摘要：近日，中國證監會(huì )網(wǎng)站公告顯示，萬(wàn)科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型證券投資基金”已于4月22日被證監會(huì )受理。
一直謀求輕資產(chǎn)運作，并在去年仿效美國鐵獅門(mén)推出“小股操盤(pán)”模式的萬(wàn)科，在進(jìn)行了各種試驗后，似乎找到了最適合自己的理想模式。
近日，中國證監會(huì )網(wǎng)站公告顯示，萬(wàn)科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型證券投資基金”已于4月22日被證監會(huì )受理。
萬(wàn)科距離成功公開(kāi)發(fā)行首支公募REITs，已經(jīng)近在咫尺。
前海首支REITs
政策解凍后，前海首支REITs被提上議程。
2014年2月，中國證監會(huì )肖鋼主席在前海表示支持前海試點(diǎn)REITs，9月，央行和銀監會(huì )下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，開(kāi)展REITs試點(diǎn)工作。
近日，中國證監會(huì )網(wǎng)站公告顯示，萬(wàn)科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型證券投資基金”已于4月22日被證監會(huì )受理。
封閉型 REITs
在證券交易所上市流通，發(fā)行量在發(fā)行之初就被限制，不得任意追加發(fā)行，投資者如果想買(mǎi)賣(mài)REITs份額，只能在二級市場(chǎng)上競價(jià)交易，不能直接以?xún)糁颠M(jìn)行申購贖回。
去年，中信證券推行了兩款類(lèi)REITs產(chǎn)品，一是“中信啟航”專(zhuān)項資產(chǎn)管理計劃，成功實(shí)現在深交所[微博]綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉讓?zhuān)侵行湃A夏蘇寧云創(chuàng )資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃，推出售后返租。但受限于前者的轉讓額度過(guò)高(劣后級甚至都不得低于3000萬(wàn))，以及私募定位(投資者限制在200人以?xún)?，兩款產(chǎn)品的流動(dòng)性大打折扣。
萬(wàn)科董秘譚華杰表示，該基金現由萬(wàn)科深圳公司負責。
從基金名稱(chēng)來(lái)看，該基金標的位于前海。據《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，在前海管理局成立以來(lái)的15次土地拍賣(mài)中，萬(wàn)科并未參與其中，目前僅有的項目是前海企業(yè)公館。
該項目系前海首個(gè)企業(yè)實(shí)體辦公園區，由萬(wàn)科建設并運營(yíng)8年后移交給前海管理局，現有40多棟低密度企業(yè)辦公樓和部分公共商業(yè)配套設施。由于前海地區注冊的企業(yè)數量眾多，而前海大多數土地還處于沉降整備狀態(tài)，所以該項目在租賃方面一度供不應求，租金在每月每平方米300元左右。
小股操盤(pán)升級版
REITs上馬，使得萬(wàn)科距離凱德、鐵獅門(mén)等又進(jìn)一步。
目前，萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)(體驗式商業(yè))、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面均有涉獵，融資成本高、重資產(chǎn)、回報周期長(cháng)是這些類(lèi)型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)的難題。
除了銀行貸款外，房企的資金來(lái)源還有私募或者信托，但兩者的融資成本并不低。
倚天投資投資總監葉飛稱(chēng)，房企在私募渠道的融資成本平均在20%左右，信托渠道的融資成本在10%~11%，而且樓市下行后，融資額度逐漸走低。
萬(wàn)科的解決辦法是出售股權給第三方，自己負責操盤(pán)管理運營(yíng)，比如2013年，萬(wàn)科將北京金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)股權售予麥格理，以實(shí)現商業(yè)地產(chǎn)資本化。上述模式，也即萬(wàn)科此前提出的“小股操盤(pán)”模式。
在傳統的融資模式下，租金收益很大一部分被融資成本吞噬。萬(wàn)科提出小股操盤(pán)后，杠桿率上升，融資成本下降，但這種模式只是將絕大多數的融資成本轉嫁給第三方，資產(chǎn)仍未盤(pán)活，很難退出。
與國內不同，鐵獅門(mén)在合資基金助力下，通過(guò)提取運營(yíng)鏈條各個(gè)環(huán)節的相關(guān)管理費，以及基金的收益分配，以不到5%的資本投入，賺取了項目40%以上的利潤。
凱德除了賺取基金收益外，還在項目實(shí)現增值后，以REITs的方式退出。
去年，萬(wàn)科與凱雷合作時(shí)，就曾提出未來(lái)資產(chǎn)平臺公司會(huì )以資產(chǎn)證券化的方式退出。如果上述REITs產(chǎn)品順利成行，可以預見(jiàn)，萬(wàn)科總裁郁亮的小股操盤(pán)模式將得到有力支撐。
當然，從首支公募REITs到全面鋪開(kāi)還有距離，新加坡從建立REITs法律到第一支產(chǎn)品成功上市，整個(gè)過(guò)程用了五年。
目前，國內商業(yè)地產(chǎn)的租金收益普遍偏低，REITs若想在收益率上達到7%以上，至少還要等到政府層面針對REITs推出免稅政策。以香港上市的越秀信托為例，在高收益率的背后，正是較高的杠桿、較低的海外融資成本和免稅的共同作用。
