摘要：房地產(chǎn)項目成本費用構成比較復雜，是營(yíng)改增過(guò)程中的硬骨頭。記者近日在多地調研發(fā)現，不少房企擔憂(yōu)房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增范圍后會(huì )增加企業(yè)運營(yíng)成本。據普華永道對全國近20家大中型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的調查發(fā)現，超過(guò)90％的受訪(fǎng)企業(yè)均表示了對稅負上升的擔憂(yōu)，其中近40％的企業(yè)認為稅負會(huì )明顯上升。

    不少房企擔憂(yōu)房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增范圍后會(huì )增加企業(yè)運營(yíng)成本。據普華永道對全國近20家大中型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的調查發(fā)現，超過(guò)90％的受訪(fǎng)企業(yè)均表示了對稅負上升的擔憂(yōu)，其中近40％的企業(yè)認為稅負會(huì )明顯上升。

    按照規劃要求，“十二五”期間要完成“營(yíng)改增”任務(wù)，目前，還有包括房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等幾個(gè)行業(yè)未納入試點(diǎn)。市場(chǎng)普遍預期，2015年將是營(yíng)改增稅制改革的收官之年。

    房地產(chǎn)項目成本費用構成比較復雜，是營(yíng)改增過(guò)程中的硬骨頭。記者近日在多地調研發(fā)現，不少房企擔憂(yōu)房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增范圍后會(huì )增加企業(yè)運營(yíng)成本。據普華永道對全國近20家大中型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的調查發(fā)現，超過(guò)90％的受訪(fǎng)企業(yè)均表示了對稅負上升的擔憂(yōu)，其中近40％的企業(yè)認為稅負會(huì )明顯上升。

    山東一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，已開(kāi)工、已開(kāi)盤(pán)的存量資產(chǎn)項目，可能受營(yíng)改增影響巨大。假設一個(gè)房地產(chǎn)項目已完工但銷(xiāo)售還未結束，若實(shí)行營(yíng)改增，項目成本基本上均已發(fā)生，無(wú)法再行取得進(jìn)項稅票抵扣。而項目預售、銷(xiāo)售合同可能也已簽訂，如無(wú)法更改，稅負就只能由開(kāi)發(fā)商負擔，項目收入及利潤必然大幅下降。

    普華永道中國中區流轉稅業(yè)務(wù)主管合伙人李軍認為，因為很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)自金融機構的貸款，如果沒(méi)有同時(shí)開(kāi)始營(yíng)改增，會(huì )對上下游業(yè)務(wù)鏈條的抵扣造成一定壓力。對于土地成本，由于土地來(lái)源的多樣性，如無(wú)償劃轉、集體合作、股權收購等，很難取得相關(guān)稅務(wù)發(fā)票，因此很可能無(wú)法獲得進(jìn)項抵扣。

    房地產(chǎn)業(yè)的顯著(zhù)特征是項目周期長(cháng)，且成本與收入周期背離。這些可能導致?tīng)I改增之后，房地產(chǎn)項目的銷(xiāo)項稅額與其進(jìn)項稅額產(chǎn)生時(shí)間上的不匹配。

    房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”確實(shí)是一個(gè)“硬骨頭”，如何面對？一些企業(yè)認為，需要變更業(yè)務(wù)模式，以適應營(yíng)改增的稅收政策。比如對供應商、客戶(hù)群體進(jìn)行分類(lèi)及管理。營(yíng)改增后，供應商是否能夠提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票，客戶(hù)能否接受稅負轉嫁，將在很大程度上影響企業(yè)的收入、利潤、稅負、現金流。

    普華永道建議，首先，企業(yè)要重視并積極進(jìn)行營(yíng)改增的全面影響測試分析，包括對收入、利潤、稅負、現金流可能影響的數字模擬。

    其次，根據影響分析的結果，企業(yè)可以考慮對于經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行相應調整，對供應商、客戶(hù)進(jìn)行梳理，重新確定定價(jià)政策等，以降低負面影響。

    另外，企業(yè)應當提高稅務(wù)管理水平，加強稅務(wù)風(fēng)險管控能力，尤其要加強增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理。在這個(gè)過(guò)程中，應當加強對財務(wù)、稅務(wù)以及各部門(mén)業(yè)務(wù)人員的培訓、學(xué)習。