為穩定住房消費，緩和宏觀(guān)經(jīng)濟下行壓力，3月份中央有關(guān)部委集中出臺政策“組合拳”，鼓勵剛性和改善性住房需求入市，推進(jìn)住宅庫存消化，有效激活了市場(chǎng)交易情緒。樓市新政在需求端釋放了一段時(shí)期以來(lái)被束縛剛性和改善型需求，在房地產(chǎn)市場(chǎng)總體庫存量大的情況下，有利于活躍住房交易，促進(jìn)房地產(chǎn)以及整體經(jīng)濟健康發(fā)展。但房地產(chǎn)市場(chǎng)已從總體偏緊進(jìn)入到階段性總體偏松、部分區域過(guò)剩狀態(tài)，新政很難改變樓市供需基本格局。
　　當前我國住宅去庫存壓力依然沉重，加快住宅去庫存依然是住宅市場(chǎng)運行主基調。截至2015年2月末，全國商品房待售面積63922萬(wàn)平方米，比去年末增加1753萬(wàn)平方米，商品房庫存繼續增加。巨大庫存所引發(fā)的巨額資金沉淀已經(jīng)導致個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條斷裂。盡管政策暖風(fēng)頻吹，而去庫存壓力也是與日俱增，無(wú)論從哪個(gè)方面分析，加快銷(xiāo)售和資金回籠均是當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)第一要務(wù)。
　　需要關(guān)注的是，部分地區市場(chǎng)“漲價(jià)”預期飆升，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)正常交易。
　　據中國指數研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數，2015年3月份，有43個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲，較上月增加4個(gè)，價(jià)格環(huán)比下跌的城市數量較上月減少6個(gè)。在3月30日降低二套房貸首付比及縮短二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征期限等政策出臺后，出現了“坐地起價(jià)”、“限時(shí)購買(mǎi)不漲價(jià)”營(yíng)銷(xiāo)噱頭及部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商計劃提價(jià)的情況，反映出住宅市場(chǎng)漲價(jià)意愿有所提升，可能會(huì )進(jìn)一步抬高住宅估值水平，影響剛性和改善性住房需求釋放。
　　住宅屬于特殊類(lèi)型商品，估值時(shí)理應將其納入資產(chǎn)定價(jià)范疇。雖然以市盈率為主要指標對股票估值的技術(shù)可能并不完全適用，但能夠提供足夠參考。住宅市盈率可間接轉換為租售比指標。國際上穩定市場(chǎng)的標準通常在1∶200到1∶300之間，折算為年即在16到25區間。而我國部分城市住宅租售比超過(guò)1∶500，相當于41倍市盈率，甚至更高。若市場(chǎng)價(jià)格再度明顯上漲，會(huì )增加未來(lái)估值調整壓力。
　　2013年四季度以來(lái)我國樓市自發(fā)調整，與住房需求端收入中樞下移密不可分。目前市場(chǎng)剛性需求主要集中在中低收入人群，而改善性住房需求購買(mǎi)能力也非常有限，對價(jià)格高度敏感。去年部分城市取消限購政策，放松貸款條件，擴大公積金貸款額度等，并未有效激活市場(chǎng)成交量。2014年，全國住宅銷(xiāo)售面積同比下降9.1%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中個(gè)人按揭貸款同比下降2.6%；定金及預收款與個(gè)人按揭貸款之比為2.21∶1，同比下降0.25，表明定金及預收款規模下降更為明顯，反映出住宅需求收入中樞下移趨勢。盡管個(gè)人住房貸款利率下降，首付款負擔減輕，但貸款是以到期償還本息為前提，短期購買(mǎi)成本需要長(cháng)期分攤。若未來(lái)本息償還負擔過(guò)重，可能會(huì )引發(fā)中國式的“次貸風(fēng)險”。
　　因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應積極營(yíng)造穩定市場(chǎng)環(huán)境，適應政策組合拳出臺后的良好局面，穩定住宅價(jià)格，調整營(yíng)銷(xiāo)策略，加快住宅去庫存進(jìn)程，才能最大程度實(shí)現政策調整預期成效。