庫存偏大、去化速度放緩、財務(wù)成本上升和資金回籠慢成為壓在房地產(chǎn)企業(yè)身上的重擔。記者在多省市調研發(fā)現，房企普遍對當前及今后一段時(shí)期的市場(chǎng)預期悲觀(guān)，擔憂(yōu)降價(jià)引發(fā)社會(huì )風(fēng)險、營(yíng)改增和房產(chǎn)稅預期對后市造成不利影響。在普遍期待新信貸政策和二手房交易營(yíng)業(yè)稅調整能有效打開(kāi)剛需閘門(mén)的同時(shí)，房企也在經(jīng)營(yíng)戰略上自我調整，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌和轉型勢頭明顯。
預期悲觀(guān)：高庫存擠迫房企生存空間
除了北京、上海等一線(xiàn)城市房管部門(mén)表示，本地普通商品住宅庫存尚控制在合理范圍外，山東、江蘇、廣東等省份二三四線(xiàn)城市的房管部門(mén)均坦承，不同程度地存在庫存偏高的現象。一些二三城市保守估計庫存消化周期需一年半左右，個(gè)別三四線(xiàn)城市甚至表示庫存消化周期可能會(huì )長(cháng)達三四年。
青島市城鄉建設委員會(huì )副主任楊湧、深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒等人說(shuō)，二三四線(xiàn)城市的住房市場(chǎng)的庫存非常大，很多城市5到7年都消化不了，但新型城鎮化人口聚集還是向著(zhù)熱點(diǎn)城市聚集，庫存高是前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛的二三四線(xiàn)城市普遍面臨的問(wèn)題。易居中國執行總裁丁祖昱說(shuō)，2013年前房?jì)r(jià)上漲的時(shí)期房企蜂擁拿地，二三線(xiàn)城市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度，這些開(kāi)發(fā)項目已批量入市。2013年剛需釋放較多致需求減弱，而2014年購房者更趨謹慎，造成去年以來(lái)可售商品住房積壓嚴重，今年房企壓力沉重。
去化周期延長(cháng)已成困擾房企的突出問(wèn)題。部分房企表示，多地樓市出現“三大一小”的特征，即開(kāi)發(fā)量大，庫存大，空置率大，企業(yè)生存空間小�！耙郧拔覀兊捻椖拷咏⒐つ茕N(xiāo)售80％以上，2014年還不到一半�！睘I州市建設房地產(chǎn)有限公司董事長(cháng)楊樹(shù)江說(shuō)。
消化周期拉長(cháng)、資金回籠慢帶來(lái)的財務(wù)成本迅速上升讓一些房企“苦不堪言”。一二線(xiàn)房企資金主要來(lái)源于自有資金、銀行貸款和信托產(chǎn)品，三四線(xiàn)房企則主要依靠部分自有資金和社會(huì )融資，融資成本隨銷(xiāo)售周期而攀升。中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)馮俊說(shuō)，由于這幾年的房地產(chǎn)銀行信貸資金收緊，信托資金大量入市，導致房地產(chǎn)融資成本大量上升。這些信托資金要求回報率很高，一般都在16％至18％。
一些品牌房地產(chǎn)企業(yè)也認識到了在二三線(xiàn)城市布局的風(fēng)險。上海鵬欣集團首席執行官姜雷說(shuō)，現在一線(xiàn)房企的經(jīng)營(yíng)戰略又從三四線(xiàn)城市收回到一二線(xiàn)城市，導致一二線(xiàn)城市價(jià)格上漲。中南城市建設投資有限公司總裁陳小平說(shuō)，去年三四線(xiàn)城市住房市場(chǎng)供求比發(fā)生很大的變化，我們切身體驗是供給量在翻番�！安粌H小房企，就連品牌房企也感覺(jué)到了困難。原來(lái)是賺多賺少的問(wèn)題，現在是賺不賺錢(qián)的問(wèn)題”。
三大擔憂(yōu)：降價(jià)風(fēng)險、營(yíng)改增和房產(chǎn)稅
3月30日，國家相關(guān)部委出臺政策，將二套房首付比例下限下調至四成，公積金貸款購買(mǎi)首套房首付最低降至二成，將普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年改為二年。這一政策調整得到基層干部和房地產(chǎn)企業(yè)普遍歡迎。但不少房地產(chǎn)企業(yè)仍擔憂(yōu)為消化庫存采取降價(jià)策略帶來(lái)的社會(huì )風(fēng)險，以及房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增和房產(chǎn)稅對市場(chǎng)造成的預期。
去年以來(lái)，國內一些城市的部分房企采取打折、特價(jià)房、團購等方式降價(jià)促銷(xiāo)，但更多的房地產(chǎn)企業(yè)卻表示不會(huì )降價(jià)�！拔覀儾桓医祪r(jià)，更不敢率先降價(jià)”。濱州市建設房地產(chǎn)有限公司董事長(cháng)楊樹(shù)江說(shuō)，如果企業(yè)資金更加趨緊，開(kāi)發(fā)商頂不住資金壓力，必將使得降價(jià)的手段來(lái)刺激購買(mǎi)力，但這種手段恰好和購買(mǎi)又成反比，越降價(jià)消費者越不購買(mǎi)，形成惡性循環(huán)。
