摘要：北京被“豪宅化”趨勢將愈加明顯，2013年以來(lái)，四環(huán)平均樓面價(jià)為5萬(wàn)元/平方米，其今年上市后均價(jià)將達到8萬(wàn)元/平方米
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，北京被“豪宅化”趨勢將愈加明顯，2013年以來(lái)，四環(huán)平均樓面價(jià)為5萬(wàn)元/平方米，其今年上市后均價(jià)將達到8萬(wàn)元/平方米
“豪宅元年”是業(yè)內對2015年北京樓市的界定。事實(shí)上，正是由于2013年以來(lái)的“地王”們都將在今年集中入市，各大豪宅項目的操盤(pán)手春節就開(kāi)始焦慮。不過(guò)，從2015年第一季度豪宅市場(chǎng)的表現來(lái)看，借力于盤(pán)古大觀(guān)的集中成交，北京豪宅市場(chǎng)成交量暴漲。
據亞豪機構統計數據顯示，2015年第一季度，北京單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的豪宅成交114套，與往年同期30套的成交量相比，暴漲2.8倍。
有業(yè)內人士認為，改善性需求的入市在一定程度上緩解了北京豪宅的銷(xiāo)售壓力，但這也加快了北京被“豪宅化”的速度。
值得注意的是，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，隨著(zhù)2013年以來(lái)的地王相繼入市，北京四環(huán)內房?jì)r(jià)將進(jìn)入8萬(wàn)元時(shí)代。
單價(jià)破10萬(wàn)元豪宅成交量上漲
據亞豪機構統計數據顯示，2015年第一季度，北京公寓豪宅成交均價(jià)排名前十的項目成交總金額為85.3億元。
其中，成交均價(jià)最高的樓盤(pán)為萬(wàn)柳書(shū)院，總計成交15套，成交均價(jià)達134985元/平方米，成交金額為5.32億元；位列第二位的是中軸國際，成交1套，金額為6600萬(wàn)元，均價(jià)為118669元/平方米；第三位則為盤(pán)古大觀(guān)，成交96套，成交均價(jià)為107705元/平方米，成交總金額為68.17億元；即使是成交均價(jià)最低的項目，均價(jià)也接近了7萬(wàn)元/平方米。
單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米豪宅成交量暴漲的背后，實(shí)際上是盤(pán)古大觀(guān)的集中銷(xiāo)售�！疤蕹P(pán)古大觀(guān)公寓豪宅的成交量，實(shí)際上今年與去年的市場(chǎng)成交量變化量并不是特別大�！蹦呈煜ず勒袌�(chǎng)人士向《證券日報》記者透露，但總體來(lái)看，今年豪宅供應量非常大，預計將帶來(lái)成交額的上漲。
值得一提的是，除了超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的頂級豪宅市場(chǎng)成交量爆棚外，其他公寓豪宅和別墅市場(chǎng)成交量也相對活躍。
據亞豪機構表示，2015年第一季度，銷(xiāo)售量靠前的別墅項目，單套總價(jià)全部保持在千萬(wàn)元級別，甚至更低。這體現出當前高端市場(chǎng)以改善性需求為主，預計隨著(zhù)二套房首付標準降低以及二手房營(yíng)業(yè)稅的減免，未來(lái)高端市場(chǎng)成交量還將提升。
事實(shí)上，記者近期實(shí)地走訪(fǎng)位于東北五環(huán)外溫榆河墅區內的融科·千章墅時(shí)也發(fā)現，現場(chǎng)有不少意向購房者。一位購房人告訴記者，來(lái)看房是為了換一套更好的房子。為此，該購房人已經(jīng)出售了自家位于東三環(huán)附近的一處住宅。而對于選擇在這個(gè)時(shí)間進(jìn)行置換的原因，該人士稱(chēng)，因為感覺(jué)政策趨于松綁，房?jì)r(jià)很快會(huì )進(jìn)入新一輪上漲通道，所以著(zhù)急換房。
據該項目銷(xiāo)售人員介紹，融科?千章墅是總價(jià)為千萬(wàn)元級的城市別墅，一期早已全部售罄，二期共139套，現在已銷(xiāo)售了80%，目前有現房在售，預計今年年內將推出三期產(chǎn)品�！敖衲耆路葸�未結束，我們就已經(jīng)完成了當月銷(xiāo)售任務(wù)�！痹撊耸肯蛴浾咄嘎�。
