摘要：隨著(zhù)首開(kāi)、恒大、保利、龍湖等多個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商的扎堆入駐，東壩地價(jià)也水漲船高。從北京市國土資源局公布的土地交易信息來(lái)看，近兩年區域內地塊成交樓面價(jià)幾乎均在3萬(wàn)元以上，而2013年年底恒大在南區拿下的地塊已接近五萬(wàn)元，更以51.35億元刷新了當年總價(jià)地王記錄。
“從目前土地市場(chǎng)情況和未來(lái)區域定位等方面看，未來(lái)北京東壩區域內房?jì)r(jià)在十萬(wàn)塊錢(qián)應該并不離譜�！痹�4月17日舉行的2015東壩區域發(fā)展論壇上北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳志如此“預告”東壩區域的樓市走向。
但相比臺湖、孫河、天宮院等高端住宅聚集地，東壩區域市場(chǎng)情況更為特殊，豪宅、自住房?jì)蓸O分化態(tài)勢，加之政府規劃配套尚未全面落地，東壩樓市的走向似乎充滿(mǎn)了懸念。
從鮮有問(wèn)津到高價(jià)地扎堆
在2015年北京五環(huán)外預計新上市的項目中，位于東壩區域的樓盤(pán)數量幾乎快要占到“半邊天”——保利首開(kāi)聯(lián)合體、首創(chuàng )置業(yè)、恒大，這些在2013年先后落子東壩區域的品牌開(kāi)發(fā)商們，均預計在今年將項目推盤(pán)入市。
“兩年前你可能不會(huì )認為東壩將成為2015年的樓市焦點(diǎn)�！痹谥性禺a(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，隨著(zhù)這些項目推出，此前區域內僅有奧林匹克花園、首開(kāi)常青藤等少量商品房項目供應的局面將很快被打破。
從鮮有問(wèn)津到品牌房企扎堆入駐，東壩區域的“華麗轉身”僅僅用了兩年。參與2015東壩區域發(fā)展論壇的首開(kāi)同信分公司副總經(jīng)理岳洋介紹，早在2009年政府便把東壩定位為繼國貿、望京之后的第三個(gè)全功能新型商務(wù)區，但大量供地卻是在2013年之后�！昂芸鞏|壩便受到關(guān)注，目前區域一線(xiàn)品牌開(kāi)發(fā)商數量已經(jīng)達到有五六家�！�
隨著(zhù)首開(kāi)、恒大、保利、龍湖等多個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商的扎堆入駐，東壩地價(jià)也水漲船高。從北京市國土資源局公布的土地交易信息來(lái)看，近兩年區域內地塊成交樓面價(jià)幾乎均在3萬(wàn)元以上，而2013年年底恒大在南區拿下的地塊已接近五萬(wàn)元，更以51.35億元刷新了當年總價(jià)地王記錄。
目前，在這一區域樓市“面粉”貴過(guò)“面包”的趨勢已然凸顯。據張大偉統計，目前東壩為數不多的入市商品房成交均價(jià)在4萬(wàn)元左右，而近兩年出讓地塊在剔除自住房等之后，地價(jià)已接近或超過(guò)當下區域內的房?jì)r(jià)水平。
豪宅、自住房現“兩極分化”
在東壩高價(jià)地涌現的同時(shí)，也為區域帶來(lái)了大量的配建自住房。一邊是開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地后項目高端化的需求，一邊是自住房引入的不少剛需人群，很多人認為，區域并不明確的定位，成了困擾東壩樓市發(fā)展的一大難題。
“自住房和豪宅混搭，總感覺(jué)不是那么舒服�！币晃粬|壩區域自住房購房網(wǎng)友如此評論。另有業(yè)內分析，豪宅一般都講究“純粹圈層”的概念，與不同消費層的自住房剛需群體混合居住，可能會(huì )讓各方業(yè)主生活受到干擾，進(jìn)而影響銷(xiāo)售。
據分析人士推算，依照此前恒大、龍湖等房企在東壩的拿地價(jià)格，區域內高端商品房售價(jià)可能幾乎都在八萬(wàn)以上，這與自住房?jì)扇f(wàn)多的均價(jià)相比，確實(shí)存在較大差距。
“希望未來(lái)東壩區域的頂級豪宅和剛需產(chǎn)品售價(jià)的間距，能夠是合理化的�！闭劶皡^域內兩種截然不同的產(chǎn)品定位，東壩板塊唯一一個(gè)剛需、首改項目首開(kāi)香溪郡銷(xiāo)售總監范珅也在論壇上表示，區域內頂豪的售價(jià)一定會(huì )影響剛需產(chǎn)品，很期待兩者的價(jià)格能夠多樣化，分得很清晰。
不過(guò)，也有觀(guān)點(diǎn)認為，不同產(chǎn)品類(lèi)型的出現，正是東壩產(chǎn)品未來(lái)供應多元化、多層次化、有豐富度的體現�！坝幸恍┳宰》�、剛需房是沒(méi)有關(guān)系的，東壩區域多元化會(huì )吸引大量人群，產(chǎn)業(yè)也會(huì )導入不同人群，這些都會(huì )給這個(gè)區域帶來(lái)人口增多的趨勢�！�
龍湖東壩項目營(yíng)銷(xiāo)負責人張智晴說(shuō)。
東壩房?jì)r(jià)進(jìn)入十萬(wàn)元時(shí)代？
高地價(jià)幾乎決定了未來(lái)的高房?jì)r(jià)，品牌房企扎堆下的東壩，是否將重演孫河板塊式的房?jì)r(jià)高漲？
北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳志“預告”稱(chēng)，按照目前的土地市場(chǎng)、區域規劃、開(kāi)發(fā)房企質(zhì)量來(lái)看，“未來(lái)東壩房?jì)r(jià)在十萬(wàn)塊錢(qián)應該并不離譜”
。陳志分析，東壩現在已經(jīng)成為離北京發(fā)達城區很近的區域，而五環(huán)邊上土地供應已經(jīng)在大量縮減，加上政府對區域的支持，在品牌開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)下，將對房?jì)r(jià)形成支撐。
“隨著(zhù)環(huán)五環(huán)住宅用地成交溢價(jià)率的提高，預計未來(lái)東壩板塊的住宅售價(jià)將攀升到7-10萬(wàn)/平米�！睆埓髠ヒ苍谡搲习l(fā)表了類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)。
“從供需結構推導，的確能得出這個(gè)結論�！睆埓髠シ治�，北京高端市場(chǎng)大多以組團形式出現，除了孫河、門(mén)頭溝、亦莊，東北邊就是東壩�！皬漠a(chǎn)品結構上看，這些高端住宅平層類(lèi)產(chǎn)品已經(jīng)到了六萬(wàn)左右，未來(lái)東壩的高端住宅肯定奔十萬(wàn)�！�
張大偉補充強調，東壩房?jì)r(jià)的上漲，并不是傳統意義上的從四萬(wàn)漲到十萬(wàn)，而是產(chǎn)品不同所致，“產(chǎn)品的容積率、品質(zhì)等方面不一樣，具備了議價(jià)空間”。另外，張大偉認為，東壩住宅售價(jià)十萬(wàn)并不會(huì )一步達成，“隨著(zhù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，在明年、后年高端項目、高端品質(zhì)形成后，這個(gè)價(jià)格會(huì )比較快實(shí)現�！�
(中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)