部分房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)稅是否征收和何時(shí)征收有所顧慮，擔憂(yōu)其對房地產(chǎn)市場(chǎng)形成巨大沖擊。一些企業(yè)反映，“房產(chǎn)稅始終是懸在我們這些房地產(chǎn)企業(yè)頭上的一把利劍，很多人希望通過(guò)開(kāi)征房產(chǎn)稅促進(jìn)房?jì)r(jià)走低而不愿意當下購房。但不管房產(chǎn)稅是否開(kāi)征，都希望這只靴子能及早落地，避免對留給市場(chǎng)太多預期�！�
在調研中，不少房企表示擔憂(yōu)房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增范圍后會(huì )增加企業(yè)運營(yíng)成本，加劇行業(yè)不利形勢。一些企業(yè)負責人反映，商品房成本主要集中在土地出讓款、建安費用和各項稅費上，土地出讓款、大量水泥、砂石等建筑材料等均無(wú)法開(kāi)具增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，一旦營(yíng)改增后稅率提高，將使得企業(yè)承擔的稅負大幅上升。
房企主動(dòng)調整謀求轉型
記者梳理山東、河南、河北、江蘇、天津等多個(gè)省市2014年房地產(chǎn)投資情況發(fā)現，這些省市均出現開(kāi)發(fā)投資速度放緩甚至負增長(cháng)的現象。地方住建和房管部門(mén)表示，這些數據已反映出房地產(chǎn)企業(yè)對未來(lái)市場(chǎng)的一個(gè)基本預期，同時(shí)也是房企自我調整的一個(gè)結果。接下來(lái)，房企開(kāi)始從幾個(gè)方面謀求轉型。
一是調整經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)策略，開(kāi)發(fā)更符合市場(chǎng)需求的房型，從一般性住宅向多形式地產(chǎn)業(yè)態(tài)轉變。山東濱州市住建局副局長(cháng)張海說(shuō)，濱州作為三線(xiàn)城市一些開(kāi)發(fā)商動(dòng)則建設大量大戶(hù)型的房子，嚴重脫離市場(chǎng)需求，不少開(kāi)發(fā)商及時(shí)調整建設小戶(hù)型的房型，還有的房企將銷(xiāo)售改為出租。萬(wàn)科集團總裁郁亮說(shuō)，傳統住宅業(yè)務(wù)還有發(fā)展空間，但模式不一樣了，以后房企也將更多地考慮養老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等業(yè)態(tài)。
二是追求房地產(chǎn)項目規模效應已難以為繼，房企定位更加清晰，從住宅批發(fā)商向品牌運營(yíng)商轉變。姜雷說(shuō)，像批發(fā)一樣賣(mài)房子的模式已難以生存，現在房企要更好地發(fā)展，必須走品質(zhì)之路，房地產(chǎn)企業(yè)也將加快洗牌的過(guò)程。中南城市建設投資有限公司總裁陳小平說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)以前對生產(chǎn)的管理不如制造業(yè)，對服務(wù)的管理不如服務(wù)業(yè)�，F在房企開(kāi)始拼品質(zhì)創(chuàng )新，拼成本控制和核心技術(shù)�！捌髽I(yè)要想方設法苦練內功，跑不過(guò)熊沒(méi)關(guān)系，跑贏(yíng)別人就行，品牌開(kāi)發(fā)商可以抓住機會(huì )并購擴張�！�
三是謀求轉型，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)之外的業(yè)態(tài)。記者調研了解到，與前幾年非房地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)不同的是，不僅這些企業(yè)開(kāi)始退出房地產(chǎn)行業(yè)，以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)也開(kāi)始積極開(kāi)拓非房地產(chǎn)市場(chǎng)。姜雷說(shuō)，在地產(chǎn)行業(yè)不景氣時(shí)發(fā)展多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)不僅利于企業(yè)自身發(fā)展穩定，同時(shí)也為保持經(jīng)濟增長(cháng)作出貢獻。
不過(guò)，一些房地產(chǎn)企業(yè)也反映，在房企轉型過(guò)程中，需要政府部門(mén)給予更多的支持，如在金融信貸和行政審批等方面。
（本稿件由記者鄭鈞天 徐岳 席敏 蘭亞紅 杜宇 楊紹功 王浩明撰寫(xiě)）
