樓市“3·30新政”出臺滿(mǎn)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)有何變化?4月30日，中國指數研究院發(fā)布了對100個(gè)城市新建住宅的全樣本調查數據。最新數據顯示，4月份全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比微跌0.01%，跌幅較上月縮小0.14個(gè)百分點(diǎn)。專(zhuān)家指出，新政的實(shí)施讓更多自住型需求得以釋放，從而帶動(dòng)樓市出現回暖。但也要看到，樓市整體供大于求的基本面仍未改變，去庫存和走勢分化仍將是未來(lái)一個(gè)時(shí)期的主基調。
【市場(chǎng)回暖跡象明顯】
二套房首付降至四成、免征營(yíng)業(yè)稅年限降至2年、鼓勵公積金購房……這輪始于1個(gè)月前的樓市新政，如今已經(jīng)初步實(shí)現其政策目標。近1個(gè)月來(lái)，不僅房?jì)r(jià)跌幅態(tài)勢減緩，而且市場(chǎng)整體成交漸趨活躍。
在深圳，寶安區地鐵口附近的一個(gè)樓盤(pán)在2小時(shí)內被“搶”光;在合肥，房屋辦證交易中心的工作人員不得不為應對過(guò)戶(hù)業(yè)務(wù)量的攀升而加班加點(diǎn);在北京，住建委數據顯示僅4月份前3周，全市商品住宅成交量就環(huán)比增長(cháng)52%。與此同時(shí)，也有一些主要城市的房地產(chǎn)交易并沒(méi)有因新政而“興奮”起來(lái)。例如，濟南市住宅銷(xiāo)量在新政出臺的1個(gè)月內增長(cháng)并不明顯。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，從央行到地方，相關(guān)政策層出不窮，使房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現明顯復蘇。他認為，二季度仍有降準降息的可能，購房者入市的積極性正在提高。
“新政出臺1個(gè)多月以來(lái)，各地積極響應，銀行也有所行動(dòng)，紛紛加大了對自住型需求的支持力度。目前來(lái)看，政府穩定樓市發(fā)展的成效已經(jīng)顯現：消費擴大、拉動(dòng)投資、消化庫存，都讓當前的經(jīng)濟給人以信心�！蔽錆h科技大學(xué)金融證券研究所所長(cháng)董登新教授在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)指出。
【去庫存壓力猶在】
不過(guò)值得注意的是，樓市分化格局卻似乎并未因近期的整體回暖而改變。以保利地產(chǎn)在全國各項目4月份的表現為例：一方面，北京、上海、廣州、杭州等一二線(xiàn)重點(diǎn)城市銷(xiāo)售環(huán)比增長(cháng)超過(guò)50%;另一方面，在沈陽(yáng)、南京、無(wú)錫、武漢、佛山等二三線(xiàn)城市新政利好影響卻顯得較為滯后，其月度銷(xiāo)售仍維持在相對穩定的水平。
多位業(yè)內人士表示，廣大三四線(xiàn)城市住房供給過(guò)剩、有效需求不足導致其樓市庫存仍然高企，而人口凈流入較少又讓潛在購房者普遍期待房?jì)r(jià)進(jìn)一步回落，從而導致當前購買(mǎi)意愿不夠強烈。因此，4月份非一線(xiàn)城市樓市的變化可用“局部活躍、整體疲弱”來(lái)概括，去庫存仍是主基調。
同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉則分析，樓市作為“最大規模資金蓄水池”，短期內被股市替代而不再會(huì )有普遍性的規�；鲩L(cháng)機會(huì )。股市的一路上漲更是讓很多投資客開(kāi)始轉戰股市，從而減少了投資性購房需求。
“與股市相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)在不同地區間的差別本來(lái)就很大，而對很多城市的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，單憑剛需又不足以支撐其持續擴張�！倍切聫娬{。
【價(jià)格走勢持續分化】
中國地產(chǎn)后市如何?專(zhuān)家普遍認為，大部分城市的樓市在未來(lái)一段時(shí)期內仍有明顯的去庫存壓力，這導致年內難以出現大規模漲價(jià)。不過(guò)，在中國經(jīng)濟企穩跡象明顯的背景下，樓市新政將確保自住型需求的釋放，這意味著(zhù)人們也不必為房?jì)r(jià)出現“斷崖式下跌”而擔憂(yōu)。
“政策刺激對基本面較好的城市將帶來(lái)積極作用，但對供過(guò)于求的城市提振作用仍然有限�！睆埓髠シQ(chēng)，由于各城市對政策敏感度存在差異，未來(lái)樓市分化格局仍將持續，并且一線(xiàn)城市會(huì )在此輪市場(chǎng)復蘇中成為“領(lǐng)頭羊”。
此外，專(zhuān)家進(jìn)一步分析指出，未來(lái)不能排除部分資金從股市重新“殺回”樓市的可能性�！爸袊鴺鞘心壳疤幱谝粋�(gè)‘以時(shí)間換空間’的狀態(tài)，即通過(guò)避免房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)度下跌來(lái)為經(jīng)濟轉型和化解存量風(fēng)險爭取空間;另一方面，當股市上漲到一定程度時(shí)，一些資金就會(huì )產(chǎn)生避險需要，盡管那時(shí)樓市不會(huì )再像前幾年那樣持續上漲，但相應的保值預期仍然存在，因此將促成一部分高收入者的投資性需求回流�！倍切骂A計。
