公園九里銷(xiāo)售中心的銷(xiāo)售顧問(wèn)介紹說(shuō)，由于項目所在的區域不僅交通、配套都較為便捷、成熟，同時(shí)區域環(huán)境和小區環(huán)境也很舒適，因此項目近期推出的高品質(zhì)四室大戶(hù)型，吸引了不少改善型住房需求的客戶(hù)。他表示，近期接觸了好幾位來(lái)咨詢(xún)的客戶(hù)擁有兩套或者兩套以上的房產(chǎn)，“不少人在考慮做資產(chǎn)整合，把手里并不理想或者不是很需要的房子賣(mài)掉，換一套真正適合自己居住的，改善居住質(zhì)量�！�
新盤(pán)如此，二手房怎么樣？高米店地鐵附近一家二手房中介客戶(hù)經(jīng)理告訴北青報記者，這一帶地鐵周邊二手商品房均價(jià)多在3萬(wàn)左右。因為周邊生活配套齊全，交通便利，同時(shí)周?chē)邫n物業(yè)多氛圍好，很受年輕白領(lǐng)喜愛(ài)，所以二手房?jì)r(jià)甚至比南四環(huán)一些地區要高，二手成交量較為活躍，在大興區能排在第二位。
“保利茉莉是11年、12年的房子，均價(jià)3萬(wàn)多點(diǎn)，89平方米多點(diǎn)的兩室，總價(jià)多在280萬(wàn)至300萬(wàn)之間。郁花園稍便宜些，均價(jià)兩萬(wàn)七八千�！边@位客戶(hù)經(jīng)理表示，“現在市場(chǎng)基本回暖了。剛需特別多，大房還是相對不好賣(mài)，中小戶(hù)型成交量開(kāi)始上升了�！备呙椎暌粠У亩址靠蛻�(hù)經(jīng)理也表示，“近期明顯看房客戶(hù)也多了，有便宜的考慮就定了，好多人觀(guān)望一年多半年多，就等降價(jià)。如果價(jià)格還低還不敢買(mǎi)，稍微一上浮趕緊出手，這種心態(tài)比較多�！�
房山：100平方米出頭三居戶(hù)型受熱捧
中糧萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島項目位于房山區長(cháng)陽(yáng)鎮京良路南側，從豐臺六里橋上高速，有二十多公里半個(gè)多小時(shí)的車(chē)程，距離地鐵房山線(xiàn)長(cháng)陽(yáng)站則約200米。上周五下午，北青報記者來(lái)到長(cháng)陽(yáng)半島售樓中心，看到在這個(gè)工作日的下午除記者外，有三四撥客戶(hù)、大約八九個(gè)人在做項目咨詢(xún)，銷(xiāo)售顧問(wèn)們有的在接待客戶(hù)有的在打電話(huà)顯得挺忙碌。
其中一位銷(xiāo)售顧問(wèn)告訴北青報記者，這個(gè)盤(pán)一直銷(xiāo)得不錯，即將開(kāi)盤(pán)的五號地07地塊，推出的多是85㎡-125㎡經(jīng)典精裝小戶(hù)型，項目目前報價(jià)2萬(wàn)6000元/平方米�！敖谛峦瞥龅姆看蠹s五六百套，目前已有三百多人買(mǎi)卡排號，其中100出頭三居戶(hù)型兼具性?xún)r(jià)比和舒適性尤其受到看房客戶(hù)的熱捧”，這位銷(xiāo)售經(jīng)理表示。
與長(cháng)陽(yáng)半島項目相鄰，同樣即將近期開(kāi)盤(pán)的還有首開(kāi)·熙悅山瀾庭項目的5#到8#樓。銷(xiāo)售經(jīng)理介紹說(shuō)，該項目戶(hù)型基本為140平方米三居，單價(jià)預計在兩萬(wàn)三千元。
談起新政的影響，長(cháng)陽(yáng)半島的一位銷(xiāo)售顧問(wèn)現場(chǎng)為北青報記者算了一筆賬：商業(yè)貸款買(mǎi)二套房首付比例過(guò)去是70%，現在最低40%。以125平方米戶(hù)型總房款約350萬(wàn)元為例，新政前首付七成需245萬(wàn)，新政后首付四成140萬(wàn)元，首付降低105萬(wàn)，以貸款100萬(wàn)元為例，30年基準月供，降息前6353元，降息后最高利率優(yōu)惠達8.8折，月供約5486元，月均節省月供近860元，節省利息近31萬(wàn)元�！皩彿空邅�(lái)說(shuō)，這是雙重利好，可以考慮出手了”，他說(shuō)。
緊鄰長(cháng)陽(yáng)半島銷(xiāo)售中心，北青報記者看到，一片已入住樓盤(pán)一樓底商有兩三家房產(chǎn)中介。其中一家的置業(yè)顧問(wèn)小文告訴記者，周邊的樓盤(pán)目前二手價(jià)位大都在兩萬(wàn)五千多，近期掛牌待售的房源里，包括幾套業(yè)主都沒(méi)住過(guò)的半新房。
