春回大地，樓市繼續釋放回暖信號。國家統計局近日公布的數據顯示，3月份，全國70個(gè)大中城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比下降城市數量較上月減少16個(gè);二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下降城市數量較上月減少13個(gè);新房成交量比2月份大幅回升65.9%。業(yè)內人士預計，隨著(zhù)3月底及4月份連續出臺的維穩新政紅利釋放，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的復蘇，未來(lái)樓市回穩可期，這將有助于緩解“銜接期”調結構壓力，利于經(jīng)濟實(shí)現穩增長(cháng)。
可緩沖調結構壓力
房地產(chǎn)業(yè)曾是我國經(jīng)濟增長(cháng)的重要引擎，但如今風(fēng)光漸退。前兩個(gè)月的數據顯示，今年經(jīng)濟下行有投資增幅放慢的因素，其中，房地產(chǎn)投資增長(cháng)回落是主要原因之一。據統計，前兩個(gè)月房地產(chǎn)投資同比增長(cháng)10.4%，比去年同期回落8.9個(gè)百分點(diǎn)。
今年一季度，房地產(chǎn)投資增速下滑至8.5%，與去年同期相比，增速幾近減半。華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長(cháng)、財政部財科所研究員賈康認為，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬于調整期，還處在一個(gè)探底的軟著(zhù)陸過(guò)程，對于7%左右的經(jīng)濟增長(cháng)的支撐力確實(shí)比較弱。
中國經(jīng)濟目前正處于一個(gè)新舊交替的“銜接期”�！拔覀円恍﹤鹘y的支撐力量正在消退，與此同時(shí)，一些新興力量則在成長(cháng)，有的新業(yè)態(tài)新產(chǎn)業(yè)呈爆發(fā)式成長(cháng)。但目前還沒(méi)有銜接到位�！崩羁藦娍偫碚f(shuō)，現在我們正處在“銜接期”。大家對未來(lái)應該有良好的預期，相信中國經(jīng)濟會(huì )邁向“雙中高”。
專(zhuān)家指出，在銜接轉換的過(guò)程中，在經(jīng)濟結構調整陣痛和外部需求不振相互疊加時(shí)，傳統的房地產(chǎn)業(yè)需要繼續發(fā)揮投資和提振內需的力量。浙大房地產(chǎn)研究中心主任賈生華認為，在我國經(jīng)濟發(fā)展中房地產(chǎn)絕不能退場(chǎng)，但也不能給予太極端的扶持。
自3月底以來(lái)，房地產(chǎn)政策效果逐漸顯現。4月前20天，易居房地產(chǎn)研究院監測的25個(gè)典型城市新建住宅成交面積953萬(wàn)平方米，環(huán)比3月前20天增長(cháng)14%，其中一線(xiàn)城市和被普遍認為庫存量較大的“危險城市”成交量反彈尤為突出。25個(gè)城市中，4月以來(lái)有19個(gè)城市即八成出現了成交環(huán)比上升。
去庫存是回穩基礎
雖然樓市在新政刺激下成交出現反彈，但整個(gè)市場(chǎng)去庫存化仍是主旋律。截至2015年1月，12個(gè)重點(diǎn)城市的住宅庫存量上升至125.6萬(wàn)套，為近5年來(lái)的最高位。據上海易居房地產(chǎn)研究院的報告，截至2月底，全國35個(gè)重點(diǎn)城市中，有31個(gè)城市庫存出現了同比增長(cháng)現象。
“一方面，部分地區房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結構性、區域性供求矛盾，需要進(jìn)一步加大土地供應力度;另一方面，部分二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)用地供應已經(jīng)超出了城市經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的需要，去庫存壓力較大，帶來(lái)一定風(fēng)險，需要分類(lèi)調控、因地施策�！眹敛客恋乩霉芾硭矩撠熑私榻B說(shuō)。國際貨幣基金組織副總裁朱民認為，總體來(lái)看，中國樓市還有很大消化存量的空間，需要3年左右才能使房地產(chǎn)過(guò)度的供應量回到常態(tài)。
專(zhuān)家建議，開(kāi)發(fā)商不僅僅依靠政策刺激樓市，更要通過(guò)平價(jià)走量甚至降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)加快消化住宅庫存，從根本上奠定樓市回穩的基礎;中央也應引導地方政府，特別是三四線(xiàn)城市，不要盲目增加土地和房屋供應，而以消化存量、轉變傳統的房地產(chǎn)增長(cháng)方式為主。
房?jì)r(jià)狂飆不會(huì )再現
維穩政策持續發(fā)力，降準后流動(dòng)性充裕，業(yè)內人士預計，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交將逐漸回升。歷史數據顯示，降準之后的6個(gè)月左右，房?jì)r(jià)將止跌回升，開(kāi)始上行，據此類(lèi)推，一二線(xiàn)城市在下半年將出現供需逆轉。
房?jì)r(jià)是否從此飚升呢?對此，市場(chǎng)普遍持否定態(tài)度。萬(wàn)達集團股份有限公司董事長(cháng)王健林認為，目前的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現了拐點(diǎn)，這個(gè)拐點(diǎn)不是V形的，而是L形的，供求平衡的時(shí)間相當長(cháng)，10年8年之內房地產(chǎn)很難回到買(mǎi)到就是賺到的局面。
香港南豐集團行政總裁、原香港財政司司長(cháng)梁錦松認為，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)會(huì )比較穩定，也有機會(huì )往上升，但其他城市特別是三四線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)下降的短期壓力較大。
如今樓市已不比當年，之前供不應求，現在局部供大于求，供需結構逆轉使房?jì)r(jià)失去了快速上漲的基礎。在刺激政策作用逐步消化后，市場(chǎng)將建立新的平衡。專(zhuān)家指出，對于大多數三四線(xiàn)城市，去庫存化將持續較長(cháng)周期，房?jì)r(jià)不會(huì )上升。
