經(jīng)歷了寒冬的樓市，在一系列政策春風(fēng)的吹拂下，恢復了些許暖意。
　　盡管?chē)�家統計局尚未公布3月份的樓市數據，但從市場(chǎng)反應以及市場(chǎng)機構發(fā)布的數據來(lái)看，部分城市商品房交易量企穩回升，改善性需求入市積極性提高。
　　“我的手機都快被打爆了，那幫中介簡(jiǎn)直要瘋了�！睂τ诒本┑闹芘�士而言，3月30日晚上頻繁接聽(tīng)中介銷(xiāo)售人員來(lái)電的情景，可謂記憶深刻。
　　周女士自去年下半年就開(kāi)始看房，希望能在孩子學(xué)校周?chē)�買(mǎi)一套比原來(lái)面積大的房子。樓市新政策的“靶心”直指周女士這樣的改善型需求和自住需求。
　　3月30日，中國人民銀行等三部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，明確首套房貸款比例不低于四成；財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，明確個(gè)人將購買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。此前，國土資源部和住房城鄉建設部聯(lián)合發(fā)文，要求優(yōu)化住房及土地供應結構。再加上2月底央行降息的作用持續發(fā)酵，樓市一片暖意。
　　一線(xiàn)城市表現明顯。根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，3月北京市二手住宅成交量環(huán)比上升17％，同比增加13.5％。
　　部分二線(xiàn)城市也迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅。據濟南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)最新數據顯示，一季度濟南新建商品房成交量為197.3萬(wàn)平方米、17353套，同比上漲70.5％和63.5％。
　　值得關(guān)注的是，盡管購房者入市積極性提高，但是并未出現明顯的恐慌性入市情緒。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭說(shuō)：“與以往相比，此輪調整買(mǎi)賣(mài)雙方相對更為理性�！�
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性特征，決定了一部分城市的回暖，并不能減弱另一部分城市高庫存的“寒意”。
　　國家統計局發(fā)布的數據顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調整期，截至2月末，全國住宅待售面積42177萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)23.4％。
　　在江蘇省揚州市，面對庫存高企，本地消化存量能力有限的市場(chǎng)環(huán)境下，萬(wàn)科、雅居樂(lè )等標桿房企紛紛樹(shù)起“返鄉置業(yè)”的營(yíng)銷(xiāo)旗號吸引購房者。還有一些本土開(kāi)發(fā)商正準備充分開(kāi)發(fā)當地的旅游資源，從住宅開(kāi)發(fā)商轉型旅游地產(chǎn)運營(yíng)商。
　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已從總體偏緊進(jìn)入到階段性的總體偏松、部分區域過(guò)剩的狀態(tài)。
　　針對消化高庫存，樓市新政策也頻頻出招。國土資源部和住房城鄉建設部聯(lián)合發(fā)出的通知，明確要求房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規模過(guò)大的市、縣，可以根據市場(chǎng)狀況，研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉換方案，通過(guò)調整土地用途、規劃條件，引導未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開(kāi)發(fā)建設，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。
　　此外，新政策還力求打通商品房和保障房的對接通道，提出將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。
　　綠地集團董事長(cháng)張玉良說(shuō)：“過(guò)去的高杠桿，傳統的做法在今天很難繼續了，現在很多項目不是賺錢(qián)的問(wèn)題，而是虧多少的問(wèn)題。面對房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)，我們要轉變發(fā)展方式，從粗放式擴張到精細化運營(yíng)轉變，從投資驅動(dòng)向價(jià)值驅動(dòng)轉變�！�
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化明顯，特別是在當前，樓市分化加劇，政策更應體現分類(lèi)指導、因地施策，避免房地產(chǎn)政策“一刀切”。
　　有業(yè)內人士曾說(shuō)，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)，是全國跟著(zhù)一線(xiàn)城市吃藥，如今，政府一定要做好分類(lèi)指導這道考題。
　　此輪樓市新政策旨在“穩定住房消費”，“分類(lèi)指導、因地施策”政策指向也十分明顯。仔細研讀，字里行間透露出決策者的“審慎”。
　　在放寬首付比例的同時(shí)，提出“在國家統一信貸政策基礎上，指導銀行業(yè)金融機構合理確定轄內商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率水平”。
　　在允許調整土地用途上，設置前提條件即“房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規模過(guò)大的市、縣”。
　　“春江水暖鴨先知”。與政府相比，開(kāi)發(fā)商對于市場(chǎng)更為敏感，往往比政策先走一步。
　　比如此次用地供應政策調整中，在一定前提下，“允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當調整套型結構”。事實(shí)上，在一些三線(xiàn)四線(xiàn)城市，面對市場(chǎng)過(guò)剩，過(guò)度追求大戶(hù)型的開(kāi)發(fā)商，已將房型改造成瞄準首次置業(yè)人群的小戶(hù)型，加快了銷(xiāo)售進(jìn)度。
　　根據以往經(jīng)驗，樓市新政策能否落地生根，發(fā)揮應有作用，還有待觀(guān)察。特別是國家層面政策出臺后，如何因地制宜，出臺更切合地方實(shí)際的細則，是對地方政府的嚴峻考驗。