小文介紹說(shuō)，周邊的一號院到四號院，基本都是12年交的房，當時(shí)售價(jià)有的在137萬(wàn)左右，也有150萬(wàn)、160萬(wàn)�，F在賣(mài)200萬(wàn)多一點(diǎn)，“附近小區里多數住的是年輕人，白領(lǐng)，坐地鐵在城里上班的挺多，小朋友也多，老人多數都是幫子女帶小孩的。平時(shí)看不太出來(lái)，一到周末，小區里很熱鬧�！�
談起近期二手房的價(jià)格行情，小文表示“最近在漲”，“最近好多業(yè)主主動(dòng)打電話(huà)過(guò)來(lái)問(wèn)，是不是該把價(jià)格往上漲漲。有些業(yè)主不著(zhù)急賣(mài)，報價(jià)漲個(gè)20萬(wàn)放那兒嚇嚇人。著(zhù)急賣(mài)的沒(méi)有漲�！�
通州：樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始漲價(jià)
樓市新政出臺后，通州樓盤(pán)很快就做出了反應，當天就有樓盤(pán)開(kāi)始漲價(jià)，每平漲幅在1000元左右。由于對通州未來(lái)形勢的看好，很多看房者趕在清明節前來(lái)看房。
位于通州運河西大街的合生濱江帝景項目，是通州為數不多的大產(chǎn)權房。4月3日下午，北京青年報記者來(lái)到該項目的售樓中心，整個(gè)大廳有十幾位市民在咨詢(xún)。一位工作人員告訴記者，目前只有一棟樓在售，其他都已售罄。在售房源有兩種戶(hù)型，一種是99平，一種是139平。99平的已經(jīng)沒(méi)幾套了。
銷(xiāo)售人員介紹，99平戶(hù)型的每平價(jià)格在兩萬(wàn)五千元左右，139平的每平價(jià)格兩萬(wàn)四千元左右。這兩個(gè)數字分別都要比樓市新政出臺前高出1000元左右。銷(xiāo)售人員稱(chēng)，在樓市新政公布的當天，工作群里上級就直接下了通知，以總價(jià)3%到5%的幅度漲價(jià)。平均下來(lái)，一平米的漲幅就在1000元左右。
價(jià)錢(qián)雖然漲了，但并沒(méi)有影響市民購房的熱情。在新政策出臺的當天就有人連夜看房，當晚就成交10套以上。在接下來(lái)的一周里，雖然是工作日，但每天看房人的數量都比之前要多。每天成交量也有3、4套，因此本就不太充足的99平戶(hù)型房源，基本快賣(mài)完了。銷(xiāo)售人員預計，清明假期，99平戶(hù)型的有望售罄。為了盡快銷(xiāo)售，該樓盤(pán)還組織了看馬戲的促銷(xiāo)活動(dòng)，吸引購房者的注意。
一位在現場(chǎng)看房的中年男士表示，對139平戶(hù)型的比較感興趣，通州其他樓盤(pán)要么是商用，要么是loft，不符合自己改善需求的定位�，F在雖然漲價(jià)了，但每平兩萬(wàn)四千左右的價(jià)格在通州還算比較便宜的。
在八通線(xiàn)臨河里站附近的華業(yè)東方玫瑰，在這幾天也迎來(lái)了銷(xiāo)售高峰。這里的戶(hù)型有一居、兩居和三居。均價(jià)在兩萬(wàn)三千五百到兩萬(wàn)七千之間，還沒(méi)有漲價(jià)。據銷(xiāo)售人員稱(chēng)，下周每平將有1000元左右的漲幅，之后將漲到兩萬(wàn)五千左右。因此在清明期間，大量客戶(hù)來(lái)看房，每天晚上9、10點(diǎn)鐘仍然有人看房，工作人員一直加班。成交量方面，假期第一天為16套，之后兩天預計也將在10套以上。尤其是小戶(hù)型，房源已不多。根據樓盤(pán)看房量和成交量，原本計劃在5月份加推的房源將會(huì )在4月中上旬放量。
兩處樓盤(pán)的工作人員均表示，應該看好未來(lái)通州形勢，很多經(jīng)濟項目將落戶(hù)通州，包括市政設施在內的基礎設施及公共服務(wù)設施有大部分都已經(jīng)開(kāi)工。以后通州將不僅是個(gè)睡城。尤其是試點(diǎn)積分落戶(hù)政策，對房?jì)r(jià)的影響最為直接。有業(yè)內人士曾預計，積分落戶(hù)將導致通州樓市漲幅達到30%。而現在漲幅僅有百分之幾�？v觀(guān)2015年，春節期間是買(mǎi)房的最好時(shí)機，沒(méi)有趕上的，最好在樓市徹底回暖前早點(diǎn)入手。
