近半年多時(shí)間內，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)再一次走到“十字路口”：過(guò)往的“狂飆突進(jìn)”告一段落，多領(lǐng)域“數據拐點(diǎn)”開(kāi)始出現。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的多方人士指出，隨著(zhù)中國經(jīng)濟步入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢、政府調控方式以及開(kāi)發(fā)商購房者的心態(tài)，也都發(fā)生了相應的變化。房地產(chǎn)業(yè)有望進(jìn)入降速運行、提質(zhì)增效的新階段。
市場(chǎng)的“臉”在變：行業(yè)增速創(chuàng )下10年最低
數據顯示，2014年下半年起，盡管個(gè)別地區的樓盤(pán)仍有上漲動(dòng)能，但行業(yè)整體高速增長(cháng)的時(shí)期已經(jīng)“告一段落”。2014年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額為95036億元，同比增長(cháng)10.5％，同比增速創(chuàng )過(guò)去十年最低水平；商品房新開(kāi)工面積為17.96億平方米，同比下降10.7％，降幅同樣創(chuàng )過(guò)去十年最低水平。
此外，去年全國商品房銷(xiāo)售面積為12.06億平方米，同比下降7.6％�；仡櫼酝鶖祿�，自2002年以來(lái)，全國商品房銷(xiāo)售面積整體呈現不斷上升態(tài)勢，僅2008年和2014年出現下降。據中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶、易居中國執行總裁丁祖昱等分析人士判斷，房地產(chǎn)行業(yè)增速趨于平緩，且這一趨勢不可逆轉。甚至有業(yè)內人士預測，“就算全面取消限購，房地產(chǎn)也難像5年前那樣瘋狂�！�
這個(gè)結論主要是基于兩點(diǎn)原因：一是國內需求結構發(fā)生變化。據民生證券研究院宏觀(guān)經(jīng)濟研究員朱振鑫測算，目前中國20－29歲人口占比約為17％，而未來(lái)十年這個(gè)數字可能降至10％左右，適婚人口比例的下降，將導致住房需求的減少。此外，目前中國的人均住宅面積在33平方米左右，雖然明顯低于美國的67平方米，但已接近大部分發(fā)達國家，遠高于一些新興市場(chǎng)。比如，英國是35.4平方米，日本是36.6平方米，韓國是26平方米。香港地區則僅為15平方米；二是市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化。北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳志說(shuō)，很多房地產(chǎn)商樂(lè )于將市場(chǎng)需求定義為“剛性需求”，這在當前房?jì)r(jià)水平下已經(jīng)發(fā)生了變化。以北京等一線(xiàn)城市為例，確實(shí)有很多需要改善居住條件的家庭，但沒(méi)有支付能力的居多；還有很多年輕人選擇了租房來(lái)代替買(mǎi)房。這些都表明，住房需求不見(jiàn)得一定是“剛性需求”，開(kāi)發(fā)商蓋的房子也不一定總能賣(mài)得出去。
政府的“手”在變：減少直接干預，發(fā)揮市場(chǎng)功能
行政主導的房地產(chǎn)調控政策持續多年，一些以“抑制改善型需求”、“短期內控制房?jì)r(jià)”為目的的做法屢遭市場(chǎng)質(zhì)疑。從2014年下半年起，這一情況有了實(shí)質(zhì)性的改變。目前，除北上廣深等一線(xiàn)城市外，絕大多數地區均已取消或放寬限購政策。記者在一些重點(diǎn)城市看到，隨著(zhù)限購政策的逐步退出，房?jì)r(jià)卻未見(jiàn)明顯大幅上漲。
去年10月，天津取消限購政策，最終全年新建商品房平均交易價(jià)格10679元／平方米，同比增長(cháng)1.4％；在山東省濟南市，去年7月取消的限購政策也沒(méi)有對房?jì)r(jià)產(chǎn)生大的影響，全年新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)8135.74元／平方米，同比增長(cháng)5.59％。
在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生、中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)馮俊等業(yè)內人士看來(lái)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾是結構上的供求不匹配，“去干預化”或“去行政化”，就是允許房地產(chǎn)市場(chǎng)自行調整，是要發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。
“政府要做的，是取消一些不再合理的干預，要敢于給市場(chǎng)自身一個(gè)表現的機會(huì )�！{控’這個(gè)詞可以退出歷史舞臺了，改為‘改革’或‘調整’可能更為恰當�！币恍I(yè)內人士表示。
記者看到，近段時(shí)間以刺激住房消費為目標的新一輪改革相繼在各地出現。如各地銀行二套房貸首付比例調整為40％，個(gè)人轉讓住房營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年變2年。這些改革措施的一個(gè)共同點(diǎn)，是政府專(zhuān)注于提升百姓住房消費能力，允許市場(chǎng)自發(fā)調節。
業(yè)內呼吁，原來(lái)房地產(chǎn)調控政策不支持改善性住房�，F在既然全面建設小康社會(huì )，老百姓的幸福感也來(lái)源于住房條件的改善，政府就必須實(shí)打實(shí)地提高百姓住房消費能力，減少稅費和利息負擔。據我國樓市現階段的市場(chǎng)特征，把鼓勵政策從首次置業(yè)人群調整為改善型人群是非常必要的。
供需的“眼”在變：不再“緊盯”政策，以“我”為主
記者過(guò)去幾年調研房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，一大感受是無(wú)論開(kāi)發(fā)商、購房者還是專(zhuān)家學(xué)者，采訪(fǎng)對象三句話(huà)不離“調控”�！皣鍡l”、“國十條”都是大家展望市場(chǎng)走勢的根據。而今年的一個(gè)不同現象，是各方對政策的關(guān)注少了，紛紛打起了自己的“小算盤(pán)”。
接受記者采訪(fǎng)的一些開(kāi)發(fā)商表示，嚴峻的市場(chǎng)考驗正在到來(lái)。一方面，是房地產(chǎn)行業(yè)利潤率向社會(huì )平均利潤率回歸。另一方面，市場(chǎng)競爭加劇，部分實(shí)力弱的開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨市場(chǎng)淘汰的風(fēng)險。
天津一位在房地產(chǎn)市場(chǎng)摸爬滾打二十余年的公司高管告訴記者，“研究政策不如研究市場(chǎng)。企業(yè)拿地就能賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，現在想賣(mài)房子，就要推出高附加值的產(chǎn)品。比如我們花大價(jià)錢(qián)引進(jìn)一種空氣循環(huán)系統，保證樓內恒溫恒濕。雖然增加了成本，但可以在銷(xiāo)售過(guò)程中增加優(yōu)勢。不僅是我們，其他開(kāi)發(fā)商也都拿出來(lái)自己的看家本領(lǐng)，都在提高品質(zhì)上下功夫�！比f(wàn)科集團原高級副總裁毛大慶也坦言，“把房子做精才是更重要的事情�！�
學(xué)者分析，過(guò)去我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的政策市、貨幣市，非理性投資是房?jì)r(jià)快速上漲的一個(gè)重要原因。但隨著(zhù)近年來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)制度的完善，房產(chǎn)稅立法進(jìn)程的加快，住房?jì)r(jià)格漲幅回落、甚至出現絕對下降，百姓住房消費理念也發(fā)生了轉變，這將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。
