摘要：預判結果顯示，二季度重點(diǎn)城市市場(chǎng)供求均環(huán)比增長(cháng)，特別是多重政策利好將帶動(dòng)需求顯著(zhù)回升，但短期內市場(chǎng)供大于求態(tài)勢難以從根本上逆轉，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以去庫存為主，價(jià)格在去庫存壓力下將繼續下行。

    中國指數研究院近日對重點(diǎn)城市二季度市場(chǎng)走勢進(jìn)行預判。預判結果顯示，二季度重點(diǎn)城市市場(chǎng)供求均環(huán)比增長(cháng)，特別是多重政策利好將帶動(dòng)需求顯著(zhù)回升，但短期內市場(chǎng)供大于求態(tài)勢難以從根本上逆轉，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以去庫存為主，價(jià)格在去庫存壓力下將繼續下行。

    供應方面，受季節性因素影響，重點(diǎn)城市二季度供應量環(huán)比增長(cháng)七成左右，同比增速低于一季度。土地作為供應量的先行指標，其走勢變化對新增供應有顯著(zhù)影響。從歷史數據來(lái)看，土地成交面積的變化先于新批上市面積一個(gè)季度左右。2014年以來(lái)土地成交規劃建筑面積同比持續負增長(cháng)，三季度土地成交同比降幅創(chuàng )歷史新低，隨后四季度新批上市面積同比增速減緩至階段性低點(diǎn)；四季度土地成交面積降速減緩，2015年一季度新批上市面積同比回升�？紤]到土地成交面積增幅在今年一季度再次下滑，影響二季度新批上市面積同比增幅也將隨之下行。與一季度相比來(lái)看，受季節性因素影響，房企多在二季度加大推盤(pán)，市場(chǎng)新批上市面積環(huán)比顯著(zhù)回升，預計二季度新批上市面積環(huán)比增長(cháng)七成左右，但去年以來(lái)土地成交量持續減少，導致今年二季度重點(diǎn)城市供應同比微幅增長(cháng)，但增幅低于今年一季度水平。

    需求方面，寬松貨幣政策刺激需求入市，帶動(dòng)重點(diǎn)城市成交增長(cháng)。2008年第四季度、2011年末-2012年上半年，央行通過(guò)下調存款準備金率、下調存貸款基準利率等方式實(shí)行兩輪寬松貨幣政策；政策利好帶動(dòng)后期市場(chǎng)成交增長(cháng)且政策效果多在1到2個(gè)季度后逐步體現。2014年第四季度以來(lái)，央行降準、兩次降息，貨幣政策環(huán)境再次進(jìn)入穩健偏松狀態(tài)；同時(shí)調整公積金貸款額度、降低二套房首付比例、二手房轉讓營(yíng)業(yè)稅再減免等調控政策先后落地；此外中央定調穩定房地產(chǎn)住房消費、支持改善性住房需求。整體來(lái)看，多輪寬松政策將有效改善市場(chǎng)預期，預計二季度重點(diǎn)城市成交環(huán)比增長(cháng)超過(guò)兩成，同比增幅將高于一季度水平。

    總體而言，短期內市場(chǎng)仍供大于求，去化壓力下二季度百城價(jià)格將繼續下行。歷史數據顯示，一季度銷(xiāo)供比普遍較高，這與春節期間房企開(kāi)盤(pán)量較少有關(guān)。二季度銷(xiāo)供比季節性回落。2015年一季度市場(chǎng)供需均回落，百城住宅均價(jià)延續去年下跌趨勢，一季度累計微幅下跌0.18%。二季度，季節性因素及政策利好等影響市場(chǎng)供需均回升，特別是需求回升幅度明顯。但短期供大于求態(tài)勢難以從根本上逆轉，去庫存仍是市場(chǎng)重心，預計二季度市場(chǎng)價(jià)格仍繼續下行。