然而，鑒于高端項目的扎堆入市，總體來(lái)看，北京的高端市場(chǎng)競爭依然非常激烈�！�2015年，北京將有20多個(gè)豪宅項目入市，其中擁有銷(xiāo)售單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米房源的項目接近20個(gè)，而這些項目一半以上將是今年的新增項目�！北本┤f(wàn)科高端事業(yè)部負責人高廣漢曾向記者如是透露。
四環(huán)房?jì)r(jià)將邁入8萬(wàn)元時(shí)代
事實(shí)上，隨著(zhù)上述20多個(gè)豪宅項目的入市，北京樓市被“豪宅化”的速度正在加快。張大偉向記者透露，近兩年，北京五環(huán)內住宅用地供應僅14宗，四環(huán)內僅有5宗，而未來(lái)四環(huán)內基本已經(jīng)沒(méi)有住宅用地。目前，五環(huán)內商品房住宅部分僅有存量合計在8萬(wàn)套左右，而四環(huán)的存量不足1萬(wàn)套。
“2013年以來(lái)，北京四環(huán)平均地價(jià)為5萬(wàn)元/平方米，四環(huán)到五環(huán)之間平均地價(jià)是3萬(wàn)元/平方米�！睆埓髠ハ颉蹲C券日報》記者表示，“按照這些地價(jià)計算，今年北京四環(huán)內上市的項目銷(xiāo)售均價(jià)將在8萬(wàn)元/平方米左右，四環(huán)到五環(huán)之間房?jì)r(jià)則將達到5萬(wàn)元/平方米”。
事實(shí)上，縱觀(guān)現在北京樓市豪宅項目的分布圖來(lái)看，成交量和成熟度相對較弱的是南城板塊，其他區域均有相對大量的在售熱銷(xiāo)豪宅項目。
不過(guò)，從成交量的分布來(lái)看，未來(lái)整個(gè)高端產(chǎn)品線(xiàn)將逐漸向南城轉變。據中原地產(chǎn)統計數據顯示，2010年以前，北京樓市60%的成交在長(cháng)安街以北，但隨著(zhù)南城的發(fā)展，2013年長(cháng)安街以南樓市成交量占到北京市場(chǎng)總成交量的55.5%。而在2014年，南城也以32847套的成績(jì)占到總成交量的一半比重。
而從南城在售項目的房?jì)r(jià)來(lái)看，據《證券日報》記者了解，目前位于南城板塊的在售項目中冶·德賢公館均價(jià)為42000元/平方米，單套總價(jià)在550萬(wàn)元-800萬(wàn)元之間�！邦A計4月份將推出樓王產(chǎn)品，戶(hù)型面價(jià)在134平方米至178平方米之間”，該項目銷(xiāo)售人員向記者透露，主要針對改善性需求購房者，目前已經(jīng)有不少購房者來(lái)訪(fǎng)。
“北京五環(huán)內房?jì)r(jià)現在已經(jīng)進(jìn)入5萬(wàn)元時(shí)代了，隨著(zhù)北城房?jì)r(jià)過(guò)高，現在南四環(huán)不足5萬(wàn)元/平方米的成交價(jià)將促使高端購房者向南城轉移�！庇袠I(yè)內人士表示，而改善性需求的加速入市也給其市場(chǎng)提供了提升空間。
鑒于此，中冶置業(yè)集團營(yíng)銷(xiāo)策劃部副部長(cháng)吳博向本報記者表示，高端品質(zhì)改善型產(chǎn)品扎堆，競爭激烈的背后，是今年將成為抄底四環(huán)的最佳時(shí)機。
事實(shí)上，2015年1月份，南四環(huán)外白盆窯地塊被華潤置地高價(jià)拿下，折合樓面價(jià)高達38000元/平方米，成為北京新一輪地王。張大偉表示，這只是近年南城土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影，到目前為止，南城已有中冶置業(yè)、首開(kāi)保利、華潤置地、融創(chuàng )中國、中化方興等眾多一線(xiàn)品牌開(kāi)發(fā)商爭先入駐。
這意味著(zhù)以往成交量和成交單價(jià)都較低的南城板塊也開(kāi)始向“豪宅化”邁進(jìn)。實(shí)際上，去年8月份有市場(chǎng)人士直言，“預計北京四環(huán)沿線(xiàn)房屋均價(jià)破10萬(wàn)元/平方米也就未來(lái)兩三年的事了”。
